2015年房地產估價師《理論與方法》章節習題:第一章

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　　11、除了耕地占用稅和(　)應按面積和稅額標準征收不需要房地產估價提供有關服務之外，其他我國現行的房地產稅收和與房地產相關的稅收都需要房地產估價提供有關服務。

　　A.房產稅

　　B.土地增值稅

　　C.城鎮土地使用稅

　　D.契稅

　　12、王某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計王某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給王某造成的損失為(　)元。

　　A.12650

　　B.5000

　　C.13911

　　D.12574

　　13、一個估價項目中的估價時點，本質上是由(　)決定的。(2010年試題)

　　A.估價委托合同簽訂時間

　　B.估價目的

　　C.實地查勘估價對象的時間

　　D.委托人意愿

　　14、一個估價項目中的估價目的，本質上是由(　)決定的。(2009年試題)

　　A.估價機構

　　B.估價師

　　C.估價報告使用者

　　D.估價委托人的估價需要

　　15、商品住宅可同時采用市場法、收益法和(　)估計，以相互驗證，但不互相替代。

　　A.路線價法

　　B.成本估價法

　　C.長期趨勢法

　　D.假設開發法

　　16、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(　)。

　　A.視為無租約限制的房地產來估價

　　B.視房地產的具體情況來估價

　　C.考慮房屋租賃者的意見

　　D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定

　　17、房地產估價機構的法定代表人或者執行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作(　)年以上的房地產估價師。

　　A.1

　　B.3

　　C.5

　　D.6

　　18、下列關于房地產估價師應遵守的職業道德的表述中，不正確的有(　)。

　　A.應做到誠實正直、公正執業

　　B.通過努力學習，可以接受部分超過自己專業能力的估價項目

　　C.未經委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

　　D.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

　　19、下列關于內地房地產估價師與中國香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是(　)。

　　A.2004年8月中央政府與中國香港特別行政區政府簽署了《內地與中國香港關于建立更緊密經貿關系的安排》

　　B.2004年8月首次完成了內地房地產估價師與中國香港產業測量師資格互認

　　C.內地房地產估價師與中國香港測量師資格互認協議書簽署后，內地房地產估價師自動成為中國香港測量師

　　D.內地房地產估價師與中國香港產業測量師資格互認是內地與中國香港最早實現資格互認的專業技術人員資格之一

　　20、中國房地產估價師與房地產經紀人學會的主要工作不包括(　)。

　　A.房地產估價師執業資格考試、注冊和繼續教育

　　B.建立房地產估價機構信用檔案

　　C.擬定房地產行業相關政策法規

　　D.對會員的執業行為進行日常監管

　　編輯推薦：

　　二、多項選擇題

　　1、下列房地產特性中，決定房地產需要專業估價的特性有(　)。【2011真題】

　　A.獨一無二

　　B.壽命長久

　　C.供給有限

　　D.價值量大

　　E.保值增值

　　2、下列關于房地產估價本質的說法，正確的有(　)。(2010年真題)

　　A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

　　B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價

　　C.房地產估價是為委托人提供價格保證

　　D.房地產估價是會有誤差，但誤差應在合理范圍內

　　E.房地產估價既是一門科學也是一門藝術

　　3、與非專業估價相比，專業估價的特點有(　)。

　　A.具有公信力

　　B.估價對象的價值更大

　　C.實行有償服務

　　D.是由專業機構專業人員完成的

　　E.估價作業日期長

　　4、房地產估價是估價行業的主體，原因不包括(　)。

　　A.國家法律規定

　　B.房地產是所有需要估價的資產中價值最大的

　　C.房地產“量大面廣”，而其他資產的數量相對較少

　　D.房地產需要估價的情形較多，而其他資產需要估價的情形較少

　　E.房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身

　　5、下列經濟活動中，需要評估房地產抵押價值的是(　)。(2009年試題)

　　A.增加抵押貸款

　　B.抵押期間對抵押房地產進行動態監測

　　C.抵押貸款到期后需繼續以該房地產抵押貸款

　　D.處置抵押房地產

　　E.租賃抵押房地產

　　6、下列經濟活動中，需要評估房地產抵押價值的是(　)。

　　A.增加抵押貸款

　　B.抵押期間對抵押房地產進行動態監測

　　C.抵押貸款到期后需繼續以該房地產抵押貸款

　　D.處置抵押房地產

　　E.租賃抵押房地產

　　7、房地產租賃包括(　)。

　　A.房屋租賃

　　B.土地租賃

　　C.土地使用權租賃

　　D.動產租賃

　　E.土地所有權租賃

　　8、下列與房地產有關的稅種中，屬于具有普遍調節功能稅種的是(　)。

　　A.企業所得稅

　　B.個人所得稅

　　C.印花稅

　　D.營業稅

　　E.契稅

　　9、估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用在于(　)。

　　A.體現估價師的專業勝任能力

　　B.反映估價師的職業道德

　　C.保護估價師和估價機構

　　D.保護估價報告使用人

　　E.規避估價風險

　　10、下列關于房地產估價師應該遵守的職業道德的表述中，正確的有(　)。

　　A.做到誠實正直公正執業

　　B.為了提高業務水平，可以接受超過自己專業能力的估價項目

　　C.未經委托人書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

　　D.應執行政府規定的收費標準，只能適當收取額外的費用

　　E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

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　　11、在評估市場價值時，應遵循的估價原則主要有(　)。

　　A.獨立、客觀、公正

　　B.誠實信用原則

　　C.替代原則

　　D.最高最佳利用原則

　　E.合法原則

　　12、在房地產估價中，如果估價目的不同，則(　)。

　　A.估價的依據有可能不同

　　B.估價的方法有可能不同

　　C.估價對象的范圍有可能不同

　　D.不影響估價結果的公正性

　　E.不影響估價報告的用途

　　13、房地產估價機構資質等級可分為(　)。

　　A.暫定期內的三級資質

　　B.三級資質

　　C.二級資質

　　D.一級資質

　　E.臨時級資質

　　14、下列房地產估價活動中，不符合職業道德的行為有(　)。(2011年真題)

　　A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估

　　B.某估價機構在承接估價業務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關老師提供專業幫助

　　C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業資料提供給房地產估價行業組織檢查

　　D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業務簡單，某估價機構按其要求完成了估價

　　E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

　　15、房地產估價師的職業道德包括(　)。

　　A.有資格證書即可勝任任何估價業務

　　B.誠實與正直

　　C.公平競爭

　　D.社會責任

　　E.保守秘密

　　16、房地產估價規范的內容包括(　)。

　　A.評估制度

　　B.估價原則

　　C.估價程序

　　D.估價報告

　　E.職業道德

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　　三、判斷題

　　1、房地產不僅在轉讓、租賃、抵押、征收、分割、損害賠償、稅收、保險等活動需要估價，而且房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害相關人。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、房地產被征用后損毀的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產損毀前后價值之差的補償。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、在房地產估價中，只能評估不包含無形資產的房地產價值。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報告使用人，被征收人是評估報告使用人和估價利害關系人。(　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　6、任何一個估價項目都有估價目的。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、房地產估價機構依法從事房地產估價活動不受行政區域、行業限制。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　9、如果為房地產買賣.抵押目的評估有租約限制的房地產價值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、對于有租約限制的房地產，如果是為城市房屋征收補償為目的進行估價的，不必考慮房屋租約的影響，應視為無租約限制的房屋進行估價。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　11、本著平等互利的原則，經建設部、人事部、商務部和國務院港澳事務辦公室同意，2004年8月中國房地產估價師學會與中國香港測量師學會完成了首批互認。(　)

　　Y.對

　　N.錯

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　　參考答案：

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價是門藝術，關于誤差的標準確認，沒有這么客觀。】

　　2、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產估價師和房地產估價機構除了從事傳統價值評估業務(即為了各種估價目的，對各種房地產的各種價值進行評估)，通常還從事房地產估價衍生業務和咨詢業務，如價值分配業務、價值減損評估業務、價值提升評估業務、相關經濟損失評估業務和房地產咨詢業務。

　　3、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：不同估價師對同一估價對象的評估價值會存在差異。

　　4、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證。

　　5、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：估價的基本條件。

　　6、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：本質區別除ABD外還有專業估價機構提供的是專業意見、具有公信力。

　　7、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費用，二是損失租金。都要折算到現在時點。50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)。

　　8、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：前三個都需要，而城鎮土地使用稅額是依據占地面積乘以相應的納稅稅率計算的，不需要進行房地產估價。但是如果是房產稅，就需要了，因為計稅依據和房地產價值有關。本題的綜合性較強。

　　9、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：在保險事故發生后，房地產保險需要評估所遭受的財產損失，以為確定賠償金額提供參考依據。

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　　10、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：征收征用都應給予補償BD錯，征用的范圍不僅限于房地產，C錯。

　　11、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：除了耕地占用稅和城鎮土地使用稅應按面積和稅額標準征收不需要房地產估價提供有關服務之外，其他我國現行的房地產稅收和與房地產相關的稅收都需要房地產估價提供有關服務

　　12、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：損失之和=污染治理費用+損失的租金凈收益的現值

　　租金凈收益現值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574

　　損失之和=5000+7574=12574。參見教材P22。

　　13、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：估價時點是不可以隨意確定的，應當根據估價目的來確定。估價時點從本質上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。參見教材P31。

　　14、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：一個估價項目中的估價目的，本質上是由估價委托人的估價需要決定的。參見教材P29。

　　15、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：商品住宅可同時采用市場法、收益法和成本估價法估計，以相互驗證，但不互相替代。

　　16、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房地產來估價。

　　17、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產估價機構的法定代表人或者執行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的房地產估價師。

　　18、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：估價師對于感到自己的專業知識和經驗所限而難以評估出合理的價值的，不應當承接

　　19、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：C項沒有規定，排除法。

　　20、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：C應為擬定并推行房地產估價、房地產經紀技術標準和執業規則。

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　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：AD

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正確答案】：ADE

　　【答案解析】：房地產估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價，B錯誤;房地產估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。

　　3、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：專業估價與非專業估價的五大不同。

　　4、

　　【正確答案】：AB

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：租賃時需要確定租金，但是不需要確定抵押價值。

　　6、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：前三者都是需要的，處置抵押房地產和租賃抵押房地產不需要進行評估抵押價值

　　7、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃、土地使用權租賃。

　　8、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：E是專門針對房地產設置的稅種。

　　9、

　　【正確答案】：CDE

　　【答案解析】：合理且有依據地說明估價假設反映了估價師的能力和職業道德，但是其最終作用在于風險防范與控制。

　　10、

　　【正確答案】：ACE

　　【答案解析】：B超越自己業務能力的估價項目是不可以承接的，對于部分超越了估價機構專業勝任能力的，可以用合作或者聘請老師的方式提升自己的專業能力;D不能收取任何額外費用。

　　11、

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：估價原則除ACDE外，還有評估時點原則。

　　12、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：估價目的不同會影響估價報告的用途。

　　13、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：房地產估價機構資質等級可分為暫定期內的三級資質、三級資質、二級資質、一級資質。

　　14、

　　【正確答案】：ADE

　　【答案解析】：A因為存在利益相關關系，應該回避;D迎合了委托人的估價結果要求;E允許他人使用自己的名義。

　　15、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：

　　16、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：除BCDE外還有總則、術語、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結果。

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　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：判斷題可以用舉反例進行判斷。如借款人的抵押價值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現“任何、絕對、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯誤的。

　　3、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　4、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：也包含無形資產，比如特許經營權等。P31最后一段～P32第一段內容

　　5、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：估價目的是基礎，決定估價的其它方面。參見教材P29。

　　7、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產估價機構可以在其資質等級范圍內從事估價業務，不受地域范圍限制。

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　9、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：如果為房地產買賣.抵押目的評估有租約限制的房地產價值，就應考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的有租約限制的房地產。征收或拆遷補償目的的評估是可以不考慮租約限制的。

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：城市房屋征收情況下，原有房屋會因為征收而滅失，因而其上的各種未來權利都會消失。因而直接按照無租約限制的房屋，進行完整產權房屋的價值評估。

　　11、

　　【正確答案】：Y

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