2020房地產估價師考試《案例分析》練習題(2)

2017年5月10日，某房地產估價機構接受委托，評估一處2012年建成，建筑面積為103平方米的毛坯住宅小區配套商鋪的市場價值。選用比較法作為主要的估價方法，搜集到三個交易實例。實例1是本小區底商，上下兩層，建筑面積共260平方米，平均單價12000元/m2，簡裝;實例2是對面小區帶裝修底商，現出租做飯店用途，建筑面積130平方米，平均單價16000元/m2;實例3是本小區剛剛轉讓的面積103平方米一層底商，買賣雙方的稅費均由買方負擔，買賣合同約定合同約定成交價格10000元/m2，除以上情況外，三個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。

問題：

1.這三個交易實例是估價對象的類似房地產還是可作為可比實例?并說明理由。

2.如若選用為可比實例，請說明如何修正處理?

考點分析：比較法的可比實例的選取。

【參考答案】

1.交易實例是在房地產市場中真實成交的房地產交易案例;類似房地產是指與估價對象的區位相近并與估價對象房地產狀況(用途、建筑結構、權利性質相同)或相當(規模、檔次)的房地產;可比實例房地產是指交易方式應適合估價目的、與估價對象房地產相似、成交日期應接近價值時點、成交價格應盡量為房地產正常價格。交易實例房地產的外延最大，類似房地產次之，可比實例房地產最小，是包含和被包含的關系。

實例1因規模不相當不能成為類似房地產、更不能成為可比實例;實例2、實例3符合可比實例要求，選為可比實例。

2.實例2應扣除裝修費用修正為不含有裝修的毛坯房地產價值;實例3根據所得到的賣方實際價值，選用公式，確定正常市場價進行交易情況修正。

2.某房地產估價機構接受委托評估一停建住宅項目的轉讓價值，價值時點為2014年6月15日。該項目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項目結構封頂后因故停工。根據委托人提供的資料，項目實際已支出成本2800元/m2，包括土地取得成本、開發成本、管理費用以及2008年6月至價值時點的投資利息。注冊房地產估價師經調查核實，認為委托人列支的截止項目停工的各項實際成本費用符合當時的市場情況，在采用成本法估價時，確定該房地產的重置成本為2800元/m2。

問題：

1.上述確定該房地產的重置成本的過程有哪些錯誤?

2.在正確確定重置成本后，還應考慮哪些因素才能測算出成本價值?

考點分析：成本法的應用、還可作指錯類型范例：

房地產開發企業取得房地產開發用地進行商品房建設，房地產價格構成分為土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金、投資利息和開發利潤。

《房地產估價理論與方法》教材289～299頁。

【參考答案】

1.錯誤有：

(1)不能按照各項成本費用在過去發生時的實際或正常水平來估算，而應該按照當時價值時點市場情況的各項費用的客觀正常水平來估算。

(2)“開發成本”包含土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息共六項，不能將開發成本與土地取得成本和管理費等并列。

(3)該房地產重置成本除上述開發成本外，還應有開發利潤。

(4)投資利息的計息起點應為計息項目費用發生時點，終點是建設期的終點。

或：不應計至價值時點。

2.重置價格還應減去折舊。

或：(1)可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。

(2)可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。

(3)可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。

《房地產估價理論與方法》教材311～312頁。

試題總結：成本法主要考查實際成本和客觀成本的不同，投資利息和開發利潤的確定，折舊的扣除、折舊年限的確定。

2.某房地產估價機構接受委托評估一自建住宅項目的補償價值，建筑面積243.42m2，價值時點為2017年6月15日。房屋估價選用重置成本法，指以重建該房屋所需的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息和應交納的稅費作為估價對象房屋的價值的方法。

房屋現值=房屋重置成本×成新率、房屋重置成本=建筑工程費用+規費+專業費+利息+利潤+不可預見費，由于估價對象房屋為房屋所有權人自建，一般不發生專業費和銷售稅費，有關部門也未征收規費，因此本次估價未計算專業費、規費和銷售稅費。建筑工程費當初實際支付1700元/m2，不可預見費因估價對象結構簡單，工期短，不計不可預見費。

預測估價對象現狀的正常建設周期3個月，利率取中國人民銀行公布的半年期貸款利率6.10%，建設費在建設期均勻投入。利潤取房屋所有權人期望利潤15%。通過觀察發現估價對象的成新率為60%，該住宅的估價總價=1700×(1+0+0)×243.42×[(1+6.10%)(3/12)/2+15%]×60%/10000=28.74(萬元)，住宅的估價單價=28.74×10000/243.42=1180.68元/m2。請問上述估價過程中有哪些錯誤?如何改正?

考點分析：成本法的價值形成過程或指錯題。

【參考答案】

錯誤：(1)成本法的定義不準確不規范，應表述為“成本法是根據估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法。具體說，是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本折減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。”

(2)在成本法計算時，應計入專業費、規費和銷售稅費，不計入得出的價格不是客觀合理價格;

(3)在計算投資利息時，不應采用半年期貸款利率，而應采用一年期貸款利率計算;

(4)開發利潤不應選期望利潤，應改為該區域該類房地產開發平均利潤率來計。

試題總結：此類題可以出指錯題也可以出改錯題，還可以對細節出問答題。

(四)問答題練習---假設開發法

1.近期，某城市房地產市場發生了較大變化，房地產成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現下跌趨勢，某房地產估價機構承接了該市一處住宅小區在建工程的房地產抵押業務，請問：結合該市房地產狀況，采用假設開發法評估該在建工程的抵押價值應注意哪些問題?

考點分析：假設開發法的價值形成過程并結合在建工程、抵押評估特別情況。

【參考答案】假設開發法及抵押價值評估技術路線

在當前市場環境下，運用假設開發法時應特別注意：

預測開發完成后的價值宜謹慎。(2分)

開發費用可能發生變化。(2分)

開發周期可能延長。(2分)

開發和銷售稅費構成內容及稅費率可能發生變化。(2分)

折現率或利潤率水平可能發生變化。(2分)

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