【摘要】2017年注冊會計師考試時間于10月14日至15日舉行，環球網校小編為考生掌握考點特準備試題“2017年注冊會計師《會計》模擬試題：第六章投資性房地產(2)”本文分享投資性房地產的相關試題，教材知識點配合習題進行鞏固加強，這樣才能把基礎打牢固，希望大家認真對待以下《會計》模擬試題，更多資料及試題敬請關注環球網校注冊會計師考試頻道!

　　多項選擇題

　　1、甲房地產公司于2×17年1月1日將一幢新建成的商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年年末收取租金100萬元。出租時，該商品房的成本為2000萬元，公允價值為2200萬元;2×17年12月31日，該幢商品房的公允價值為2150萬元。假定不考慮所得稅因素，下列說法正確的有(　　)。(環球網校提供投資性房地產試題)

　　A.甲房地產公司因該項資產影響2×17年年末所有者權益的金額為200萬元

　　B.甲房地產公司因該項資產2×17年應確認的當期損益為50萬元

　　C.甲房地產公司因該項資產2×17年應確認的當期損益為-150萬元

　　D.甲房地產公司因該項資產影響2×17年年末所有者權益的金額為250萬元

　　【答案】BD

　　【解析】出租時公允價值大于成本的差額應計入其他綜合收益，不計入當期損益，因此影響2×17年當期損益的金額=100+(2150-2200)=50(萬元)，選項B正確;對甲房地產公司2×17年年末所有者權益的影響=50+(2200-2000)=250(萬元)，選項D正確。

　　2、下列資產分類或轉換的會計處理中，符合會計準則規定的有()。

　　A.將投資性房地產的后續計量由公允價值模式轉為成本模式

　　B.因簽訂不可撤銷的出售協議，將對聯營企業投資終止采用權益法并作為持有待售資產列報

　　C.對子公司失去控制或重大影響導致將長期股權投資轉換為持有至到期投資

　　D.因出售具有重要性的債券投資導致持有至到期投資轉為可供出售金融資產

　　【答案】BD

　　【解析】選項A，投資性房地產不能由公允價值模式轉為成本模式;選項C，股權投資沒有固定到期日和固定收回金額，因此不能劃分為持有至到期投資核算。

　　3、下列資產分類或轉換的會計處理中，符合會計準則規定的有(　)。

　　A.將投資性房地產的后續計量由公允價值模式轉為成本模式

　　B.對子公司失去控制或重大影響導致將長期股權投資轉換為持有至到期投資

　　C.因出售具有重要性的債券投資導致持有至到期投資轉為可供出售金融資產

　　D.因簽訂不可撤銷的出售協議，將對聯營企業投資終止采用權益法并作為持有待售資產列報

　　【答案】CD

　　【解析】選項A，投資性房地產不能由公允價值模式轉為成本模式;選項B，股權投資沒有固定到期日和固定收回金額，因此不能劃分為持有至到期投資。

　　4、某企業采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。2×15年1月1日該企業購入一幢建筑物直接用于出租，租期5年，每年租金收入為180萬元。該建筑物的購買價格為800萬元，另發生相關稅費10萬元，上述款項均以銀行存款支付。該建筑物預計使用年限為20年，預計凈殘值為10萬元，采用年限平均法計提折舊。2×15年12月31日，該建筑物的公允價值為660萬元。假定不考慮其他因素，下列表述中，正確的有(　　)。

　　A.2×15年該項投資性房地產應計提折舊37.13萬元

　　B.2×15年該項投資性房地產減少當期營業利潤60萬元

　　C.2×15年該項投資性房地產增加當期營業利潤30萬元

　　D.2×15年年末該項投資性房地產的列報金額為660萬元

　　【答案】CD

　　【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或攤銷，選項A錯誤;2×15年該投資性房地產增加營業利潤的金額=180-(810-660)=30(萬元)，選項C正確，選項B錯誤;2×15年年末該項投資性房地產按其公允價值列報，選項D正確。

　　5、2×16年1月10日甲公司在債務重組時取得一項處于建設中的房產，公允價值為3800萬元，甲公司又發生建造和裝修支出2000萬元，均符合資本化條件，應資本化的借款利息200萬元，該房產于2×16年6月30日達到可使用狀態，考慮自身生產經營需要，甲公司董事會已經作出書面決議將該房產30%留作辦公自用，另外70%與A企業簽訂了長期租賃合同。合同規定租賃期開始日為2×16年7月1日，年租金180萬元。該項房產預計使用20年，預計凈殘值為0，甲公司以成本模式對投資性房地產進行后續計量，采用年限平均法計提折舊。甲公司以下確認計量正確的有(　　)。

　　A.應分別確認用于出租房產和自用房產的賬面價值

　　B.2×16年6月30日固定資產初始計量金額為1800萬元

　　C.2×16年6月30日投資性房地產初始計量金額為4200萬元

　　D.2×16年7月1日固定資產初始計量金額為6000萬元

　　【答案】ABC

　　【解析】債務重組中取得的該項資產總的初始入賬金額=3800+2000+200=6000(萬元)，因30%作為自用(固定資產)，所以該項固定資產的初始計量金額為1800萬元;70%用于出租，目的是為賺取租金，應作為投資性房地產核算，其初始計量金額為4200萬元。

　　6、下列關于采用成本模式進行后續計量的投資性房地產的說法中正確的有(　　)。

　　A.采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》或《企業會計準則第6號——無形資產》的有關規定，按期(月)計提折舊或攤銷。

　　B.采用成本模式進行后續計量的投資性房地產計提的攤銷和折舊，記入“管理費用”科目C.投資性房地產計提減值后價值得以恢復的，應該將其計提的減值轉回

　　D.采用成本模式進行后續計量的投資性房地產存在減值跡象的，應對其進行減值測試

　　【答案】AD

　　【解析】選項B，采用成本模式進行后續計量的投資性房地產計提的攤銷和折舊，記入“其他業務成本”科目;選項C，投資性房地產的減值，一經計提持有期間不得轉回。

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　　綜合題

　　1、AS公司為增值稅一般納稅人，土地使用權、不動產及不動產經營租賃服務適用的增值稅率為11%，采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，假定按年計提折舊和進行攤銷。AS公司適用的所得稅稅率為25%，按凈利潤的10%提取盈余公積。有關資料如下：

　　(1)2×12年10月2日以1000萬元購入一宗土地使用權，預計使用年限為50年(與稅法相同)，取得當日即開始建造一棟寫字樓。2×13年12月寫字樓建造完成并交付公司管理部門使用，建造成本為50000萬元(包含建造期間土地使用權的攤銷)、預計使用年限為40年(與稅法相同)。寫字樓和土地使用權的預計凈殘值均為零，均采用直線法計提折舊和攤銷(與稅法相同)。

　　(2)2×14年12月18日，AS公司與BS公司簽訂租賃合同，合同約定，AS公司將上述寫字樓整體出租給BS公司，租期為3年，不含稅年租金為2000萬元，從2×15年起每年年末支付。2×14年12月31日為租賃期開始日。寫字樓和土地使用權的原預計使用壽命、預計凈殘值和折舊(攤銷)方式不變。2×15年支付寫字樓的修理費用2萬元(不考慮增值稅)。

　　【要求及答案(1)】編制2×14年12月31日將寫字樓及其土地使用權轉為投資性房地產的會計分錄。

　　借：投資性房地產——寫字樓　　　 50000

　　——土地使用權　　1000

　　累計折舊　　　　　(50000/40)1250

　　累計攤銷　　　(1000/50×27/12)45

　　貸：固定資產　 　　　　　　　　　　　50000

　　無形資產　　　　　　　　　　　　　1000

　　投資性房地產累計折舊　　　　　　　1250

　　投資性房地產累計攤銷　　　　　　　　45

　　【要求及答案(2)】編制2×15年收到租金(假定按年確認收入)、投資性房地產計提折舊和攤銷、支付寫字樓修理費用的相關會計分錄;計算2×15年末投資性房地產在會計報表中的列示金額以及影響2015年營業利潤的金額。

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　 2220

　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　　 2000

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)220

　　借：其他業務成本　　　　　　　　　　 1270

　　貸：投資性房地產累計折舊　(50000/40)1250

　　投資性房地產累計攤銷　 　(1000/50)20

　　借：其他業務成本　　　　　　　　　　　2

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　 2

　　2×15年末投資性房地產在會計報表中的列示金額=(50000+1000)-(1250+45)-(1250+20)=48435(萬元)

　　影響2×15年營業利潤的金額=2000-1270-2=728(萬元)

　　【要求及答案(3)】假定租賃期滿后收回轉為自用辦公樓，編制投資性房地產轉為自用房地產的有關會計分錄。

　　借：固定資產　　　　　　　　　　　　　　　50000

　　無形資產　　　　　　　　　　　　　　　 1000

　　投資性房地產累計折舊　(1250+1250×3)5000

　　投資性房地產累計攤銷　　　 (45+20×3)105

　　貸：投資性房地產——寫字樓　　　　　　　　　 50000

　　——土地使用權　　　　　　　　1000

　　累計折舊　　　　　　　　　　　　　　　　　5000

　　累計攤銷　　　　　　　　　　　　　　　　　 105

　　【要求及答案(4)】假定租賃期滿后將其出售，售價為60000萬元，編制處置投資性房地產的有關會計分錄(不考慮處置時的相關稅費)。

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 66600

　　貸：其他業務收入 　　　　　　　　　　　　　 60000

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額　　　　 6600

　　借：其他業務成本　　　　　　　　　　　　　　 45895

　　投資性房地產累計折舊　 　(1250+1250×3)5000

　　投資性房地產累計攤銷　　　　　(45+20×3)105

　　貸：投資性房地產——寫字樓　　　　　　　　　　 50000

　　——土地使用權　　　　　　　　　1000

　　【要求及答案(5)】假定2×16年1月1日，AS公司認為，出租給BS公司使用的寫字樓，其所在地的房地產交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產由成本模式轉換為公允價值模式計量。2×15年12月31日，該寫字樓的公允價值為55000萬元，土地使用權的公允價值為5000萬元。編制2×16年1月1日追溯調整的會計分錄。

　　投資性房地產由成本模式變更為公允價值模式計量的追溯調整分錄為：

　　借：投資性房地產——寫字樓(成本)　　 　　　　50000

　　——土地使用權(成本)　　　　　1000

　　投資性房地產——公允價值變動　(5000+4000)9000

　　投資性房地產累計折舊　　　　　　 (1250×2)2500

　　投資性房地產累計攤銷　　　　　　　　(45+20)65

　　貸：投資性房地產　　　　　　　　　　　　　　　　　 51000

　　遞延所得稅負債　　　 　　　　　　 (11565×25%)2891.25

　　盈余公積　　　　　　　　　 　 (11565×75%×10%)867.375

　　利潤分配——未分配利潤　　　 (11565×75%×90%)7806.375

　　2、甲公司系增值稅一般納稅人，適用的增值稅稅率為11%。經甲公司董事會批準，甲公司準備購買某棟寫字樓的第6層，建造面積為1 000平方米，購買價為每平方米6萬元，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化。(1)2017年3月31日，取得增值稅專用發票，價款為6 000萬元，進項稅額為660萬元。若采用成本模式后續計量，寫字樓預計剩余使用年限為30年，凈殘值為零，采用直線法計提折舊。

　　采用成本模式計量的投資性房地產采用公允價值模式計量的投資性房地產

　　借：投資性房地產　　　　　　　　　　6 000

　　應交稅費——應交增值稅(進項稅額)660

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　6 660

　　借：投資性房地產——成本　　　　　　6 000

　　應交稅費——應交增值稅(進項稅額)660

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　6 660

　　(2)2017年5月1日甲公司與乙公司簽訂租賃協議，約定將甲公司上述該層寫字樓出租給乙公司使用，租賃期為3年。月租金(含稅)為66.6萬元，2017年7月1日為租賃期開始日。當日收到不含稅租金360萬元，并開出增值稅專用發票，增值稅銷項稅額為39.6萬元。(按年確認)

　　采用成本模式計量的投資性房地產 采用公允價值模式計量的投資性房地產

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　399.6

　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　　　　360

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)　 39.6

　　同左

　　(3)2017年12月31日，該層寫字樓公允價值為每平方米6.5萬元。

　　采用成本模式計量的投資性房地產采用公允價值模式計量的投資性房地產

　　借：其他業務成本　　　　　　　　　　　　　　　150

　　貸：投資性房地產累計折舊　　(6 000/30×9/12)150

　　借：投資性房地產——公允價值變動　　　　500

　　貸：公允價值變動損益　　(6 500-6 000)500

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　　3、甲股份有限公司(以下簡稱“甲公司”)20×4年發生了以下交易事項：2月1日，與其他方簽訂租賃合同，將本公司一棟原自用現已閑置的辦公樓對外出租，年租金為120萬元，自當日起租。甲公司該辦公樓原價為1000萬元，至起租日累計折舊400萬元，未計提減值。甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，出租日根據同類資產的市場狀況估計其公允價值為2000萬元。12月31日，該辦公樓的公允價值為2080萬元。甲公司已一次性取得第一年租金120萬元。

　　要求：編制甲公司20×4年有關交易事項的會計分錄。

　　【答案】

　　(1)2月1日

　　借：投資性房地產——成本　2000

　　累計折舊　　　　　　　 400

　　貸：固定資產　　　　　　　 1000

　　其他綜合收益　　　　　 1400

　　(2)12月31日

　　借：投資性房地產——公允價值變動(2080-2000)80

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　 80

　　借：銀行存款　　　　　　 120

　　貸：其他業務收入　　　　 110

　　預收賬款　　　　　　　10

　　4、A公司為非房地產開發企業，為增值稅一般納稅人，土地使用權、不動產及不動產經營租賃服務和建筑業適用的增值稅稅率為11%，有關房產和地產的業務資料如下：(A公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，對固定資產和無形資產均采用直線法計提折舊或攤銷。假定上述土地使用權和建筑物的預計凈殘值均為0)

　　(1)2×14年1月，A公司董事會作出決議準備外購土地使用權，其中一宗土地使用權準備建造A座寫字樓，建成后對外出租;另外一宗土地使用權準備建造B座辦公樓，建成后用于企業行政辦公。2×14年4月1日，A公司以出讓方式購入上述土地使用權，取得增值稅專用發票，其中準備建造A座寫字樓的土地使用權價款為10000萬元，增值稅進項稅額為1100萬元，準備建造B座辦公樓的土地使用權價款為20000萬元，增值稅進項稅額為2200萬元，預計使用年限均為50年。全部款項已經支付。購入當月開始在土地上分別建造A座寫字樓和B座辦公樓。

　　【要求及答案】根據資料(1)編制相關的會計分錄。

　　2×14年4月1日

　　借：投資性房地產——土地使用權(在建)10000

　　無形資產　　　　　　　　　　　　　20000

　　應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 3300

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　 33300

　　(2)2×14年12月末建造A座寫字樓的土地使用權公允價值為15000萬元，在建的A座寫字樓無法確定其公允價值。

　　【要求及答案】根據資料(2)編制相關的會計分錄。

　　借：在建工程　　　　　　　　　 300

　　貸：累計攤銷　(20000/50×9/12)300

　　借：投資性房地產——土地使用權——在建(公允價值變動)(15000-10000)5000

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5000

　　(3)2×15年6月寫字樓和辦公樓即將完工時，A公司與甲公司簽訂經營租賃合同，將A座寫字樓整體租賃給甲公司使用，租賃期開始日為寫字樓達到預定可使用狀態的日期。2×15年6月1日以銀行存款支付A座寫字樓的建造成本50000萬元，以銀行存款支付B座辦公樓的建造成本40000萬元(不包括建造期間滿足資本化條件的土地使用權攤銷金額)，并取得增值稅專用發票，增值稅的進項稅額9900萬元。

　　【要求及答案】根據資料(3)編制相關的會計分錄。

　　借：投資性房地產——寫字樓(在建)　 50000

　　在建工程　　　　　　　　　　　　 40000

　　應交稅費——應交增值稅(進項稅額)9900

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　 99900

　　(4)2×15年7月1日A座寫字樓和B座辦公樓達到預定可使用狀態并交付使用，預計使用年限均為30年。

　　【要求及答案】根據資料(4)編制相關的會計分錄。

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　 200

　　貸：累計攤銷　　　　(20000/50×6/12)200

　　借：投資性房地產——寫字樓(成本)　　50000

　　——土地使用權(成本)15000

　　固定資產——辦公樓　　　　　　　　40500

　　貸：投資性房地產——寫字樓(在建)　　　　　　　　　 50000

　　——土地使用權(在建)　　　　　　　 10000

　　——土地使用權——在建(公允價值變動)5000

　　在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40500

　　(5)2×15年12月31日，A座寫字樓的土地使用權公允價值為18000萬元，A座寫字樓的公允價值為60500萬元。同時收到半年租金1000萬元，并開出增值稅專用發票，銷項稅額為110萬元。

　　【要求及答案】根據資料(5)編制相關的會計分錄。

　　借：投資性房地產——土地使用權(公允價值變動)

　　(18000-15000)3000

　　——寫字樓(公允價值變動)

　　(60500-50000)10500

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　　13500

　　借：管理費用　　　　　　　　　　762.5

　　貸：累計折舊　 　(40500/30×5/12)562.5

　　累計攤銷　　 (20000/50×6/12)200

　　借：銀行存款　　　　　　　　　 1110

　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　　 1000

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)110

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