本文整理2025年資產評估師《資產評估實務一》專項練習題：簡答題，供考生練習。

簡答題

1、有一宗“七通一平”的待開發建設用地，土地面積為3200平方米，容積率為2.5，擬開發建設為公寓，土地使用權年限為50年。根據市場調查和分析，取得以下資料：

(1)該項目建設開發期為3年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預計為400元，年出租費用為年租金的25%。

(2)項目建筑費為每建筑平方米1000元，專業費為建筑費的10%，管理費用為開發成本的2%，不動產開發成本、管理費用在建設期內均勻投入。

(3)在工期一半時，可以開始進行廣告宣傳，其銷售費用為不動產價值的0.5%，銷售費用均勻投入。

(4)銷售稅費包括增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅等，合計約為銷售收入的6%。

(5)土地增值稅為銷售收入的2%。

(6)土地取得稅費為土地價值的3.05%。

(7)當地銀行年貸款利率為6%，開發商要求的投資利潤率為15%，不動產綜合折現率為8%。

要求：

(1)應采用哪種方法評估該宗土地的價值?

(2)該方法的適用范圍是什么?

(3)列出評估該宗土地價值的計算公式。

(4)試估算該宗土地評估基準日的單位地價和樓面地價。(計算結果以元為單位，取整數)

【答案及解析】

(1)應采用剩余法評估該宗土地價值。

(2)剩余法適用的范圍： ①待開發不動產的評估。 ②對已建成不動產中的房屋或土地的評估。 ⑧將生地開發成熟地的土地評估。 ④待拆遷改造的再開發地產的評估。

(3)剩余法的計算公式為： 地價=預期開發完成后的不動產總價值-土地取得稅費-開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-投資利潤-銷售稅費-土地增值稅

(4)該宗土地的評估值。

①開發完成后的不動產總價值。 不動產建筑總面積=3200×2.5=8000(平方米) 不動產純收益=400×8000×90%×(1-25%)=2160000(元) 不動產收益年限=50-3=47(年)

②計算開發成本和管理費用。 開發成本=建筑費+專業費=1000×8000×(1+10%)=8800000(元) 管理費用=開發成本×2%=8800000×2%=176000(元)

③計算銷售費用。 銷售費用=開發完成后的不動產總價值×0.5%=26274818×0.5%=131374(元)

④計算投資利息。 投資利息=地價×[(1+6%)3-11+(開發成本+管理費)×[(1+6%)1.5-1]+ 銷售費用×[(1+6%)0.75-1] =地價×[(1+6%)3-1]+(8800000+176000)×[(1+6%)1.5-1]+ 131374×[(1+6%)0.75-1] =地價×0.1910+8976000×0.0913+131374×0.0447 =地價×0.1910+825381

⑤計算投資利潤。 投資利潤=(地價+開發成本+管理費用+銷售費用)×15% =(地價+8800000+176000+131374)×15% =地價×15%+1366106

⑥計算銷售稅費。 銷售稅費=銷售收入×6%=26274818×6%=1576489(元)

⑦計算土地增值稅。 土地增值稅=銷售收入×2%=26274818×2%=525496(元)

⑧計算土地取得稅費。 土地取得稅費=地價×3.05%

⑨求取地價。 地價=預期開發完成后的不動產總價值-土地取得稅費-開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-投資利潤-銷售稅費-土地增值稅 =26274888-地價×3.05%-8800000-176000-131374-(地價×0.1910+825381)-(地價×15%+1366106)-1576489-525496 地價=12873972÷1.3715=9386782(元) 單位地價=9386782÷3200=2933(元/平方米) 樓面地價=2933÷2.5=1173(元/平方米)

2、有一宗“七通一平”的待開發建筑用地，土地面積為3 200平方米，容積率為2.5，擬開發建設為公寓，土地使用權年限為50年。據市場調查和項目可行性分析，該項目建設開發期為3年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預計為400元，年出租費用為年租金的25%。建筑費為每建筑平方米1 000元，專業費為建筑費的10%，管理費用為建造成本的2%，建筑費、專業費、管理費用在建設期內均勻投入。在工期一半時，可以開始進行廣告宣傳，其銷售費用率為不動產價值的0.5%。當地銀行年貸款利率為6%，開發商要求的投資利潤率為15%，不動產綜合折現率為8%。

應采用哪種方法評估土地的價值?

【解析】本題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取開發完成后不動產總價，利用剩余法評估土地的價值。

3、有一宗“七通一平”的待開發建筑用地，土地面積為3 200平方米，容積率為2.5，擬開發建設為公寓，土地使用權年限為50年。據市場調查和項目可行性分析，該項目建設開發期為3年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預計為400元，年出租費用為年租金的25%。建筑費為每建筑平方米1 000元，專業費為建筑費的10%，管理費用為建造成本的2%，建筑費、專業費、管理費用在建設期內均勻投入。在工期一半時，可以開始進行廣告宣傳，其銷售費用率為不動產價值的0.5%。當地銀行年貸款利率為6%，開發商要求的投資利潤率為15%，不動產綜合折現率為8%。

該方法的適用范圍是什么?

【解析】剩余法適用的范圍： ①待開發不動產的評估。 ②對已建成不動產中的房屋或土地的評估。 ③將生地開發成熟地的土地評估。 ④待拆遷改造的再開發地產的評估。

4、有一宗“七通一平”的待開發建筑用地，土地面積為3 200平方米，容積率為2.5，擬開發建設為公寓，土地使用權年限為50年。據市場調查和項目可行性分析，該項目建設開發期為3年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預計為400元，年出租費用為年租金的25%。建筑費為每建筑平方米1 000元，專業費為建筑費的10%，管理費用為建造成本的2%，建筑費、專業費、管理費用在建設期內均勻投入。在工期一半時，可以開始進行廣告宣傳，其銷售費用率為不動產價值的0.5%。當地銀行年貸款利率為6%，開發商要求的投資利潤率為15%，不動產綜合折現率為8%。

列出評估土地價值的計算公式。

【解析】剩余法的計算公式為： 待開發不動產價值=預期開發完成后的不動產總價值-續建開發成本-續建管理費用-銷售費用-續建投資利息-續建投資利潤-銷售稅費-待開發不動產取得稅費

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資產評估師考試題型及評分標準

資產評估實務一

一、單項選擇題

(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意，請使用計算機鼠標在計算機答題界面上點擊試題答案備選項前的按鈕“。”作答)

二、多項選擇題

(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分，請使用計算機鼠標在計算機答題界面上點擊備選項前的按鈕“口”作答)

三、簡答及計算題

(共3題，40分。有計算的，要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應列出公式。計算結果保留小數點后兩位。)

2025年度全國資產評估師考試準考證打印時間

交費成功的報名人員可登錄考試平臺下載打印準考證。具體日期以中評協通知為準。具體哪天開始打印準考證，為了考生能夠及時打印，小編建議考生可以立即填寫文章上方的 免費預約短信提醒服務，屆時我們會及時通知您2025年資產評估師準考證打印時間、考試時間，點擊查看>>2025年資產評估師考試準考證打印時間及打印入口匯總。

考生可先參考2024年考試時間為9月15—16日，準考證打印時間為9月9日9:00至9月16日14:00

下載打印方法是：考生登錄中國資產評估協會網站，進入“資產評估師職業資格全國統一考試服務平臺”(https://c.exam-sp.com/#/asset/index)，點擊“準考證打印”，以注冊用戶身份下載打印。

資產評估師考試方式

考試采用閉卷計算機化考試方式，即在計算機終端獲取試題作答并提交答題結果。

考試系統支持6種輸入法:微軟拼音、谷歌拼音、搜狗、極品五筆、微軟新倉頡、速成輸入法。

資產評估師考試時間和考試地點

(一)考試時間。 

2025年9月20日

09:00-12:00資產評估基礎

14:00-17:00 資產評估相關知識

2025年9月21日

09:00-12:00資產評估實務(一)

14:00-17:00 資產評估實務(二)

(二)考試地點

原則上考試安排在直轄市、省會城市、計劃單列市和部分地級市(河北省唐山市、廊坊市;內蒙古自治區包頭市;江蘇省蘇州市、徐州市、無錫市;浙江省溫州市、金華市;安徽省蕪湖市;福建省泉州市;山東省臨沂市、濰坊市、煙臺市;河南省南陽市;廣東省東莞市、佛山市、惠州市)。

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