一、2025年資產評估實務（一）必背公式

【機器設備評估】

(一)成本法

重置成本計算

外購單臺不需安裝設備：重置成本 = 設備購置價 + 運雜費

外購單臺需安裝設備：重置成本 = 設備購置價 + 運雜費 + 安裝費 + 基礎費

外購成套需安裝設備：除上述費用，還包括調試費等其他費用

自制設備：重置成本 = 制造成本 + 期間費用 + 合理利潤 + 稅費

實體性貶值

使用年限法：貶值率 = 實際已使用年限 / 總使用年限

觀察法：根據設備外觀、運行狀態打分確定成新率，進而得貶值率

修復費用法：貶值額 = 修復費用

功能性貶值

超額投資成本：功能性貶值(超額投資成本)= 復原重置成本 - 更新重置成本

超額運營成本：每年超額運營成本凈額 = 年超額運營成本 ×(1 - 所得稅率);功能性貶值(超額運營成本)= 每年超額運營成本凈額 × 年金現值系數

經濟性貶值

因產能利用率下降：貶值額 = 重置成本 ×[1-(實際產能 / 設計產能)^x]，x 為規模效益指數

因收益減少：經濟性貶值額 = 年收益損失額 ×(1 - 所得稅率)× 年金現值系數

(二)市場法

評估價值 = 參照物成交價格 × 交易情況修正系數 × 交易日期修正系數 × 功能價值修正系數 × 成新率修正系數

【不動產評估】

(一)市場法

交易情況修正：交易情況修正系數 = 正常交易情況價格 / 參照物交易價格

交易日期修正：交易日期修正系數 = 評估基準日價格指數 / 參照物交易日價格指數

區域因素修正：通過打分等方式，對比區域因素差異確定修正系數

個別因素修正：同理，針對不動產自身個別因素差異確定修正系數

評估價值計算：評估價值 = 參照物成交價格 × 交易情況修正系數 × 交易日期修正系數 × 區域因素修正系數 × 個別因素修正系數

(二)收益法

凈收益計算：凈收益 = 潛在毛收入 - 空置及收租損失 - 運營費用(管理費、維修費、保險費、稅費等)

資本化率確定

市場提取法：通過多個可比案例，資本化率 = 案例凈收益 / 案例價格

安全利率加風險調整值法：資本化率 = 安全利率 + 風險調整值

收益期限確定：依據土地使用權剩余年限、建筑物剩余經濟壽命等確定

評估價值計算：評估價值 = 凈收益 / 資本化率(收益年限無限且凈收益每年不變時);評估價值 = 凈收益 × 年金現值系數(收益年限有限且凈收益每年不變時)

(三)成本法

評估值 = 土地取得成本 + 開發成本 + 管理費用 + 銷售費用 + 投資利息 + 銷售稅費 + 開發利潤

(四)假設開發法

評估值 = 開發完成后房地產價值 - 后續開發成本 - 后續管理費用 - 后續銷售費用 - 后續投資利息 - 后續銷售稅費 - 后續開發利潤 - 取得稅費

【資源資產與流動資產評估】

(一)資源資產

礦產資源

收益法：評估值 =∑(年凈利潤 × 折現系數)

市場法(可比銷售法)：評估價值 = 參照的市場成交價格 × 規模調整系數 × 品位調整系數 × 價格調整系數 × 差異要素調整系數

森林資源

幼齡林：成本法，評估值 = 造林投資 + 林地取得費 + 資金成本

中齡林：市場法(如市場價倒算法、收獲現值法等)

成熟林：市場法(市場價倒算法、剩余價值法等)

(二)流動資產

存貨評估

產成品：評估值 = 數量 × 不含稅銷售價格 - 銷售費用 - 稅金 - 利潤

在產品：按約當產量法折算為產成品評估，在產品評估值 = 產成品重置成本 × 在產品約當產量

原材料：近期購進，按現行市價;遠期購進，按可變現凈值

應收賬款評估：應收賬款評估值 = 應收賬款賬面余額 - 壞賬準備 - 預計壞賬損失，壞賬損失可采用賬齡分析法或個別認定法確定。

二、2025年資產評估實務（一）必背知識點

評估程序：明確業務基本事項、簽訂業務委托合同、編制評估計劃、現場調查、資料收集、評定估算、編制和提交評估報告、工作底稿歸檔。

價值類型：市場價值、投資價值、在用價值、清算價值等，需根據評估目的合理選擇。

評估假設：交易假設、公開市場假設、持續使用假設、清算假設等，不同假設影響評估方法與結果。

三、考場規則

考生入座后，應輸入準考證號登錄考試界面，并確認考生信息。如出現無法登錄考試機和信息有誤等異常情況，應當舉手示意，請考試工作人員幫助解決，不得自行處置?？荚囘^程中，若出現考試機故障、網絡故障或供電故障等異常情況，導致無法正常考試，考生應當聽從考試工作人員的安排。因考試機故障等客觀原因導致考生答題時間出現損失，考生可以當場向考試工作人員提出補時要求。

四、答題注意事項

考試采用閉卷計算機化考試方式，考試系統支持微軟拼音、谷歌拼音、搜狗、極品五筆、微軟新倉頡、速成輸入法這6種輸入法。答題時要合理分配時間，認真審題，巧用標記功能，對于主觀題要注意書寫規范，有計算的要列出算式、計算步驟，計算結果保留小數點后兩位。對于沒有十足把握的題目，在修改答案時要謹慎。

五、2025年資產評估師真題及答案解析9月20日-21日

2025年資產評估師在9月20日-21日開考，為了方便大家在考后及時對答案估分，我們將在考后及時為大家更新整理各科目的真題及答案解析。

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