招標師合同管理考點：土地使用權出讓

更新時間：2016-11-03 13:13:20 來源：環球網校

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摘要　　【摘要】2016年招標師考試時間確定為11月12日、13日，想要報考2016年招標師考試的考友們該提前準備了。2016年招標師考試教材仍沿用 2015版，大家可以用舊教材提前備考。小編給大家整理了：招標師合同管理考

　　【摘要】2016年招標師考試時間確定為11月12日、13日，想要報考2016年招標師考試的考友們該提前準備了。2016年招標師考試教材仍沿用 2015版，大家可以用舊教材提前備考。小編給大家整理了：招標師合同管理考點：土地使用權出讓，預祝大家順利通過考試。

　　國有土地使用權出讓合同概述

　　(1) 國有土地使用權出讓合同的概念

　　國有土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付國有土地使用權出讓金的行為。國有土地使用權出讓合同是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付國有土地使用權出讓金的協議。國有土地使用權出讓，必須通過合同形式予以明確。《城市房地產管理法》第15條規定：“國有土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。國有土地使用權出讓合同由市、縣人民政府管理部門與土地使用者簽訂。”

　　(2) 國有土地使用權出讓的方式國有土地使用權的出讓方式是指國家將國有土地使用權出讓給土地使用者時所采取的方式或程序。我國土地所有權分為國家土地所有權和集體土地所有權。城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有; 宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。根據法律規定，國有土地使用權的出讓方式有劃撥和出讓兩種，其中以出讓方式出讓土地使用權的，可以采取拍賣、招標或者協議的方式。《物權法》第137條明確規定：工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向甩地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。上述規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。《城市房地產管理法》第13條規定：“土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。”國土資源部2002年11月1日施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設土地使用權規定》又明確了一種新的出讓方式掛牌出讓。因此，我國現行國有建設用地使用權的出讓方式包括四種：拍賣、招標、掛牌和協議出讓。

　　1) 拍賣出讓

　　拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。拍賣出讓方式引進了競爭機制，排除了人為干擾，政府也可獲得最高收益，較大幅度地增加財政收入。這種方式主要適用于投資環境好、盈利大、競爭性強的商業、金融業、旅游業和娛樂業用地。

　　2) 招標出讓

　　招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱“出讓人”)發布招標公告，邀請特定或者不特定的法人、自然人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。在規定的期限內由符合受讓條件的單位或者個人(受讓方)根據出讓方提出的條件，以密封書面投標形式競投某地塊的使用權，由招標小組經過開標、評標，最后擇優確定中標者。投標內容由招標小組確定，可僅規定出標價，也可既規定出標價，又提出一個規劃設計方案，開標、評標、決標須經公證機關公證。招標出讓的方式主要適用于一些大型或關鍵性的發展計劃與投資項目。

　　3) 掛牌出讓

　　掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓具有招標、拍賣不具備的優勢：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于競買人的理性決策和競爭;二是操作簡便，便于開展;三是有利于土地有形市場的形成和運作。

　　4) 協議出讓

　　協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付國有土地使用權出讓金的行為。市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據經濟社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，國有土地使用權出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規定采取協議方式出讓，但商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

　　以協議方式出讓國有土地使用的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。協議出讓最低價不得低于新增建設用地的權土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和;有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據協議結果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

　　(3)國有土地使用權出讓合同的特點

　　國有土地使用權出讓合同具有以下特點：

　　1) 國有土地使用權出讓合同的目的在于轉移不動產物權

　　建設用地使用權是用益物權中的一項重要類型。出讓人通過設立建設用地使用權，使建設用地使用權人對國家所有的土地享有了占有、使用和收益的權利，建設用地使用權人可以利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。受讓人簽訂出讓合同是為了取得對特定的土地占有、使用和收益的權利。政府簽訂出讓合同是為了使國家土地所有權的權能發生分離，由受讓人在支付出讓金的前提下，獲得部分土地所有權權能，實現用益目的。依據《物權法》等法律的規定，國有土地使用權自登記時發生轉移效力。

　　2) 國有土地使用權出讓合同應采用書面形式訂立

　　國有土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。如果未簽訂書面出讓合同并未辦理國有土地使用權登記的，則國有土地使用權出讓行為無效。

　　3) 合同主體具有特定性

　　由于國家是國有土地的所有權人，因此國有土地使用權出讓的一方只能是國家。根據《城市房地產管理法》第15條第2款的規定，土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，表明市、縣人民政府有權作為國有土地所有者的代表出讓國有土地使用權。根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005] 5號)規定，開發區管理委員會不能作為國有土地使用權出讓合同的出讓方主體，開發區管理委員會與受讓方訂立的國有土地使用權出讓合同，應當認定無效。

　　國有土地使用權出讓中的受讓方是指土地使用者。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第3條規定：“中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得國有土地使用權，進行土地開發、利用、經營。”由此規定可見，除法律另有規定外，受讓方一般不受限制。

　　4) 出讓雙方的權利與義務具有法定性

　　我國法律中明確規定了國有土地使用權出讓合同雙方當事人的權利義務。《城市房地產管理法》第16條和第17條分別規定了國有土地使用權出讓雙方的基本權利與義務。第16條規定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付國有土地使用權出讓金;未按照出讓合同約定支付國有土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。”第17條規定：“土地使用者按照出讓合同約定支付國有土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還國有土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。”而《土地管理法》第5條明確規定：“國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。”土地行政主管部門作為土地出讓方，在簽訂和履行土地出讓合同時都可以行使行政權力。土地使用者按照合同約定支付全部國有土地使用權出讓金后，作為行政相對人向出讓人申請辦理土地登記，領取《國有土地使用權證》，取得出讓國有土地使用權。因此，國有土地使用權出讓合同具有行政合同的法律性質。

　　5) 合同標的是國有土地使用權

　　國有土地使用權出讓合同的標的是國有土地使用權，而不是國有土地所有權。根據我國《憲法》第10條的規定，我國實行土地公有制，只有兩種土地所有權形式，國有土地所有權、農村集體土地所有權，任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。但國有土地使用權可以依照法律的規定轉讓。需要說明的是，出讓國有土地使用權的范圍不包括該幅出讓土地的地下資源、埋藏物和市政公用設施。

　　6) 出讓年限特定性

　　出讓國有土地使用權的最高使用年限，就是法律規定的一次簽約出讓國有土地使用權的最高年限。國有土地使用權年限屆滿時，土地使用者可以申請續期，具體由出讓方和受讓方在簽訂合同時確定，但不能高于法律規定的最高年限。考慮到我國國民經濟和社會發展過程中的一系列變化的因素，《城市房地產管理法》對國有土地使用權出讓最高年限僅作了授權性的規定：“國有土地使用權出讓最高年限由國務院規定。”

　　據此，《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條按照出讓土地的不同用途規定了各類用地使用權出讓的最高年限：①居住用地70年;②工業用地50年;③教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;④商業、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。

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　　(一)凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，恪守職業道德，并符合下列條件之一的，可申請參加招標師職業資格考試：

　　1.取得經濟學、工學、法學或者管理學類專業大學專科學歷，工作滿6年，其中從事招標專業工作滿4年;