特別推薦：2014年房地產估價師考試報名時間匯總　　

　　3.采用比較法評估地下二層車位價值時，權益狀況調整的內容可不包括( 　)。

　　A.土地使用期限

　　B.規劃條件

　　C.租約限制

　　D.原抵押權的優先受償款

　　【答案】D

　　【解析】權益狀況調整包括規劃條件、土地使用期限、租賃或占用情況等。參見教材P197.

　　6.關于該市稅收政策調整可能產生的影響分析，不恰當的是( 　)。

　　A.將在一定程度上抑制房地產投資投機性需求

　　B.部分剛性需求購房者將轉向新建商品住房市場

　　C.二手房地產交易量增加，房價上漲勢頭將趨緩

　　D.將在一定程度上催熱該市場房地產租賃市場

　　【答案】C

　　【解析】對二手房交易的個稅提高，會抑制投機行為，出售者怠于出售房產，供給減小，剛需更多的從二手市場轉向新建房市場或者租賃市場。

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　　10.關于該估價項目的說法，正確的是()。

　　A.測算投資利息時應當采用價值時點的利率

　　B.評估單位應當等于價值時點類似地塊的平均交易單價

　　C.現金流量折現法測算結果大于靜態分析法測算結果

　　D.折現率可以根據委托人的目標要求來設定

　　【答案】A

　　6.房地產估價原則可以使不同的注冊房地產估價師對房地產估價的基本前提具有一致性。對同一估價對象在同一價值時點的評估價值趨于相同或相近。(錯)

　　【解析】房地產估價原則可以使不同的房地產估價師對房地產估價的基本前提具有一致性。對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或相近。參見教材P155.

　　7.在采用比較法估價時，如果估價對象為普通裝修，可比實例為高檔裝修，則在建立比較基礎時，應將可比實例的裝修價值扣除。(錯)

　　【解析】建立比較基礎時，是將估價對象與可比實例進行“有無對比”，而非“好壞”、“優劣”對比，不應扣除“普通”和“高檔”的價格差異，這部分差異的調整應當在房地產狀況調整中體現。參見教材P183.

　　11.如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工之日晚建成，此時建筑物的經濟壽命可視為從這個晚建成之日開始到建筑物對房地產價值不再有貢獻為止的時間。(對)

　　【解析】如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工之日晚建成。此時，建筑物的經濟壽命可視為從這個晚建成之日起至建筑物對房地產價值不再有貢獻之日止的時間。參見教材P299.

　　12.假設開發法估價中運用動態分析法時，其折現率可以理解為既包含資金的利率，又包含開發利率。(對)

　　【解析】折現率是在采用動態分析時需要確定的一個重要參數，它體現了資金的利率和開發利潤率兩部分。參見教材P335.

　　13.利用加權移動平均法在計算移動平均數時，根據越是近期的數據對預測值影響越小這一特點，對近期的數據給予較小權重。(錯)

　　【解析】利用加權移動平均法在計算移動平均數時，根據越是近期的數據對預測值影響越大這一特點，對近期的數據給予較大權重。參見教材P354.

　　(3)計算獲知興建大型購物中心后該寫字樓的總價值：

　　年凈收益：1.5×(1-6%)×2000×365×(1-25%)=77.20萬元

　　獲知興建大型購物中心后V=77.2/10%×[1-1/(1+10%)30]/(1+10%)5=451.88萬元。

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