課程推薦：2013年注冊會計師考試網絡輔導 無憂通關　　　

《稅法》單元測試題：第八章土地增值稅法

　　一、單項選擇題

　　1.下列各項中，屬于土地增值稅征收范圍的是( )。

　　A.出讓國有土地使用權

　　B.轉讓國有土地使用權

　　C.出租國有土地使用權

　　D.繼承國有土地使用權

　　【答案】B

　　【解析】選項A：出讓國有土地使用權，不屬于土地增值稅的征稅范圍;選項C：出租國有土地使用權，出租人雖取得了收入，但沒有發生土地使用權的轉讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍;選項D：繼承國有土地使用權，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　2.根據土地增值稅的有關規定，納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的( )內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

　　A.7日

　　B.10日

　　C.15日

　　D.30日

　　【答案】A

　　【解析】土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

　　3.根據土地增值稅法律制度的有關規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額( )的，免征土地增值稅。

　　A.20%

　　B.30%

　　C.40%

　　D.50%

　　【答案】A

　　【解析】在土地增值稅稅收優惠條款中規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計算繳納土地增值稅。

　　4.下列行為中，需要繳納土地增值稅的是( )。

　　A.企業向銀行借款500萬元，以其自有的廠房作為抵押，廠房尚在抵押期間

　　B.李某將其擁有的一塊土地使用權作價入股，投資給某工業企業

　　C.房地產開發企業將一塊土地使用權通過中國境內非營利的社會團體贈與教育事業

　　D.企業將其自有的廠房抵償所欠乙企業的債務，并辦理了產權轉移手續

　　【答案】D

　　5.2012年3月某房地產開發公司轉讓新建普通標準住宅一幢，取得收入5000萬元，轉讓環節繳納營業稅金及附加合計275萬元，該公司為取得該住宅地的土地使用權支付地價款和有關稅費合計2000萬元，房地產開發成本1000萬元，利息支出100萬元(能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明)。該公司所在地政府規定的其他房地產開發費用的計算扣除比例為5%。該公司應繳納土地增值稅( )萬元。

　　A.0

　　B.140.25

　　C.223.75

　　D.262.5

　　【答案】D

　　【解析】(1)扣除項目金額合計=2000+1000+100+(2000+1000)×5%+(2000+1000)×20%+275=4125(萬元);(2)增值額=5000-4125=875(萬元);(3)增值率=875/4125×100%=21.21%，適用稅率為30%;(4)應納土地增值稅=875×30%=262.5(萬元)。

　　6.某市一家房地產開發公司，1月份通過競拍取得一宗土地使用權，支付價款、稅費合計6000萬元，本年度占用80%開發寫字樓。開發期間發生開發成本4000萬元;發生管理費用2800萬元、銷售費用1600萬元、利息費用400萬元(不能提供金融機構的證明)。9月份該寫字樓竣工驗收。10～12月，房地產開發公司將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為12000萬元;12月，該房地產開發公司的建筑材料供應商催要材料價款，經雙方協商，房地產開發公司用所開發寫字樓的l/5抵償材料價款。剩余的l/5公司對外出租，當年取得租金收入80萬元。已知當地政府規定，房地產開發費用的計算扣除比例為l0%。則該房地產開發公司應繳納土地增值稅( )萬元。

　　A.1038.0

　　B.1236.0

　　C.1416.0

　　D.1885.6

　　【答案】D

　　7.位于市區的某國有工業企業利用廠區空地委托建筑公司建造一棟辦公樓，取得該項土地使用權時支付土地出讓金1000萬元，繳納相關稅費60萬元;該辦公樓開發成本800萬元;發生管理費用200萬元、財務費用300萬元(其中該辦公樓應分攤的利息支出100萬元，包括超過貸款期限而支付的利息20萬元和罰息10萬元，利息支出可以提供金融機構證明);辦公樓竣工驗收后，全部對外銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入5500萬元。已知當地省人民政府規定，其他房地產開發費用計算比例為5%。該企業銷售辦公樓應繳納土地增值稅( )萬元。

　　A.975.34

　　B.994.82

　　C.1236.64

　　D.1217.64

　　【答案】C

　　二、多項選擇題

　　1.下列各項中，需要繳納土地增值稅的有( )。

　　A.一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后轉讓的

　　B.房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為

　　C.企業與企業之間互換房地產的行為

　　D.企業轉讓舊房及建筑物的行為

　　【答案】ACD

　　2.下列各項中，不征或免征土地增值稅的有( )。

　　A.個人之間互換自有居住用房地產，經當地稅務機關核實的

　　B.因國家建設需要依法征用、收回的房地產

　　C.房地產開發企業以其建造的商品房進行投資、聯營的

　　D.在企業兼并中，被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的

　　【答案】ABD

　　3.房地產開發企業在確定土地增值稅的扣除項目時，允許作為“與轉讓房地產有關的稅金”項目扣除的稅金有( )。

　　A.營業稅

　　B.教育費附加

　　C.城市維護建設稅

　　D.印花稅

　　【答案】ABC

　　【解析】選項D：房地產開發企業的印花稅已經包括在房地產開發費用中，不能再單獨扣除。

　　4.下列情形中，屬于主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的有( )。

　　A.直接轉讓土地使用權的

　　B.取得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的

　　C.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的

　　D.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例為80%，其余全部自用的

　　【答案】BD

　　【解析】選項AC屬于納稅人應進行土地增值稅清算的情形。

　　5.下列稅務處理中，符合土地增值稅清算制度規定的有( )。

　　A.納稅人清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金

　　B.房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費，不得扣除

　　C.分期開發的房地產項目，以分期項目為單位進行土地增值稅清算

　　D.對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，以取得的收入全額為增值額計征土地增值稅

　　【答案】ABC

　　【解析】對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以實行核定征收。

　　三、計算題

　　位于市區的某工業企業利用廠區空地委托某建筑公司建造辦公樓一幢，竣工驗收后，對外銷售了總建筑面積的2/3，共取得轉讓收入9800萬元，簽訂銷售合同;將剩余的1/3全部對外出租，當年取得租金收入80萬元。已知該企業為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用合計為4050萬元,房地產開發成本為3000萬元，企業沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息。已知當地省政府規定，房地產開發費用的扣除比例為10%。

　　該企業在申報繳納土地增值稅時作如下計算：

　　(1)扣除項目金額

　　=4050+3000+(4050+3000)×10%+(9800+80)×5%×(1+7%+3%)+(4050+3000)×20%

　　=9708.4(萬元)

　　(2)增值額=9800-9708.4=91.6(萬元)

　　(3)增值率=91.6÷9708.4×100%=0.94%，適用稅率30%

　　(4)土地增值稅稅額=91.6×30%=27.48(萬元)

　　請依據《土地增值稅暫行條例》及有關規定,具體分析該企業計算的土地增值稅稅額是否正確,如不正確,請指出錯誤之處,并列出步驟計算應納土地增值稅稅額。

　　【答案及解析】

　　(1)該企業計算的土地增值稅不正確。

　　(2)錯誤如下：

　　①企業對外銷售了總建筑面積的2/3，只能扣除轉讓的建筑面積所對應的取得土地使用權金額和開發成本部分，而該企業多扣了，同時多扣除了房地產開發費用金額。應相應的減少扣除項目金額4050×1/3+3000×1/3+(4050×1/3+3000×1/3)×10%=2585(萬元)。

　　②出租辦公樓取得的租金收入對應繳納的營業稅、城建稅及教育費附加不得作為土地增值稅的扣除項目金額，該企業卻作為扣除項目金額扣除了，應相應的減少扣除項目金額80×5%×(1+7%+3%)=4.4(萬元)。

　　③銷售辦公樓繳納的印花稅可以扣除，該單位卻未計入扣除項目金額扣除，應相應增加扣除項目金額9800×0.5‰=4.9(萬元)。

　　④非房地產開發單位不適用加計扣除20%的規定，該企業卻作為扣除項目金額扣除了。應相應減少扣除項目金額(4050+3000)×20%=1410(萬元)。

　　(3)應納土地增值稅稅額：

　　①扣除項目金額=9708.4-2585-4.4+4.9-1410=5713.9(萬元)

　　或，扣除項目金額=4050×2/3+3000×2/3+(4050×2/3+3000×2/3)×10%+9800×5%×(1+7%+3%)+9800×0.5‰=5713.9(萬元)

　　②增值額=9800-5713.9=4086.1(萬元)

　　③增值率4086.1÷5713.9×100%=71.51%，適用稅率40%，速算扣除系數為5%

　　④應納土地增值稅額=4086.1×40%-5713.9×5%=1348.75(萬元)。