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　　第四節 工程建設其他費用的構成和計算

　　工程建設其他費用，是指從工程籌建起到工程竣工驗收交付使用止的整個建設期間，除建筑安裝工程費用和設備及工器具購置費用以外的，為保證工程建設順利完成和交付使用后能夠正常發揮效用而發生的各項費用。

　　一、建設用地費

　　任何一個建設項目都固定于一定地點與地面相連接，必須占用一定量的土地，也就必然要發生為獲得建設用地而支付的費用，這就是建設用地費。它是指為獲得工程項目建設土地的使用權而在建設期內發生的各項費用，包括通過劃撥方式取得土地使用權而支付的土地征用及遷移補償費，或者通過土地使用權出讓方式取得土地使用權而支付的土地使用權出讓金。

　　(一)建設用地取得的基本方式

　　建設用地的取得，實質是依法獲取國有土地的使用權。根據我國《房地產管理法》規定，獲取國有土地使用權的基本方式有兩種：一是出讓方式，二是劃撥方式。建設土地取得的其他方式還包括租賃和轉讓方式。

　　1.通過出讓方式獲取國有土地使用權

　　國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

　　1)居住用地70年。

　　2)工業用地50年。

　　3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年。

　　4)商業、旅游、娛樂用地40年。

　　5)綜合或者其他用地50年。

　　通過出讓方式獲取國有土地使用權又可以分成兩種具體方式：一是通過招標、拍賣、掛牌等競爭出讓方式獲取國有土地使用權，二是通過協議出讓方式獲取國有土地使用權。

　　(1)通過競爭出讓方式獲取國有土地使用權。

　　具體的競爭方式又包括三種：投標、競拍和掛牌。按照國家相關規定，工業(包括倉儲用地，但不包括采礦用地)、商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓;上述規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　(2)通過協議出讓方式獲取國有土地使用權。

　　按照國家相關規定，出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式。以協議方式出讓國有土地使用權的出讓

　　金不得低于按國家規定所確定的最低價。協議出讓底價不得低于擬出讓地塊所在區域的協議出讓最低價。

　　2.通過劃撥方式獲取國有土地使用權

　　國有土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。國家對劃撥用地有著嚴格的規定，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：

　　1)國家機關用地和軍事用地。

　　2)城市基礎設施用地和公益事業用地。

　　3)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。

　　4)法律、行政法規規定的其他用地。

　　依法以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。因企業改制、土地使用權轉讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應當實行有償使用。

　　(二)建設用地取得的費用

　　建設用地如通過行政劃撥方式取得，則須承擔征地補償費用或對原用地單位或個人的拆遷補償費用;若通過市場機制取得，則不但承擔以上費用，還須向土地所有者支付有償使用費，即土地出讓金。

　　1.征地補償費用

　　建設征用土地費用由以下幾個部分構成：

　　(1)土地補償費。

　　土地補償費是對農村集體經濟組織因土地被征用而造成的經濟損失的一種補償。征用耕地的補償費，為該耕地被征前三年平均年產值的6～10倍。征用其他土地的補償費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。土地補償費歸農村集體經濟組織所有。

　　(2)青苗補償費和地上附著物補償費。

　　青苗補償費是因征地時對其正在生長的農作物受到損害而作出的一種賠償。在農村實行承包責任制后，農民自行承包土地的青苗補償費應付給本人，屬于集體種植的青苗補償費可納入當年集體收益。凡在協商征地方案后搶種的農作物、樹木等，一律不予補償。地上附著物是指房屋、水井、樹木、涵洞、橋梁、公路、水利設施、林木等地面建筑物、構筑物、附著物等。視協商征地方案前地上附著物價值與折舊情況確定，應根據“拆什么，補什么;拆多少，補多少，不低于原來水平”的原則確定。如附著物產權屬個人，則該項補助費付給個人。地上附著物的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。

　　(3)安置補助費。

　　安置補助費應支付給被征地單位和安置勞動力的單位，作為勞動力安置與培訓的支出，以及作為不能就業人員的生活補助。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的4～6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的15倍。土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍。

　　(4)新菜地開發建設基金。

　　新菜地開發建設基金指征用城市郊區商品菜地時支付的費用。這項費用交給地方財政，作為開發建設新菜地的投資。菜地是指城市郊區為供應城市居民蔬菜，連續3年以上常年種菜或者養殖魚、蝦等的商品菜地和精養魚塘。一年只種一茬或因調整茬口安排種植蔬菜的，均不作為需要收取開發基金的菜地。征用尚未開發的規劃菜地，不繳納新菜地開發建設基金。在蔬菜產銷放開后，能夠滿足供應，不再需要開發新菜地的城市，不收取新菜地開發基金。

　　(5)耕地占用稅。

　　耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人征收的一種稅收，目的是合理利用土地資源、節約用地，保護農用耕地。耕地占用稅征收范圍，不僅包括占用耕地，還包括占用魚塘、園地、菜地及其農業用地建房或者從事其他非農業建設，均按實際占用的面積和規定的稅額一次性征收。其中，耕地是指用于種植農作物的土地。占用前三年曾用于種植農作物的土地也視為耕地。

　　(6)土地管理費。

　　土地管理費主要作為征地工作中所發生的辦公、會議、培訓、宣傳、差旅、借用人員工資等必要的費用。土地管理費的收取標準，一般是在土地補償費、青苗費、地面附著物補償費、安置補助費四項費用之和的基礎上提取2%～4%。如果是征地包干，還應在四項費用之和后再加上糧食價差、副食補貼、不可預見費等費用，在此基礎上提取2%～4%作為土地管理費。

　　2.拆遷補償費用

　　在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，拆遷人應當對被拆遷人給予補償、安置。

　　(1)拆遷補償。

　　拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。

　　貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。

　　實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人按照計算得到的被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

　　(2)搬遷、安置補助費。

　　拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費，對于在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以付給提前搬家獎勵費;在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。有些地區規定，拆除非住宅房屋，造成停產、停業引起經濟損失的，拆遷人可以根據被拆除房屋的區位和使用性質，按照一定標準給予一次性停產停業綜合補助費。

　　3.出讓金、土地轉讓金

　　土地使用權出讓金為用地單位向國家支付的土地所有權收益，出讓金標準一般參考城市基準地價并結合其他因素制定。基準地價由市土地管理局會同市物價局、市國有資產管理局、市房地產管理局等部門綜合平衡后報市級人民政府審定通過，它以城市土地綜合定級為基礎，用某一地價或地價幅度表示某一類別用地在某一土地級別范圍的地價，以此作為土地使用權出讓價格的基礎。在有償出讓和轉讓土地時,政府對地價不作統一規定，但堅持以下原則：即地價對目前的投資環境不產生大的影響;地價與當地的社會經濟承受能力相適應;地價要考慮已投入的土地開發費用、土地市場供求關系、土地用途、所在區類、容積率和使用年限等。有償出讓和轉讓使用權，要向土地受讓者征收契稅;轉讓土地如有增值，要向轉讓者征收土地增值稅;土地使用者每年應按規定的標準繳納土地使用費。土地使用權出讓或轉讓，應先由地價評估機構進行價格評估后，再簽訂土地使用權出讓和轉讓合同。

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　　二、與項目建設有關的其他費用

　　(一)建設管理費

　　建設管理費是指建設單位為組織完成工程項目建設，在建設期內發生的各類管理性費用。

　　1.建設管理費的內容

　　(1)建設單位管理費：是指建設單位發生的管理性質的開支。包括：工作人員工資、工資性補貼、施工現場津貼、職工福利費、住房基金、基本養老保險費、基本醫療保險費、失業保險費、工傷保險費，辦公費、差旅交通費、勞動保護費、工具用具使用費、固定資產使用費必要的辦公及生活用品購置費、必要的通信設備及交通工具購置費、零星固定資產購置費、招募生產工人費、技術圖書資料費、業務招待費、設計審查費、工程招標費、合同契約公證費、法律顧問費、咨詢費、完工清理費、竣工驗收費、印花稅和其他管理性質開支。

　　(2)工程監理費：是指建設單位委托工程監理單位實施工程監理的費用。此項費用應按國家發改委與建設部聯合發布的《建設工程監理與相關服務收費管理規定》(發改價格[2007] 670號)計算。依法必須實行監理的建設工程施工階段的監理收費實行政府指導價;其他建設工程施工階段的監理收費和其他階段的監理與相關服務收費實行市場調節價。

　　2.建設單位管理費的計算

　　建設單位管理費按照工程費用之和(包括設備工器具購置費和建筑安裝工程費用)乘以建設單位管理費費率計算。

　　建設單位管理費=工程費用×建設單位管理費費率(1.4.1)

　　建設單位管理費費率按照建設項目的不同性質、不同規模確定。有的建設項目按照建設工期和規定的金額計算建設單位管理費。如采用監理，建設單位部分管理工作量轉移至監理單位。監理費應根據委托的監理工作范圍和監理深度在監理合同中商定或按當地或所屬行業部門有關規定計算;如建設單位采用工程總承包方式，其總包管理費由建設單位與總包單位根據總包工作范圍在合同中商定，從建設管理費中支出。

　　(二)可行性研究費

　　可行性研究費是指在工程項目投資決策階段，依據調研報告對有關建設方案、技術方案或生產經營方案進行的技術經濟論證,以及編制、評審可行性研究報告所需的費用。此項費用應依據前期研究委托合同計列，或參照《國家計委關于印發<建設項目前期工作咨詢收費暫行規定)的通知》(計投資(1999) 1283號)規定計算。

　　(三)研究試驗費

　　研究試驗費是指為建設項目提供或驗證設計數據、資料等進行必要的研究試驗及按照相關規定在建設過程中必須進行試驗、驗證所需的費用。包括自行或委托其他部門研究試驗所需人工費、材料費、試驗設備及儀器使用費等。這項費用按照設計單位根據本工程項目的需要提出的研究試驗內容和要求計算。在計算時要注意不應包括以下項目：

　　(1)應由科技三項費用(即新產品試制費、中間試驗費和重要科學研究補助費)開支的項目。

　　(2)應在建筑安裝費用中列支的施工企業對建筑材料、構件和建筑物進行一般鑒定、檢查所發生的費用及技術革新的研究試驗費。

　　(3)應由勘察設計費或工程費用中開支的項目。

　　(四)勘察設計費

　　勘察設計費是指對工程項目進行工程水文地質勘察、工程設計所發生的費用。包括：工程勘察費、初步設計費(基礎設計費)、施工圖設計費(詳細設計費)、設計模型制作費。此項費用應按《關于發布<工程勘察設計收費管理規定>的通知》(計價格[2002]10號)的規定計算。

　　(五)環境影響評價費

　　環境影響評價費是指按照《中華人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國環境影響評價法》等規定，在工程項目投資決策過程中，對其進行環境污染或影響評價所需的費用。包括編制環境影響報告書(含大綱)、環境影響報告表以及對環境影響報告書(含大綱)、環境影響報告表進行評估等所需的費用。此項費用可參照《關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知》(計價格<20023 125號)規定計算。

　　(六)勞動安全衛生評價費

　　勞動安全衛生評價費是指按照勞動部《建設項目(工程)勞動安全衛生監察規定》和《建設項目(32程)勞動安全衛生預評價管理辦法》的規定，在工程項目投資決策過程中，為編制勞動安全衛生評價報告所需的費用。包括編制建設項目勞動安全衛生預評價大綱和勞動安全衛生預評價報告書以及為編制上述文件所進行的工程分析和環境現狀調查等所需費用。必須進行勞動安全衛生預評價的項目包括：

　　(1)屬于《國家計劃委員會、國家基本建設委員會、財政部關于基本建設項目和大中型劃分標準的規定》中規定的大中型建設項目。

　　(2)屬于《建筑設計防火規范》GB 50016中規定的火災危險性生產類別為甲類的建設項目。

　　(3)屬于勞動部頒布的《爆炸危險場所安全規定》中規定的爆炸危險場所等級為特別危險場所和高度危險場所的建設項目。

　　(4)大量生產或使用《職業性接觸毒物危害程度分級》GBZ 230規定的Ⅰ級、Ⅱ級危害程度的職業性接觸毒物的建設項目。

　　(5)大量生產或使用石棉粉料或含有10%以上的游離二氧化硅粉料的建設項目。

　　(6)其他由勞動行政部門確認的危險、危害因素大的建設項目。

　　(七)場地準備及臨時設施費

　　1.場地準備及臨時設施費的內容

　　(1)建設項目場地準備費是指為使工程項目的建設場地達到開工條件，由建設單位組織進行的場地平整等準備工作而發生的費用。

　　(2)建設單位臨時設施費是指建設單位為滿足工程項目建設、生活、辦公的需要，用

　　于臨時設施建設、維修、租賃、使用所發生或攤銷的費用。

　　2.場地準備及臨時設施費的計算

　　(1)場地準備及臨時設施應盡量與永久性工程統一考慮。建設場地的大型土石方工程應進入工程費用中的總圖運輸費用中。

　　(2)新建項目的場地準備和臨時設施費應根據實際工程量估算，或按工程費用的比例計算。改擴建項目一般只計拆除清理費。

　　場地準備和臨時設施費=工程費用×費率+拆除清理費(1.4.2)

　　(3)發生拆除清理費時可按新建同類工程造價或主材費、設備費的比例計算。凡可回收材料的拆除工程采用以料抵工方式沖抵拆除清理費。

　　(4)此項費用不包括已列入建筑安裝工程費用中的施工單位臨時設施費用。

　　(八)引進技術和引進設備其他費

　　引進技術和引進設備其他費是指引進技術和設備發生的但未計入設備購置費中的費用。

　　(1)引進項目圖紙資料翻譯復制費、備品備件測繪費。可根據引進項目的具體情況計列或按引進貨價(FOB)的比例估列;引進項目發生備品備件測繪費時按具體情況估列。

　　(2)出國人員費用。包括買方人員出國設計聯絡、出國考察、聯合設計、監造、培訓等所發生的差旅費、生活費等。依據合同或協議規定的出國人次、期限以及相應的費用標準計算。生活費按照財政部、外交部規定的現行標準計算，差旅費按中國民航公布的票價計算。

　　(3)來華人員費用。包括賣方來華工程技術人員的現場辦公費用、往返現場交通費用、接待費用等。依據引進合同或協議有關條款及來華技術人員派遣計劃進行計算。來華人員接待費用可按每人次費用指標計算。引進合同價款中已包括的費用內容不得重復計算。

　　(4)銀行擔保及承諾費。指引進項目由國內外金融機構出面承擔風險和責任擔保所發生的費用，以及支付貸款機構的承諾費用。應按擔保或承諾協議計取，投資估算和概算編制時可以擔保金額或承諾金額為基數乘以費率計算。

　　(九)工程保險費

　　工程保險費是指為轉移工程項目建設的意外風險，在建設期內對建筑工程、安裝工程、機械設備和人身安全進行投保而發生的費用。包括建筑安裝工程一切險、引進設備財產保險和人身意外傷害險等。

　　根據不同的工程類別，分別以其建筑、安裝工程費乘以建筑、安裝工程保險費率計算。民用建筑(住宅樓、綜合性大樓、商場、旅館、醫院、學校)占建筑工程費的2‰～4‰;其他建筑(32業廠房、倉庫、道路、碼頭、水壩、隧道、橋梁、管道等)占建筑工程費的3‰～6‰;安裝工程(農業、工業、機械、電子、電器、紡織、礦山、石油、化學及鋼鐵工業、鋼結構橋梁)占建筑工程費的3‰～6‰。

　　(十)特殊設備安全監督檢驗費

　　特殊設備安全監督檢驗費是指安全監察部門對在施工現場組裝的鍋爐及壓力容器、壓力管道、消防設備、燃氣設備、電梯等特殊設備和設施實施安全檢驗收取的費用。此項費用按照建設項目所在省(市、自治區)安全監察部門的規定標準計算。無具體規定的，在一編制投資估算和概算時可按受檢設備現場安裝費的比例估算。

　　(十一)市政公用設施費

　　市政公用設施費是指使用市政公用設施的工程項目，按照項目所在地省級人民政府有關規定建設或繳納的市政公用設施建設配套費用，以及綠化工程補償費用。此項費用按工程所在地人民政府規定標準計列。

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　　三、與未來生產經營有關的其他費用

　　(一)聯合試運轉費

　　聯合試運轉費是指新建或新增加生產能力的工程項目，在交付生產前按照設計文件規定的工程質量標準和技術要求，對整個生產線或裝置進行負荷聯合試運轉所發生的費用凈支出(試運轉支出大于收入的差額部分費用)。試運轉支出包括試運轉所需原材料、燃料及動力消耗、低值易耗品、其他物料消耗、工具用具使用費、機械使用費、保險金、施工單位參加試運轉人員工資以及老師指導費等;試運轉收人包括試運轉期間的產品銷售收入和其他收入。聯合試運轉費不包括應由設備安裝工程費用開支的調試及試車費用，以及在試運轉中暴露出來的因施工原因或設備缺陷等發生的處理費用。

　　(二)專利及專有技術使用費

　　1.專利及專有技術使用費的主要內容

　　(1)國外設計及技術資料費、引進有效專利、專有技術使用費和技術保密費。

　　(2)國內有效專利、專有技術使用費。

　　(3)商標權、商譽和特許經營權費等。

　　2.專利及專有技術使用費的計算

　　在專利及專有技術使用費計算時應注意以下問題：.

　　(1)按專利使用許可協議和專有技術使用合同的規定計列。

　　(2)專有技術的界定應以省、部級鑒定批準為依據。

　　(3)項目投資中只計算需在建設期支付的專利及專有技術使用費。協議或合同規定在生產期支付的使用費應在生產成本中核算。

　　(4)一次性支付的商標權、商譽及特許經營權費按協議或合同規定計列。協議或合同規定在生產期支付的商標權或特許經營權費應在生產成本中核算。

　　(5)為項目配套的專用設施投資，包括專用鐵路線、專用公路、專用通信設施、送變電站、地下管道、專用碼頭等，如由項目建設單位負責投資但產權不歸屬本單位的，應作無形資產處理。

　　(三)生產準備及開辦費

　　1.生產準備及開辦費的內容

　　在建設期內，建設單位為保證項目正常生產而發生的人員培訓費、提前進廠費以及投產使用必備的辦公、生活家具用具及工器具等的購置費用。包括：

　　(1)人員培訓費及提前進廠費。包括自行組織培訓或委托其他單位培訓的人員工資、工資性補貼、職工福利費、差旅交通費、勞動保護費、學習資料費等。

　　(2)為保證初期正常生產(或營業、使用)所必需的生產辦公、生活家具用具購置費。

　　(3)為保證初期正常生產(或營業、使用)必需的第一套不夠固定資產標準的生產工具、器具、用具購置費。不包括備品備件費。

　　2.生產準備及開辦費的計算

　　(1)新建項目按設計定員為基數計算，改擴建項目按新增設計定員為基數計算：生產準備費一設計定員×生產準備費指標(元/人)(1.4.3)

　　(2)可采用綜合的生產準備費指標進行計算，也可以按費用內容的分類指標計算。

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