物業管理師基本制度教材考點：物業服務合同

更新時間：2016-03-28 14:31:21 來源：環球網校

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摘要　　【摘要】眾所周知，2015年物業管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續的，然后2016年物業管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業管理師考試的考友們可根據2015年物業管理師教

　　【摘要】眾所周知，2015年物業管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續的，然后2016年物業管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業管理師考試的考友們可根據2015年物業管理師教材進行復習。

　　第二章物業管理服務

　　第三節物業服務合同

　　物業服務合同

　　《條例》第三十五條規定：“業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。”

　　物業服務合同是物業管理當事人意思表示一致的產物。因此，合同的內容應當由當事人約定。《條例》規定物業服務合同的主要內容，意在引導物業管理當事人在訂立物業服務合同時約定一些必要的內容，以利于合同的履行。

　　物業服務合同應當具備以下主要內容：

　　1.物業管理事項

　　業主與物業管理企業在物業服務合同中約定的物業管理事項，是指在簽訂合同時已經協商一致的物業管理服務的具體內容，雙方未達成一致的服務項目或履行中發生的新項目，協商一致后應當另行簽訂補充協議。

　　2.物業服務質量

　　約定物業服務質量就是約定各項具體服務應當達到的標準。只約定物業服務項目不約定物業服務質量，或者約定服務質量不明確，會造成合同履行爭議。因此，約定服務質量必須具體、細致。業主與物業管理企業可以參照中國物業管理協會印發的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》，結合物業項目情況、物業收費標準，以及物業管理項目的具體情況，協商確定物業服務質量要求。

　　3.物業服務費用

　　首先要明確物業服務的收費形式，實行包干制還是酬金制，或者是其他收費形式。然后根據不同收費形式明確收費標準、酬金數額或取費比例、交費時間、交費方式及結算方式等等。

　　4.雙方的權利義務

　　雙方的權利義務是泛指法定義務之外的其他需要約定的權利義務。可以約定的內容很多，例如，業主大會和業主委員會對物業管理企業服務質量的監督方式;物業管理企業分包專項服務事項的權利;業主遵守物業管理區域內各項管理制度的義務;物業管理企業公示物業服務項目、服務標準、收費標準的義務;物業管理企業對物業管理區域公眾性規章制度的宣傳告知義務;制止業主違規行為的義務等等。

　　5.專項維修資金的管理與使用

　　在國家規定基礎上，合同應當約定業主對物業管理企業使用專項維修資金的申請、審議程序和監督方式等具體內容。

　　6.物業管理用房

　　必要的物業管理用房是物業管理企業開展物業服務的前提條件。對于物業管理用房的配置、用途、產權歸屬等，《條例》已經有了明確規定。當事人需要在合同中就相關內容予以細化。

　　7.合同期限

　　合同的期限，是指合同的有效期。物業服務合同屬于在較長期限內履行的合同，因此當事人需要對合同的期限進行約定。物業服務合同的期限條款應當盡量明確、具體，或者明確規定計算期限的方法。

　　8.違約責任

　　違約責任對于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相關法律法規對違約責任的規定比較詳細。但是，法律規定畢竟比較原則，難以面面俱到，而物業服務合同具有其特殊性，為了保證合同當事人的特殊需要，保證物業服務合同義務的切實履行，當事人應當按照法律規定的原則和自身的情況，對違約責任作出具體的約定。例如，約定違約損害的計算方法、賠償范圍等。

　　物業服務合同除需明確以上八項內容外，還應包括當事人雙方根據物業服務需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責條款約定、合同履行爭議的解決方式等等。

　　應當指出的是，房屋和設備設施的各種圖紙、技術資料、使用說明、檢修記錄檔案，以及與物業管理相關的業主情況資料，是進行物業管理與服務的基本條件，關于物業管理資料的移交問題，《條例》對此作出明確規定：

　　一是物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續，業主委員會應當向物業管理企業移交物業管理資料;

　　二是物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理資料交還給業主委員會;

　　三是物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

　　所以，物業管理企業與業主應就物業管理資料的移交內容和程序規則在物業服務合同中約定明確。

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　　前期物業服務合同

　　(一)前期物業服務合同的特征

　　通常狀況下，業主、業主大會選聘物業管理企業開展工作，物業服務合同在業主大會和物業管理企業之間簽訂。但一般情況下，在物業建成之后、業主大會成立之前，就需要進行物業管理活動。由于業主大會尚未成立，不可能由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。這種情況下，只能由建設單位選聘物業管理企業對物業實施管理服務，物業服務合同在建設單位和物業管理企業之間簽訂。這時的物業服務合同稱為前期物業服務合同。所以，前期物業服務合同發揮著重要的作用，是物業從建設到管理順利銜接的關鍵環節。前期物業服務合同有以下特征：

　　(1)前期物業服務合同具有過渡性。前期物業服務合同的期限，存在于業主、業主大會選聘物業管理企業之前的過渡時間內。實踐中，物業的銷售、業主的入住是陸續的過程，業主召開首次業主大會會議時間的不確定性決定了業主、業主大會選聘物業管理企業時間的不確定性，因此，前期物業服務的期限也是不確定的。但是，一旦業主大會成立或者全體業主選聘了物業管理企業，業主與物業管理企業簽訂的合同發生效力，就意味著前期物業管理階段結束，進入了通常情況下的物業管理階段。

　　(2)前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業簽訂。通常情況下物業服務合同的簽訂主體是業主與物業管理企業，而前期物業服務合同簽訂的主體是建設單位和物業管理企業。這是因為首次業主大會尚未召開，業主還不能形成統一意志來決定選聘物業管理企業，而此時已有實施物業管理的現實必要，為了維護正常的物業秩序，保護業主現實的合法權益，《條例》規定，建設單位選聘物業管理企業的，應當與物業管理企業簽訂前期物業服務合同。而且，建設單位一開始就擁有物業，是第一業主，這是建設單位享有第一次選聘物業管理企業的優先權，能夠簽訂前期物業服務合同的合理依據。

　　(3)前期物業服務合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業管理涉及廣大業主的公共利益，《條例》要求前期物業服務合同以書面的形式簽訂。對合同形式作書面要求，便于明確合同主體的責權利，防止建設單位和物業管理企業侵害業主權益的情況發生，發生糾紛時也有據可查。

　　(二)前期物業服務合同的時效

　　由建設單位與物業管理企業簽訂前期物業服務合同，僅僅是在業主不具備自行選聘物業管理企業條件下的權宜措施，因此在業主自行選聘物業管理企業條件具備后，必須保護業主選聘物業管理企業的自主權。《條例》第二十六條對此作出了特別規定：“前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”

　　《條例》關于前期物業服務合同的規定，可以從以下兩方面解釋：

　　一方面，前期物業服務合同可以約定期限。與一般的服務性行為不同，物業管理服務具有長期性的特點。物業管理企業實施物業管理服務過程中，要進行添置設施設備等一些前期投入，這些前期投入作為企業的經營成本，需要一定時間的經營活動才能逐步得到回收。物業管理企業在承接物業之前，要進行成本測算和經營風險預測，前期物業服務合同期限不確定，不利于物業管理企業統籌安排工作，降低交易成本費用，防范經營風險，而且會導致物業管理市場秩序的混亂，誘導糾紛和矛盾。另外，物業管理企業也存在一個選擇物業管理服務項目的問題，在約定的期限結束以后，物業管理企業可以自動結束合同約定的物業服務項目，而不用承擔違約責任。同時，這也可以督促業主及時成立業主大會，實現自己的選聘物業管理企業的權利。

　　另一方面，前期物業服務合同是一種附終止條件的合同。雖然期限未滿，但業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同自然終止。也就是說，前期物業服務合同按照約定的期限履行結束，只有在合同期內沒有業主大會選聘的物業服務合同生效才能實現。這是由前期物業管理本身的過渡性決定的。一旦業主組成了代表和維護自己利益的業主大會，選聘了物業管理企業，進入了正常的物業管理階段，則前期物業管理就不再有存在的必要，自動終止，終止的時間以業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時為準。

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　　(三)前期物業服務合同的主要內容

　　為規范和指導建設單位與物業管理企業簽定前期物業服務合同，建設部于2004年9月制定并發布了《前期物業服務合同(示范文本)》，根據該示范文本，前期物業服務合同應包括以下內容：

　　1.合同當事人與物業的基本情況

　　(1)合同當事人情況

　　(2)物業的基本情況

　　2.物業服務內容與質量

　　物業管理企業提供物業服務的項目，一般包括以下方面：(1)物業共用部位的維修、養護和管理;(2)物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理;(3)物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;(4)公共綠化的養護和管理;(5)車輛停放管理;(6)公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理;(7)裝飾裝修管理服務;(8)物業檔案資料管理。

　　其他當事人可針對所提供的服務項目，具體承諾各項服務達到的服務水平和質量標準，作為合同的附件。例如，對于物業共用部位的維修、養護和管理，可以承諾在正常損耗情況下，幾年內不出現大修或中修事故;對于物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理，可以承諾建立共用設施設備維修、養護檔案，準確記錄維修、養護情況;對于維修共用設施設備，保證業主用水、用電主要時段不受影響;對于公共綠化可以承諾配備專業人員養護和管理等等。

　　對于向特定業主提供單獨議價的其他服務，如承攬房屋裝修工程、代理房屋出租、代理家政服務等，也可以在前期物業服務合同列明，但不屬于公共服務項目。

　　3.物業服務收費方式

　　包干制和酬金制兩種收費方式，建設單位與物業管理企業協商后，可以選擇其中的一種收費方式。

　　4.物業經營管理活動的內容

　　物業經營管理活動，是指利用物業共用部位與共用設施設備所進行的經營活動。例如利用物業大廈、場地進行廣告經營，對物業共用部位、場地進行出租經營等。一般情況下，物業經營活動由物業管理企業統一經營，便于統一管理、統一協調，還可以降低服務成本，擴大利潤空間。業主與物業管理企業可以就物業經營活動的各個項目，作出具體約定，其中主要包括：(1)物業經營活動的項目名稱;(2)物業經營部位的權屬界定;(3)物業經營項目的收費標準;(4)業主與物業管理企業關于經營項目收費或利潤的分成比例。

　　對于停車管理服務，物業管理企業應與停車場車位使用人另行簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。

　　除停車管理服務項目外，物業管理區域內的會所經營、其他附屬房屋經營，以及廣告經營，均應當參照上述停車管理服務經營項目的約定原則，明確權利義務。如果物業管理區域內屬于全體業主所有的停車場、會所及其他物業共用部位、共用設備設施，統一委托物業管理企業經營管理，建設單位與物業管理企業也可以在前期物業服務合同中，統一約定業主與物業管理企業對經營收入的分配比例或數額。

　　5.物業的承接查驗

　　合同中可包含以下幾個方面的內容：

　　(1)說明查驗的共用部位共用設施設備的內容;(2)雙方確認共用部位共用設施設備存在的問題;(3)建設單位應承擔的責任和解決辦法;(4)建設單位應向物業管理企業移交的資料;(5)建設單位的保修責任等。

　　6.物業的使用與維護

　　合同可包含以下幾個方面的約定：(1)建設單位和業主、使用人配合實施物業管理服務規章制度的義務;(2)物業管理企業制止業主和使用人違反業主臨時公約的具體措施;(3)物業管理企業對重大事項的告知義務和接受監督義務;(4)業主裝飾裝修房屋的約定;(5)物業管理用房的具體約定。

　　7.專項維修資金

　　主要包括專項維修資金的儲存、管理、使用和續籌等約定。

　　8.違約責任

　　主要包括甲乙雙方、業主和物業使用人的違約責任，以及共同約定的免責條款。

　　9.其他事項

　　主要包括合同期限，爭議的解決方式以及合同終止和續約條款。

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　　物業管理企業的義務

　　《條例》第三十六條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。”但是，物業服務合同約定物業管理企業的義務是多方面的，其中一些服務義務僅靠物業管理企業單方面的行為就可以完成，還有一些服務義務較為復雜，僅靠物業管理企業單方面的行為難以完成，需要業主以及相關行政管理部門共同發揮作用，其中包括物業管理企業維護物業管理區域秩序和協助安全防范的義務。

　　(一)物業管理企業維護物業管理區域秩序的義務

　　1.業主違反物業管理區域秩序的主要表現

　　物業管理區域秩序需要全體業主共同遵守才能得到良好的維護，在物業管理活動中，總有個別業主缺乏法制觀念，道德意識淡薄，為個人利益違反物業管理秩序，損害其他業主的合法權益。常見的業主違反物業管理區域秩序的行為主要包括：(1)侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環境;(2)違規裝修，拆改房屋結構和設備設施，造成財產損害和安全隱患;(3)安裝設備設施，侵犯相關業主正當權益;(4)違反規定飼養寵物，損害環境，影響相鄰業主生活;(5)經營活動污染環境、噪聲超標，給相鄰業主生活與經營造成損害;(6)使用房屋、陽臺荷載超標，給相鄰業主造成安全隱患;(7)使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險物品，給相鄰業主造成安全隱患;(8)占用房屋共用露臺、門廳或公共通道，影響他人使用和通行;(9)阻撓、妨礙或者拒絕配合物業管理企業實施正常的房屋修繕，損害相關業主正當權益;(10)其他損害公共秩序和違反業主公約及物業管理區域規章制度的行為。

　　2.維護物業管理區域秩序的主要方式

　　為維護物業管理活動的正常秩序，《條例》規定對物業管理區域內違反有關治安環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律法規規定的行為，物業管理企業應履行如下義務：

　　(1)履行告知義務。業主對在物業管理區域內應當遵守哪些制度、如何進行各項活動享有知情權。物業管理企業對于《業主臨時公約》、《業主公約》、《房屋及設備設施使用說明書》，以及關于房屋裝修、環境衛生、綠化等公共秩序的規章制度，應當利用業主入住通知、公告欄、各種宣傳資料等形式，向業主廣泛宣傳告知。業主需要裝飾裝修房屋的，物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　(2)履行制止義務。對已經發生的業主違規行為，物業管理企業必須履行管理職責，通過勸告、批評教育等方式制止業主的違規行為。值得注意的是，《條例》只是為物業管理企業設定了一項制止義務，并沒有賦予物業管理企業行政執法權。因為物業管理企業接受的是全體業主的委托，維護全體業主的利益，在物業管理區域內發生這些違法違規行為，侵害的正是全體業主的利益，作為管理服務人，物業管理企業應當有義務于以制止。也就是說，這里的制止，更多的是一種義務而不是權利。同時，物業管理企業的制止義務是有限度的。

　　(3)履行報告義務

　　對一些違法違規行為，例如入室盜竊行為，物業管理企業可能能夠制止。對一些違法違規行為，例如擅自改變房屋用途行為，物業管理企業可能無法制止，因為沒有相應手段。這時，物業管理企業所應當做的，是及時向有關主管部門報告。例如對侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環境的行為，應當向規劃管理部門報告;對違規裝修房屋，擅自拆改房屋結構和設備設施的，應當向房屋管理部門報告;對大量存放易燃、易爆、有毒物品的，應當向公安管理部門報告;對私自拆改煤氣燃氣的，應當向市政管理部門報告并通知燃氣管理單位等等。

　　為了及時解決違法行為，防止有關行政主管部門的不作為，《條例》強調，有關主管部門應當及時處理物業管理企業的報告。按照這一規定，如果物業管理企業報告之后，相關主管部門不予理睬，屬于行政不作為，應當承當相應的法律責任。例如，物業管理企業發現某業主在裝修房屋過程中有擅自改變房屋主體結構的行為，于是向當地主管房屋裝修的政府部門報告，但主管部門在接到報告后沒有采取相應措施。按照《條例》第六十九條的規定，對主管部門工作人員發現“違法行為不予查處”的這一行為，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　3.業主違反物業管理秩序的法律責任

　　物業管理企業認真履行告知、制止、報告三項義務后，對于故意違規業主，并給其他業主造成損害后果的，依照《民法通則》關于相鄰權規定及相關法律規定，由違規業主承擔侵權責任，物業管理企業不承擔物業服務合同的違約責任。

　　《民法通則》對于侵害相鄰權的法律責任，作出以下明確規定：(1)不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理供水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失;(2)損壞國家、集體財產或者他人財產的，應當恢復原狀或者折價賠償。受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人應當賠償損失。

　　建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定：(1)因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償;(2)裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償;(3) 裝修人因住宅室內裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　現實生活中，少數業主不遵守物業管理秩序，給其他業主人身、財產安全造成損害的情況時有發生。在違規業主不聽從物業管理企業勸告情況下，有些業主從維護物業管理秩序角度，執意要求物業管理企業必須制止業主違規行為是不合理的。這種情況下，物業管理企業應當向受害業主說明履行管理服務義務的情況，同時動員受害業主通過行政投訴或司法起訴手段維護自身合法權益。

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　　(二)物業管理區域的安全防范協助義務

　　1.物業管理企業在安全事故中的義務

　　《條例》第四十七條第一款規定：“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”其中，首先強調了物業管理企業在安全防范工作中的地位，是協助相關主管部門做好安全防范工作，而不是對物業管理區域內的安全防范工作全面負責。其次，在發生安全事故時，要求物業管理企業履行三項義務：

　　(1)發生安全事故時要立即采取應急措施，避免擴大損失。例如發生火災，應當及時拉斷電源并采取滅火措施;發生犯罪案件在發生安全事故時，物業管理企業應當積極配合公安機關抓捕罪犯。

　　(2)及時向有關行政管理部門報告事故。火災向消防部門報告;燃氣爆炸向市政部門報告;刑事案件向公安部門報告;工程事故向建設部門報告;物業管理方面的事故向物業主管部門報告等。

　　(3)協助做好救助工作。協助搶救受害人員和財產，協助作好各方面的善后工作。

　　為了盡到安全防范義務，物業管理企業應當自覺接受公安機關的監督指導，建立一套科學的安全防范管理制度，明確細化職責，建立考核獎懲激勵機制，提高安全防范能力和水平。具體而言，物業管理企業應當根據物業管理區域的特點，合理布崗，加強巡邏檢查，發現有犯罪嫌疑的人員和易燃易爆、劇毒、放射性等危險物品，或發生刑事、治安案件和各類災害事故，必須立即報告公安機關及有關部門，并協助做好調查和求助工作。對安全防范設施、消防設施要認真檢查、維修養護，檢查情況要有記錄，發現的安全隱患問題，物業管理企業要及時反映，配合有關部門認真整改，確保設施的運行。經開發建設單位或業主同意，物業管理企業可以建設并完善物業管理區域安全防范設施，主要包括遠紅外周邊報警系統、電視攝像監控系統、電子巡更系統和門禁對講系統，實現技防、物防和人防緊密結合，相互促進。在日常管理服務中，對裝飾裝修房屋的，物業管理企業應當事先告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項，協助有關部門進行監督檢查。對在樓梯間、走廊通道等共用部位堆放雜物的，物業管理企業應當依據物業管理制度及時予以處理。對違章搭建的，要配合有關部門予以拆除。物業管理企業應當主動配合公安派出所對居民住宅區的不安定因素進行重點防范，配合居民委員會開展精神文明建設和治安宣傳、教育、動員、服務等活動。同時，物業管理企業必須增強全員服務質量意識，建立健全質量保證體系和規范自身服務行為的約束機制，為業主和使用人提供質價相符的服務。

　　2.物業保安人員的職責

　　在實踐中，物業保安方面出現的問題較多，各方面反應比較強烈。有物業保安人員不履行或者不按照合同約定履行保安職責，導致業主的人身、財產受到不必要的損失的;也有物業保安人員亂用“職權”毆打業主。出現這些問題，原因是多方面的：有物業管理企業方面的原因，例如聘用未經培訓的民工充當保安、缺乏對保安的管理和約束機制;有保安人員方面的問題，例如有些保安人員素質較低，不具備相應的能力;也有業主方面的原因，例如個別業主蠻不講理，提出不合理的要求;還有管理部門的原因，例如有關部門對小區保安人員的違法失職行為監管不力，沒有有效的措施。為了解決物業保安中出現的種種問題，《條例》第四十七條第二款規定：“物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益”。目前，有不少物業管理企業不雇請專業保安，而在企業內設立公共秩序協管員，來維護物業管理相關區域內秩序和協助做好安全防范的工作。

　　物業保安人員的主要職責是維護物業管理區域內的公共秩序，為業主提供良好的生活環境。按照有關規定，物業保安人員執行任務時，必須著統一的保安制式服裝、佩戴統一的保安專用標志(包括帽徽、胸牌、臂章、肩章、級別標識等)。保安人員在值勤巡邏中，遇到正在實施的不法行為時，應迅速制止;在門衛勤務中，當發生群體性事件，干擾、破壞客戶單位正常的生產、生活、工作秩序時，應將有關情況及時報告客戶單位或當地公安機關。同時，物業保安人員不得剝奪、限制公民人身自由;不得搜查他人的身體或者扣押他人合法證件、合法財產;不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。

　　物業管理企業的責任

　　《條例》第三十六條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”因此，對不履行合同約定，造成業主人身和財產損害的，物業管理企業應承擔相應的合同責任，而非法定責任。

　　物業管理改善了居住環境，提高了物業管理區域內業主的生活質量，有利于物業的保值增值。但是，物業管理不是萬能的，不會也不可能包治百病。在實踐中，在實施了物業管理的區域內，業主的人身和財產受到損害的情況也常有出現。例如，在實行封閉式管理的住宅小區，某業主存放在車庫中的車輛被盜;小偷進入業主家中盜物甚至傷人、殺人等。應當說，就某一特定事項而言，出現某一結果的原因往往是多方面的。在界定各方責任時，不能簡單地認為既然實施了物業管理，物業管理企業就應當保障業主的財產和人身安全，對業主在物業管理區域內受到的人身和財產的損害，物業管理企業就應當承擔完全的法律責任(主要是民事賠償責任)。物業管理企業就業主受到的人身和財產損害承擔責任有一個前提條件，就是物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，即物業管理企業存在違約行為。未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種情形。例如，某物業服務合同中約定，在安全防范方面，物業管理企業派四名協管人員24小時巡邏。如果物業管理企業不派協管人員巡邏，為根本不履行合同約定;如果物業管理企業派兩名協管人員24小時巡邏或者派協管人員18小時巡邏，皆為不完全履行合同約定。根據合同法的規定，物業管理企業根本不履行合同義務和不完全履行合同義務的，均需承擔違約責任。

　　物業管理企業在物業管理活動中的權利、義務和責任，除了《條例》和其他法律法規的明文規定外，來自于物業服務合同的約定。如果物業管理企業完全遵守了法律法規的規定和物業服務合同的約定，則即使業主人身、財產在物業管理區域內受到損害，物業管理企業也不一定因此承擔法律責任。

　　值得注意的是，物業管理企業未能履行物業服務合同中的約定，導致業主人身、財產受到損害的，“依法”承擔的是“相應”的法律責任。所謂“依法”，主要是指依照《民法通則》、《合同法》、《刑法》以及條例等法律、法規的規定。這些法律法規對承擔民事(違約或者侵權)責任、刑事責任、行政責任的條件、方式等有明確規定。所謂“相應”，有兩層含義：一是根據不同的情況，承擔不同類型的責任。例如，構成違約和侵權的，承擔違約和侵權責任;違反行政管理秩序的，承擔行政責任;構成犯罪的，承擔刑事責任。二是根據物業服務合同的不同約定，承擔不同的責任。違約責任是物業服務合同的主要內容之一，物業管理企業不履行物業服務合同義務的，應當按照合同約定承擔責任。

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