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　　第二章物業管理招標投標

　　第二節 物業管理招標投標的策劃與實施

　　一、物業管理招標投標的基本要求與原則(了解)

　　考物業管理招標投標的基本要求：

　　遵守法律法規、考慮市場要素、根據實際需要、嚴格遵守程序。

　　考物業管理招標投標的基本原則

　　(1)依法組織實施。(2)嚴格遵循相關法律、法規和招標文件的要求、(3)確保招標投標公開、公平、公正地實施、(4)遵守招標投標程序，(5)守信踐諾

　　二、物業管理招標的條件與程序(熟悉、要點)

　　考物業管理招標的條件：1.主體條件、2.項目條件

　　1.主體條件：招標人為業主委員會的，須經業主大會授權;招標項目為重點基礎設施或公用事業物業的，招標人必須經相關產權部門的批準、授權。

　　考自行組織物業管理招標活動的招標人應具備以下條件：擁有與招標項目相適應的技術、經濟、管理人員;具有編制招標文件的能力;具有組織開標、評標及定標的能力。

　　考按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定，住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。國家提倡建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　必須通過招投標方式選聘物業服務企業的項目，僅為新開發的住宅及同一物業管理區域內非住宅;新開發的非住宅項目，以及業主入住后由業主大會選聘物業服務企業的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。

　　考物業管理招標的程序

　　1.成立招標領導小組　2.編制招標文件　3.公布招標公告或發出投標邀請書

　　4.發放招標文件　5.投標申請人的資格預審　6.接受投標文件

　　7.成立評標委員會　8.開標、評標和中標

　　考招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規規定的其他材料，報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

　　考招標人采取公開招標方式的，應通過公共媒介發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布招標公告。

　　考招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　考招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含上述招標公告載明的事項。

　　除不可抗力的因素外，招標人或招標代理機構在發布招標公告和發出投標邀請函后不得終止招標。

　　考公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　考在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

　　考招標人應按照招標文件規定的時間和地點接受投標文件。投標書遞交后，在投標截止期限前，投標人可以通過正式函件的形式調整報價及作補充說明。

　　考評標委員會由招標人的代表與物業管理老師組成，評標委員會的人數一般為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的老師人數不得少于成員總數的2/3。

　　考評標采取集中會議的方式對所有的投標文件進行嚴格的審查和比較，評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。

　　開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

　　考評標委員會按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

　　考招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

　　考備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

　　考招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同;

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　　三、物業管理投標的條件、程序與策略技巧(熟悉、要點)

　　(一)參加物業管理投標的條件(要點)

　　考法律法規規定的要求：參與物業管理投標應當是具有相應物業服務企業資質和承擔招標項目能力的法人企業。

　　2.招標方規定的要求

　　考一般會要求投標方具有管理與投標物業類似項目的經驗與業績，并對投標人在資金、管理和技術實力，投標人的商業信譽，派駐項目的負責人、管理團隊的條件，物業管理服務內容和服務標準，投標書的制作、技術規范和合同條款等方面作出明確具體的要求。

　　考物業管理投標的程序(要點)

　　1.獲取招標信息、　　　　　　　　　　2.項目評估與風險防范、

　　3.登記并取得招標文件、　　　　　　　4.準備投標文件、

　　5.送交投標文件、　　　　　　　　　　6.接受招標方的資格審查、

　　7.參加開標、現場答辯和評標、　　　　8.簽約并執行合同。

　　考投標人獲取招標信息一般來自兩個渠道：1、從公共媒介上采集公開招標信息，2、來自招標方的邀請。

　　考項目評估主要包括以下幾個方面的內容：1)投標物業的基本情況、2)招標物業項目的定位、3)業主的需求、4)建設單位、物業產權人(含業主)、物業使用人的基本情況、5)招標條件和招標過程、6)競爭對手、7)企業自身條件的分析

　　考投標風險的防范與控制：主要風險來自于招標人和招標物業、投標人、競爭對手等四個方面。

　　考風險的防范與控制的具體措施有：

　　嚴格按照相關法律法規的要求參與投標活動;

　　對項目進行科學合理的分析、評估，周密策劃、組織、實施投標活動;

　　完善企業自身的管理;

　　選擇信譽良好的招標方和手續完備盈利優勢明顯的物業;

　　充分考慮企業的承受能力，制訂可行的物業管理方案，選擇經驗豐富的項目負責人;

　　慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求等。

　　投標人應嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

　　考投標文件又稱標書，一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業管理方案、招標文件要求提供的其他材料等五部分組成。常見的做法是將投標文件根據性質分為商務文件和技術文件兩大類。

　　(1)商務文件(或稱物業基本情況)，主要包括：1)公司簡介。2)公司法人地位及法定代表人證明。3)投標報價單及招標文件要求提供的其他資料。

　　(2)技術文件：又稱技術標，主要是物業管理方案和招標方要求提供的其他技術性資料。

　　考投標人在收到中標通知書后，應在規定的時間內及時與招標人簽訂物業管理服務合同。

　　考投標的策略及技巧：

　　1.投標的組織策劃、2.項目的現場踏勘、3.投標文件的編寫、4.投標報價的策略和技巧、5.現場答辯的技巧、6.簽約談判的技巧

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