基本制度教材考點：物業服務收費、物業服務定價成本監審

更新時間：2016-03-21 16:08:54 來源：環球網校

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摘要　　【摘要】眾所周知，2015年物業管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續的，然后2016年物業管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業管理師考試的考友們可根據2015年物業管理師教

　　【摘要】眾所周知，2015年物業管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續的，然后2016年物業管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業管理師考試的考友們可根據2015年物業管理師教材進行復習。

　　第二章物業管理服務

　　第二節物業服務收費、物業服務定價成本監審

　　物業服務收費原則

　　(一)合理原則

　　物業服務收費水平應當與我國經濟發展狀況和群眾現實生活水平協調一致，既不能超出業主的實際承受能力，也不能一味降低收費水平，進而造成業主房屋財產的貶損和制約群眾生活水平的提高。因此，研究和確定物業服務收費標準，應當面向實際，客觀決策。

　　目前，除實際市場調節價的高檔項目外，有些中小城市的普通住宅物業收費難以滿足房屋及設備設施維修養護的基本需要，房屋及設備設施加速損壞，縮短正常使用期限的情況較為嚴重。因此，除政府有關部門對此應結合經濟發展和群眾生活水平的提高，適當調整物業服務費用的政府指導價標準，物業管理企業也應當向業主作好宣傳解釋工作。

　　一方面要深入宣傳，增強業主物業管理消費意識。很多業主不了解房屋養護管理需要大量費用，而是簡單的認為，購買房屋后就可以一勞永逸。房屋保養需要大量的追加投資，根據大量實際數據測算，磚混結構房屋的建安造價與建筑壽命期的維修養護管理費用的比率平均達到1:1，換算到商品房價格與維修養護管理費用的比率，要達到1:0.7左右。因此如果維修費用不足，不能正常的進行保養維護，就會加速業主房屋財產的老化，提前結束房屋的使用壽命。

　　另一方面要強調業主應當具備的公共意識。一些業主缺乏公共意識，對維修養護共用部位和共用設施設備漠不關心，甚至推脫責任，怠于履行自己應盡的義務，拒絕交納物業服務費用或專項維修資金，致使其他業主的共同財產連帶遭受損害。因此通過各種方式，宣傳、教育業主，了解自己的財產權利和必須履行的公共義務，是一項十分必要的工作。

　　(二)公開原則

　　《中華人民共和國價格法》(以下簡稱《價格法》)規定：“經營者銷售、收購商品和提供服務，應當按照政府價格主管部門的規定明碼標價，注明商品的品名、產地、規格、等級、計價單位、價格或者服務的項目、收費標準等有關情況。經營者不得在標價之外加價出售商品，不得收取任何未予標明的費用。”

　　2004年10月，國家發展改革委員會、建設部聯合頒布《物業服務收費明碼標價規定》明確物業服務收費屬于《價格法》調整范圍，應當明碼標價，物業管理企業應在物業管理區域內的顯著位置，依法向業主公示物業管理企業名稱、物業服務內容、服務標準、收費項目、收費計價方式和收費標準。

　　(三)收費與服務水平相適應原則

　　要求物業服務收費與服務水平相適應，就是要求價質相符，業主花錢買服務必須買得公平合理，符合等價交換原則，物業管理企業的經營作風必須誠實信用，提供的服務質量必須貨真價實，接受消費者的監督。

　　等價交換是商品交換的基本原則，也是民事法律關系關于有償服務的基本制度。強調物業管理服務應當價質相符，是針對現實物業管理市場情況提出的。現實中，有相當一部分物業管理企業和業主，對價質相符的物業服務原則缺乏足夠的認識。一些物業管理企業脫離合同，不重視物業服務質量，單純以物價局的收費批件收取物業服務費用，造成業主的不滿。同樣，一些業主也不考慮物業管理企業的服務質量和管理成本，仍以福利養房的習慣認識要求物業管理企業提供超值服務，以至拒絕承擔物業管理費用。因此，提高價質相符的市場交換意識，是緩解物業管理矛盾的根本所在。

　　在我國幾十年的計劃經濟體制中，房屋與設備設施的維修養護，全部由國家或單位統包統修，居民和職工長期享受著福利住房待遇，基本不存在養房負擔，更沒有住房消費觀念。實行住房商品化后，盡管業主有了自己的住房，但養房觀念仍然十分淡薄。現階段我國住房消費水平與國外情況差距依然很大，據統計，國外住房消費占家庭收入的比例一般都在25%左右，我國城鎮居民住房消費占家庭收入的比例，2000年為7%，2003年為10%。存在這種差距的原因，除少數生活特困戶外，并非業主沒有住房消費能力，而是住房消費觀念淡薄所致。因此，確立物業服務收費與服務水平相適應原則，是住房制度改革政策在住房消費領域的具體體現，有利于提升業主的住房消費觀念。

　　但是，值得指出的是，對于一些老舊住宅小區(包括棚戶區)改造后實施物業

　　管理，一定要充分考慮到這些小區內有不少業主的收入較低，物業管理消費能力有限，因此，提供的服務和收取的費用以不超越他們的承受能力為原則。可以按照他們的需要，提供最基本的物業管理服務，收取相應水平的物業管理費用。

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　　物業服務收費定價形式

　　《價格法》對于包括服務收費在內的價格管理，規定了三種定價形式：

　　一是政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。

　　二是政府指導價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。

　　三是市場調節價：是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

　　我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行市場調節價，由業主和物業管理企業根據不同的服務項目和標準協商議定，主管部門只作備案登記。對普通住宅的物業服務收費，開始則采取了較為嚴格的管理措施，一般都采取政府定價和政府指導價的管理方式，其中絕大多數物業項目都是采取政府定價管理方式。

　　以政府定價方式管理物業服務收費，在物業管理活動開展初期，對于推行物業管理，穩定物業管理收費秩序，發揮了重要的積極作用。但是，隨著物業管理活動的全面展開，以政府定價方式管理物業服務收費，各種弊端也逐漸暴露，主要體現在以下方面：

　　(1)不利于物業管理企業提高服務質量。一些物業管理企業取得物價管理部門的收費批件后，根據收費批件向業主收費高枕無憂，同時由于收費標準被限制得過死，助長了物業管理企業安于現狀不求進取的消極意識。

　　(2)制約了業主對物業服務質量的監督權和選擇權。物業管理企業憑借政府收費批件收取費用，服務好壞都一個價格，業主對物業管理企業和物業服務質量的監督、選擇權利卻受到限制。

　　(3)因定價標準不客觀產生了大量矛盾。物業服務內容不僅比較復雜，而且各個物業管理項目情況、物業管理企業的資質情況，以及各項服務的實際狀況千差萬別，要求政府取代業主準確核定收費標準，客觀上是不現實的。由于定價不合理，物業管理企業和業主對政府核定的物業服務收費標準的做法，都不同程度存在著意見。

　　(4)政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展。價格是市場競爭的核心要素，長期持續的政府定價，限制業主和物業管理企業在物業管理市場的選擇權，物業管理市場因而喪失活力，物業管理招投標制度也會流于形式，無法發揮市場機制的優勝劣汰作用。

　　為此，《物業服務收費管理辦法》不再規定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調節價對物業服務收費進行管理。

　　物業服務收費實行政府指導價的具體方式是，由房地產行政主管部門根據物業管理服務的實際情況和管理要求，制定物業管理服務的等級標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產行政主管部門，測算出各個等級標準的物業管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業管理服務項目的具體收費標準，由業主與物業管理企業根據規定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業項目的服務等級標準和調整因素，在物業服務合同中約定。

　　以上可以看出，采取政府指導價收費的物業服務項目，價格主管部門不再針對具體物業項目審批收費標準，而是針對物業管理主管部門制定的服務標準制定價格幅度，以便指導業主與物業管理企業根據具體服務情況協商服務價格。

　　實行市場調節價的物業服務收費，則完全由業主與物業管理企業按照市場原則自由協商價格并在物業服務合同中約定，政府不予干預。

　　考慮各地經濟發展狀況與市場環境不盡相同，《物業服務收費管理辦法》規定：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。”

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　　物業管理服務成本構成

　　包干制的物業服務成本或者酬金制的物業服務支出，一般包括以下部分：

　　(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　(3)物業管理區域清潔衛生費用;

　　(4)物業管理區域綠化養護費用;

　　(5)物業管理區域秩序維護費用;

　　(6)辦公費用;

　　(7)物業管理企業固定資產折舊;

　　(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(9)經業主同意的其他費用。

　　物業共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　物業服務收費形式與成本構成

　　1.包干制收費形式

　　《物業服務收費管理辦法》規定：“包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。”實行物業服務專用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

　　包干制是目前我國住宅物業服務收費普遍采用的形式。包干制收費形式下，業主按照物業服務合同支付固定的物業服務費用后，物業管理企業必須按照物業服務合同要求和標準完成物業管理服務。換句話說，就是物業管理企業的盈虧自負，無論收費率高低或物價波動，物業管理企業都必須按照合同約定的服務標準提供相應服務。

　　包干制物業收費形式比較簡捷，但交易透明度不高。在收費率偏低時，容易導致物業管理企業虧損;在市場不規范時，個別物業管理企業可能通過減少物業服務成本來保證企業利潤，業主的權益可能受到侵害。

　　2.酬金制收費形式

　　《物業服務收費管理辦法》規定：“酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。”實行物業服務酬金的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

　　酬金制也稱傭金制，這種物業服務收費方式在非住宅物業管理項目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業管理也已采用。酬金制的物業服務支出由業主負擔，物業管理企業受業主委托，運用自身的管理知識、經驗和專業技能組織實施物業管理服務，并取得事前約定比例或數額的酬金。

　　為保證實施物業管理服務所需費用，酬金制要求業主按照經過審議的預算和物業管理合同的約定，先行向物業管理企業預付物業服務支出。物業服務支出為所交納的業主所有，物業管理企業對所收的物業服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　根據《物業服務收費管理辦法》規定，實行物業服務費用酬金制的物業管理企業，應當履行以下義務：

　　(1)物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況;

　　(2)業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復;

　　(3)物業管理企業應配合業主大會按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

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　　物業服務費的繳納和督促

　　1.非業主使用人的交費責任

　　業主繳納物業服務費用是最普遍的現象。業主是物業的所有權人。在物業管理活動中，物業管理企業受業主委托，對業主的物業進行管理，為業主提供服務，因此，業主理所當然的應當向物業管理企業支付相應服務費用。在現實生活中，業主擁有的物業，不一定為業主所占有和使用。當業主將其物業出租給他人或者交由他人使用時，業主可以和物業使用人約定，由物業使用人繳納物業服務費用。實際上，物業使用人是代業主履行合同義務。鑒于物業使用人實際占有和使用物業，是真正享受物業服務的人，《條例》規定業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定。同時，考慮到業主畢竟是繳納物業服務費用的第一責任人，業主的地位相對穩定，而物業使用人并不是物業服務合同的當事人，而且變動相對較快，為了保障物業管理企業的合法權益，《條例》進一步規定，即使存在這一約定，業主仍然負連帶繳納責任。所謂連帶繳納責任，是指當物業使用人不履行或者不完全履行與業主關于物業服務費用繳納的約定時，業主仍負繳納物業服務費用的義務，物業管理企業可以直接請求業主支付物業服務費用。

　　2.未交付房屋的交費主體

　　在一個物業管理區域內的新建物業，產權的多元化需要一個過程。在建設單位銷售物業之前，建設單位是惟一的業主。如果建設單位聘請了物業管理企業實施前期物業管理服務的，應當支付物業管理服務費用。在物業開始銷售給眾多分散的業主時，建設單位仍然需要就沒有售出的物業以及沒有交付給業主的物業繳納物業服務費用;已經出售并交付給業主的物業，物業服務費用由業主繳納。因為已竣工沒有售出物業的產權仍然屬于建設單位，作為產權人當然有義務繳納服務費用;對于沒有交付給物業買受人的物業而言，物業的實際占有人還是建設單位，物業的產權往往也還沒有轉移給買受人，買受人也沒有享受到物業服務。因此，《條例》規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　3.業主委員會對欠費業主的督促義務

　　按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金，應當是業主自覺履行的義務。但現實中，業主違反物業服務合同約定，逾期不交納服務費用或者服務資金的情況也客觀存在，有些物業管理區域業主欠交物業費的情況甚至相當嚴重。

　　為維護物業管理活動的交易秩序，《條例》和《物業服務收費管理辦法》均明確規定：對于欠費業主，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。業主欠交物業管理服務費用，必然影響物業管理服務的質量，因此，業主欠費行為不僅侵害了物業管理企業的合法權益，而且也損害了其他交費業主的合法權益，業主委員會有責任也有義務代表交費業主督促欠費業主限期交納物業管理服務費。對拒不交費的業主，物業管理企業有權依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業主交費。依法追繳的方式，就是依據物業服務合同關于解決爭議條款的約定，通過仲裁或向人民法院起訴解決。

　　代收代交費用

　　一般而言，業主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間，是一種合同關系。作為合同當事人，業主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當按照法律的規定和合同的約定，來行使合同權利和履行合同義務。其中，向業主收取相應的水、電、氣、熱、通信、有線電視費是供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公用事業單位的權利。物業管理企業并不是合同的當事人，沒有義務向公用事業單位支付這些費用，也沒有權利向業主收取這些費用。

　　在物業管理實踐中，一些供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位往往利用自身的壟斷經營地位，強迫物業管理公司代其收繳本應當由其收繳的費用，并且不給或者少給代理費。更有甚者，在業主拒交相關費用或者水、電等分戶表和小區總表數額不等時，要求物業管理企業承擔相應費用。

　　如果供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位每次均向每一個業主收費，會導致交易成本增高，對當事人雙方均無益處。而在物業管理區域內，物業管理企業作為管理服務人，對物業及業主的情況較這些單位更為熟悉。如果由物業管理企業接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托，代其向業主收取相關費用，可以節省當事人的時間和支出費用，提高辦事效率。因此，物業管理企業可以接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托，代收有關費用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業管理企業代收費的，兩者之間是一種委托合同關系。物業管理企業有權根據自身經營狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托，這些單位無權強制要求物業管理企業代收有關費用。

　　在實踐中，有些物業管理企業在代供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收費時，還以手續費、管理費、勞務費等名目向業主收取額外費用，引起業主的不滿。實際上，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位、業主、物業管理企業之間存在三個合同關系，產生三個支付費用(報酬)義務：業主與供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是供用水、電、氣、熱、通信、有線電視合同關系，業主與物業管理企業之間是物業服務合同關系，物業管理企業和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是委托合同關系。按照第一個合同，業主應當支付水、電、氣、熱、通信、有線電視費，按照第二個合同，業主應當支付物業服務費用，按照第三個合同，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當支付委托報酬。可見，就代收費用而言，物業管理企業有權向供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收取報酬，但向業主收取費用，沒有任何依據。

　　根據上述情況，《條例》為保護業主與物業管理企業的合法權益，維護市場交易原則和企業經營規則，對物業管理企業代收代交各項公用事業費用，作出明確規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收錢款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”《物業服務收費管理辦法》進一步明確：“物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費。”其中，“最終用戶” 是指水、電、氣、熱、通信、有線電視的最終使用人，即業主。“手續費”是指公用事業單位與物業管理企業，應當按照市場原則與委托合同的約定，在平等、自愿、協商、等價有償的基礎上，由公用事業單位支付給物業管理企業的代理費。

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　　物業服務定價成本監審的原則和依據

　　1.物業服務定價成本監審應當遵守以下原則：

　　(1)合法性原則

　　合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定;

　　(2)相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。

　　(3)對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。

　　(4)合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。

　　2.物業服務定價成本監審的依據

　　核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。

　　物業服務定價成本的構成

　　物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。

　　其中：

　　1.人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。

　　2.物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

　　3.綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

　　4.清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。

　　5.秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

　　6.物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

　　7.辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

　　8.管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。

　　9.固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

　　10.經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

　　物業服務定價成本審核的方法和標準

　　1.工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定;工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過規定計提比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支;其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。

　　2.固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%-5%計算;個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

　　3.物業服務企業將專業性較強的服務內容外包給有關專業公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

　　4.物業服務企業只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業項目的物業服務計費面積或者應收物業服務費加權分攤;物業服務企業兼營其它業務的，應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業項目之間分攤。

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