特別推薦：2014物業管理師《制度與政策》第二章考點匯總

物業服務費的繳納和督促

　　1.非業主使用人的交費責任

　　業主繳納物業服務費用是最普遍的現象。業主是物業的所有權人。在物業管理活動中，物業管理企業受業主委托，對業主的物業進行管理，為業主提供服務，因此，業主理所當然的應當向物業管理企業支付相應服務費用。在現實生活中，業主擁有的物業，不一定為業主所占有和使用。當業主將其物業出租給他人或者交由他人使用時，業主可以和物業使用人約定，由物業使用人繳納物業服務費用。實際上，物業使用人是代業主履行合同義務。鑒于物業使用人實際占有和使用物業，是真正享受物業服務的人，《條例》規定業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定。同時，考慮到業主畢竟是繳納物業服務費用的第一責任人，業主的地位相對穩定，而物業使用人并不是物業服務合同的當事人，而且變動相對較快，為了保障物業管理企業的合法權益，《條例》進一步規定，即使存在這一約定，業主仍然負連帶繳納責任。所謂連帶繳納責任，是指當物業使用人不履行或者不完全履行與業主關于物業服務費用繳納的約定時，業主仍負繳納物業服務費用的義務，物業管理企業可以直接請求業主支付物業服務費用。

　　2.未交付房屋的交費主體

　　在一個物業管理區域內的新建物業，產權的多元化需要一個過程。在建設單位銷售物業之前，建設單位是惟一的業主。如果建設單位聘請了物業管理企業實施前期物業管理服務的，應當支付物業管理服務費用。在物業開始銷售給眾多分散的業主時，建設單位仍然需要就沒有售出的物業以及沒有交付給業主的物業繳納物業服務費用;已經出售并交付給業主的物業，物業服務費用由業主繳納。因為已竣工沒有售出物業的產權仍然屬于建設單位，作為產權人當然有義務繳納服務費用;對于沒有交付給物業買受人的物業而言，物業的實際占有人還是建設單位，物業的產權往往也還沒有轉移給買受人，買受人也沒有享受到物業服務。因此，《條例》規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　3.業主委員會對欠費業主的督促義務

　　按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金，應當是業主自覺履行的義務。但現實中，業主違反物業服務合同約定，逾期不交納服務費用或者服務資金的情況也客觀存在，有些物業管理區域業主欠交物業費的情況甚至相當嚴重。

　　為維護物業管理活動的交易秩序，《條例》和《物業服務收費管理辦法》均明確規定：對于欠費業主，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。業主欠交物業管理服務費用，必然影響物業管理服務的質量，因此，業主欠費行為不僅侵害了物業管理企業的合法權益，而且也損害了其他交費業主的合法權益，業主委員會有責任也有義務代表交費業主督促欠費業主限期交納物業管理服務費。對拒不交費的業主，物業管理企業有權依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業主交費。依法追繳的方式，就是依據物業服務合同關于解決爭議條款的約定，通過仲裁或向人民法院起訴解決。

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