特別推薦：2014物業管理師《制度與政策》第二章考點匯總

　　一般而言，業主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間，是一種合同關系。作為合同當事人，業主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當按照法律的規定和合同的約定，來行使合同權利和履行合同義務。其中，向業主收取相應的水、電、氣、熱、通信、有線電視費是供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公用事業單位的權利。物業管理企業并不是合同的當事人，沒有義務向公用事業單位支付這些費用，也沒有權利向業主收取這些費用。

　　在物業管理實踐中，一些供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位往往利用自身的壟斷經營地位，強迫物業管理公司代其收繳本應當由其收繳的費用，并且不給或者少給代理費。更有甚者，在業主拒交相關費用或者水、電等分戶表和小區總表數額不等時，要求物業管理企業承擔相應費用。

　　如果供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位每次均向每一個業主收費，會導致交易成本增高，對當事人雙方均無益處。而在物業管理區域內，物業管理企業作為管理服務人，對物業及業主的情況較這些單位更為熟悉。如果由物業管理企業接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托，代其向業主收取相關費用，可以節省當事人的時間和支出費用，提高辦事效率。因此，物業管理企業可以接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托，代收有關費用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業管理企業代收費的，兩者之間是一種委托合同關系。物業管理企業有權根據自身經營狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托，這些單位無權強制要求物業管理企業代收有關費用。

　　在實踐中，有些物業管理企業在代供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收費時，還以手續費、管理費、勞務費等名目向業主收取額外費用，引起業主的不滿。實際上，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位、業主、物業管理企業之間存在三個合同關系，產生三個支付費用(報酬)義務：業主與供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是供用水、電、氣、熱、通信、有線電視合同關系，業主與物業管理企業之間是物業服務合同關系，物業管理企業和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是委托合同關系。按照第一個合同，業主應當支付水、電、氣、熱、通信、有線電視費，按照第二個合同，業主應當支付物業服務費用，按照第三個合同，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當支付委托報酬。可見，就代收費用而言，物業管理企業有權向供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收取報酬，但向業主收取費用，沒有任何依據。

　　根據上述情況，《條例》為保護業主與物業管理企業的合法權益，維護市場交易原則和企業經營規則，對物業管理企業代收代交各項公用事業費用，作出明確規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收錢款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”《物業服務收費管理辦法》進一步明確：“物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費。”其中，“最終用戶”是指水、電、氣、熱、通信、有線電視的最終使用人，即業主。“手續費”是指公用事業單位與物業管理企業，應當按照市場原則與委托合同的約定，在平等、自愿、協商、等價有償的基礎上，由公用事業單位支付給物業管理企業的代理費。

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