2015年房地產估價師《理論與方法》章節習題:第十二章

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　　二、多項選擇題

　　1、房地產估價程序的作用包括(　　)。

　　A.規范估價行為

　　B.保障估價質量

　　C.提高估價效率

　　D.遵守估價規范

　　E.防范估價風險

　　2、明確估價基本事項有(　　)。

　　A.估價目的

　　B.估價方法

　　C.估價對象

　　D.估價價值類型

　　E.估價時點

　　3、不能獨立使用、處分的房地產，如(　　)不宜作為抵押物。

　　A.一個球場

　　B.一個高爾夫球洞

　　C.一條保齡球球道

　　D.封閉使用的大院深處的一幢房屋

　　E.一個游泳池

　　4、估價作業方案的內容主要包括(　　)。

　　A.擬采用的估價技術路線和估價方法

　　B.預計所需要的時間、人力、經費

　　C.估價作業步驟和時間進度安排

　　D.擬搜集的估價所需要資料及其來源渠道

　　E.委托方的協助義務

　　5、估價所需資料主要包括如下(　　)。

　　A.反映估價對象狀況的資料

　　B.對房地產價格有普遍影響的資料

　　C.對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料

　　D.估價對象及類似房地產的交易、收益、開發成本等資料

　　E.對房地產價格有典型影響的資料

　　6、在審核房地產估價報告中，發現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有(　　)。【2011年真題】

　　A.隱含的估價對象范圍不同

　　B.參數選取不合理

　　C.估價作業日期不同

　　D.價值類型選取不合理

　　E.選用的估價方法不切合估價對象

　　7、封面的基本要素包括(　　)。

　　A.估價報告名稱

　　B.估價項目名稱

　　C.估價委托人

　　D.估價作業日期

　　E.致委托人函

　　8、估價技術報告一般包括下列內容(　　)。

　　A.估價測算過程

　　B.估價基本事項

　　C.估價結果確定

　　D.市場背景分析

　　E.估價方法適用性分析

　　9、審核的結論性意見可為(　　)之一。

　　A.估價沒意義

　　B.可以出具

　　C.作適當修改后出具

　　D.重新撰寫

　　E.重新估價

　　10、估價項目完成后，應歸檔的估價資料包括(　　)。

　　A.實地查勘記錄

　　B.委托人名片

　　C.估價項目來源和接洽情況記錄

　　D.估價中的主要不同意見

　　E.估價報告定稿之前的重大調整或修改意見

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　　三、判斷題

　　1、在實際估價中，估價程序中的各個工作步驟之間不是完全割裂的，相互間可以有某些交叉，但不會出現反復。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、估價需求者可能是個人，也可能是企業、事業單位及其有關部門或者其他組織;可能是房屋所有權人、土地使用權人也可能是房屋所有權人、土地使用權人以外的投資者、債權人等。但不可能是政府等行政機關。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、對于不應承接的房地產估價業務，房地產估價機構不可以向估價需求者介紹其他合適的房地產估價機構和房地產估價師承接該項估價業務。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、明確估價目的有助于明確估價對象，有助于明確估價時點，還有助于明確所要評估的價值類型。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、估價對象既不能簡單地根據委托人的要求確定，也不能根據估價師的主觀愿望確定，而應估價師在委托人指定的基礎上，根據已明確的估價目的，依據有關法律法規并征求委托人認可后綜合確定。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　6、有條件選用市場法進行估價的，應當以市場法為主要的估價方法。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、執行實地查勘的估價師可以用照片等方式證明自己進行了實地查勘，并應在實地查勘記錄上簽字。另外，還應盡量要求委托人和被查勘房地產業主等當事人在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、當選用加權算術平均數時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準確的估價方法的測算結果賦予較大的權重;反之，賦予較小的權重。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　9、估價報告使用期限不同于估價報告有效期或者估價責任期限：如果估價報告超過了其使用期限未被使用的，則估價報告有效期或者估價責任期限就是估價報告使用期限;如果估價報告在其使用期限內被使用的，則估價報告有效期或者估價責任期限應到估價服務的行為結束為止，即出具估價報告的估價機構和簽字的估價師要負責到底。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、估價報告使用期限是從估價時點計算，而不是從估價報告出具之日開始計算。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　11、估價報告使用期限也是估價的責任期。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　12、估價機構出具的估價報告應該一式三份，二份交委托人收執，一份由本機構存檔。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　13、服務的行為尚未結束的，估價檔案應保存至估價服務的行為結束為止。(　　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　14、估價資料的保管期限是從估價報告出具之日起，應不少于8年。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　15、估價機構終止的，估價報告及相關資料可以自行處理。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

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　　四、單項選擇題答案部分

　　1、【正確答案】：A

　　【答案解析】：三級資質的房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。參見教材P396。

　　【該題針對“獲取估價業務”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】：C

　　【答案解析】：參見教材P398。

　　【該題針對“受理估價委托”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】：B

　　【答案解析】：針對本次估價應搜集哪些資料，主要取決于擬采用的估價方法。參見教材P407。

　　【該題針對“搜集估價所需資料”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】：A

　　【答案解析】：參見教材P409。

　　【該題針對“實地查勘估價對象”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】：D

　　【答案解析】：對估價對象為已經消失的房地產，雖然不能進行完全意義上的實地查勘，但也應去估價對象原址進行必要的調查。參加教材P408。

　　【該題針對“實地查勘估價對象”知識點進行考核】

　　【答疑編號10224888】

　　6、【正確答案】：B

　　【答案解析】：所有參加估價項目的注冊房地產估價師都應在該聲明上簽字。參見教材P412。

　　【該題針對“撰寫估價報告”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】：B

　　【答案解析】：對估價報告進行審核，類似于對生產出的產品在出廠之前進行質量檢驗，是防范估價風險的最后一道防線。參見教材P415。

　　【該題針對“審核估價報告”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】：C

　　【答案解析】：估價機構出具的估價報告一般應一式三份。參見教材P416。

　　【該題針對“交付估價報告”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】：B

　　【答案解析】：一份房地產估價報告必須有至少兩名注冊房地產估價師簽字、房地產估價機構蓋章。參見教材P416。

　　【該題針對“交付估價報告”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】：B

　　【答案解析】：參見教材P417。

　　【該題針對“估價資料歸檔”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】：A

　　【答案解析】：歸檔的估價資料應全面、完整，一般包括：①估價報告;②估價委托書;③估價委托合同;④估價項目來源和接洽情況記錄;⑤實地查勘記錄;⑥估價報告內部審核記錄;⑦估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄;⑧估價報告交接單;⑨估價機構和估價師認為有必要保存的其他資料。參見教材P417。

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　　五、多項選擇題答案部分

　　1、【正確答案】：ABCE

　　【答案解析】：概括起來，估價程序主要有以下4個作用：①規范估價行為;②保障估價質量;③提高估價效率;④防范估價風險。參見教材P394。

　　【該題針對“房地產估價程序概述”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：在分析、測算和判斷特定價值之前，必須弄清特定目的、特定時間、特定房地產和特定價值，即要弄清估價目的、估價時點、估價對象和價值類型。這四者通常稱為估價基本事項，把弄清它們稱為明確估價基本事項。參見教材P398。

　　【該題針對“受理估價委托”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】：BCD

　　【答案解析】：不能獨立使用、處分的房地產，如一個高爾夫球洞、一個保齡球球道、封閉使用的大院內的一幢房屋，因為不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值，所以不宜作為抵押估價目的的估價對象。參見教材P398。

　　【該題針對“受理估價委托”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：估價作業方案的內容主要包括：①擬采用的估價方法和估價技術路線;②擬搜集的估價所需資料及其來源渠道;③預計需要的時間、人力的經費;④估價作業步驟和時間進度安排。參見教材P404。

　　【該題針對“制定估價作業方案”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：估價所需資料主要包括以下4類：①反映估價對象狀況的資料;②估價對象及類似房地產的交易、收益、開發成本等資料;③對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料;④對房地產價格有普遍影響的資料。參見教材P406。

　　【該題針對“搜集估價所需資料”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】：ABE

　　【答案解析】：參見教材P410。估價基本事項中，需要明確估價時點和價值類型。同一估價報告中，這兩個因素必須是一致的。

　　【該題針對“求取估價對象價值”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：封面的基本要素包括：①估價報告名稱;②估價項目名稱;③估價委托人;④估價機構;⑤注冊房地產估價師;⑥估價作業日期;⑦估價報告編號。參見教材P412。

　　【該題針對“撰寫估價報告”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：估價技術報告應較詳細地敘述下列內容：①估價對象描述與分析;②市場背景描述與分析;③估價對象最高最佳利用分析;④估價方法適用性分析;⑤估價測算過程;⑥估價結果確定。參見教材P415。

　　【該題針對“撰寫估價報告”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：審核結論可為下列之一：①可以出具;②適當修改后出具;③應重新撰寫;④應重新估價。參見教材P416。

　　【該題針對“審核估價報告”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】：ACDE

　　【該題針對“估價資料歸檔”知識點進行考核】

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　　六、判斷題答案部分

　　1、【正確答案】：N

　　【答案解析】：在實際估價中上述估價程序中的各個工作步驟之間不是割裂的，可以有某些交叉，有時甚至需要一定的反復，但不得隨意簡化和省略。參見教材P393。

　　【該題針對“房地產估價程序概述”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】：N

　　【答案解析】：估價需求者可能是企業、政府有關部門或者其他單位，也可能是個人;可能是房屋所有權人、土地使用權人，也可能是房屋所有權人、土地使用權人以外的債權人、投資者、受讓人等。參見教材P394。

　　【該題針對“獲取估價業務”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】：N

　　【答案解析】：在上述不應承接估價業務的情況下，估價機構和估價師可以向估價需求者介紹其他合適的估價機構和估價師承接該估價業務。參見教材P396。

　　【該題針對“獲取估價業務”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：明確估價目的有助于明確估價時點、估價對象和價值類型。參見教材P398。

　　【該題針對“受理估價委托”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：估價對象不能簡單地根據委托人的要求來確定，也不能根據估價師的主觀愿望來確定，而應是估價師在委托人指定的基礎上，根據已明確的估價目的和估價時點，依據有關法律、法規、規章和政策并經委托人認可后確定的。參見教材P400。

　　【該題針對“受理估價委托”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：有條件選用市場法估價的，應以市場法為主要的估價方法。參見教材P405。

　　【該題針對“制定估價作業方案”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：執行實地查勘的估價師可以用照片等方式證明自己進行了實地查勘，并應在實地查勘記錄上簽字。另外，還應盡量要求委托人和被查勘房地產業主等當事人在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。參見教材P408。

　　【該題針對“實地查勘估價對象”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：當選用加權算術平均數時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準確的估價方法的測算結果賦予較大的權重;反之，賦予較小的權重。參見教材P410。

　　【該題針對“求取估價對象價值”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：估價報告使用期限不同于估價報告有效期或者估價責任期限：如果估價報告超過了其使用期限未被使用的，則估價報告有效期或者估價責任期限就是估價報告使用期限;如果估價報告在其使用期限內被使用的，則估價報告有效期或者估價責任期限應到估價服務的行為結束為止，即出具估價報告的估價機構和簽字的估價師要負責到底。參見教材P414～415。

　　【該題針對“撰寫估價報告”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】：N

　　【答案解析】：估價報告使用期限是指自估價報告出具之日起計算，使用估價報告不得超過的時間。參見教材P414。

　　【該題針對“撰寫估價報告”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】：N

　　【答案解析】：估價報告使用期限不同于估價報告有效期或者估價責任期限。參見教材P414。

　　【該題針對“撰寫估價報告”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：估價機構出具的估價報告一般應一式三份，其中兩份交委托人收執，一份由本機構存檔。參見教材P416。

　　【該題針對“交付估價報告”知識點進行考核】

　　13、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：參見教材P417。

　　【該題針對“估價資料歸檔”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】：N

　　【答案解析】：估價檔案保存期限自估價報告出具之日起計算，應不少于10年。參見教材P417。

　　【該題針對“估價資料歸檔”知識點進行考核】

　　15、【正確答案】：N

　　【答案解析】：估價機構終止的，其估價報告及相關資料應移交當地建設行政主管部門或者其指定的機構。參見教材P418。

　　【該題針對“估價資料歸檔”知識點進行考核】

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