點擊查看：2014年房地產估價師《理論與方法》第三章練習題匯總

　　二、多項選擇題

　　1、形成房地產有效需求必須具備的條件不包括(　　)。

　　A、消費者有購買房地產的意愿

　　B、城市經濟高速發展

　　C、人口急劇增長

　　D、消費者能夠承受并支付得起房地產價格

　　E、房地產供給大于房地產需求

　　2、房地產價格與一般物品的價格，共同之處是(　　)。

　　A、有波動

　　B、生產成本

　　C、用貨幣表示

　　D、按質論價

　　E、受供求因素的影響

　　3、房地產價格的主要特征不包括(　　)。

　　A、房地產價格受建筑技術的影響很大

　　B、房地產價格不受交易者的個別情況影響

　　C、房地產價格形成的時間通常較長

　　D、房地產價格實質上是房地產權益的價格

　　E、房地產價格既有買賣價格，也有租賃價格

　　4、下列不存在替代關系的有(　　)。

　　A、普通住宅與娛樂房地產之間

　　B、經濟適用房與普通商品住宅之間

　　C、經濟適用房與高檔別墅之間

　　D、普通住宅與商業用房之間

　　E、賓館與寫字樓之間

　　5、下列是互補品的是(　　)。

　　A、住宅與其配套的娛樂房地產之間

　　B、賓館與寫字樓之間

　　C、大城市郊區的住宅與高速公路的收費

　　D、經濟適用房與普通商品住宅之間

　　E、住宅與其配套的商業房地產之間

　　6、房地產供給形成的條件有(　　)。

　　A、供給計劃

　　B、供給決策

　　C、供給意愿

　　D、供給能力

　　E、供給行為

　　7、理論上房地產的供求狀況可分為的類型是(　　)。

　　A、全國房地產總的供求狀況

　　B、本地區房地產總的供求狀況

　　C、全國同類房地產的供求狀況

　　D、本地區同類房地產的供求狀況

　　E、房地產的短缺或者充足供求狀況

　　8、在實際交易中，當買者所愿意支付的最高價格(　　)賣者所愿意接受的最低價格時，交易不會成功。

　　A、高于

　　B、低于

　　C、等于

　　D、不等于

　　E、無法確定

　　9、關于投資價值和市場價值的說法，錯誤的是(　　)。

　　A、投資價值與市場價值都可以采用收益法評估

　　B、評估市場價值所采用的折現率是與該類房地產的風險程度對應的社會一般報酬率

　　C、評估投資價值所采用的折現率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率

　　D、評估投資價值時，凈收益應采用稅前凈收益

　　E、評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

　　10、同一房地產對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為(　　)不同。

　　A、開發成本

　　B、經營費用

　　C、納稅狀況

　　D、對未來的信心

　　E、評估方法

　　11、真正的房租構成中有(　　)因素。

　　A、折舊費

　　B、維修費

　　C、管理費

　　D、保險費

　　E、投資利息

　　12、投保火災險時的保險價值有可能是(　　)。

　　A、遭受火災毀損的建筑物價值

　　B、遭受火災毀損的土地價值

　　C、連帶損失

　　D、租金損失

　　E、遭受火災毀損的建筑物重建成本

　　13、公允價值的前提條件主要有(　　)。

　　A、公平交易

　　B、誠實信用

　　C、雙方熟悉情況

　　D、雙方自愿

　　E、價值觀一致

　　14、經濟適用房的成本包括(　　)。

　　A、征地和拆遷補償安置費用

　　B、建筑安裝工程費

　　C、管理費

　　D、貸款利息

　　E、小區營業性配套公建費

　　15、某宗房地產購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關于該房地產價格的說法中，正確的有(　　)。

　　A、該廠房的實際價格等于名義價格

　　B、該房地產的名義價格為50萬元

　　C、該房地產的實際價格為50萬元

　　D、該房地產的實際價格高于50萬元

　　E、該房地產不存在名義價格

　　16、下列關于評估價、保留價、起拍價的說法正確的是(　　)。

　　A、保留價是拍賣底價

　　B、現在司法拍賣時第一次拍賣的保留價≥評估價的80%

　　C、現在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=評估價

　　D、現在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=市場價

　　E、如果出現流拍可以降低保留價，但每次降低數額不得超過前次保留價的10%

　　參考答案：

　　1、【正確答案】BCE

　　【答案解析】有效需求=意愿+支付能力。參見教材P83。

　　【該題針對“房地產價格的含義和形成條件”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】ACDE

　　【答案解析】共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現;②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質論價：優質高價，劣質低價。參見教材P84。

　　【該題針對“房地產價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】AB

　　【答案解析】參見教材P85。

　　【該題針對“房地產價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】ACD

　　【答案解析】某種房地產的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產，如經濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關系。參見教材P87。

　　【該題針對“房地產供求與價格”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】ACE

　　【答案解析】某種房地產的互補品，是指與它相互配合的其他房地產或物品，如住宅和與其配套的商業、娛樂房地產，大城市郊區的住宅和高速公路收費。參見教材P88。

　　【該題針對“房地產供求與價格”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】CD

　　【答案解析】供給的形成條件有兩個：①房地產開發企業和擁有者愿意供給;②房地產開發企業和擁有者有能力供給。參見教材P89。

　　【該題針對“房地產供求與價格”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】①全國房地產總的供求狀況;②本地區房地產總的供求狀況;③全國同類房地產的供求狀況;④本地區同類房地產的供求狀況。參見教材P92。

　　【該題針對“房地產供求與價格”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】BDE

　　【答案解析】在實際交易中，只有當買方最高出價高于或等于賣方最低要價時，交易才可能成功。參見教材P94。

　　【該題針對“房地產價格和價值的種類”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】CDE

　　【答案解析】C應該是最低報酬率;D應該是稅后凈收益;E投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。參見教材P98。

　　【該題針對“房地產價格和價值的種類”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】同一房地產之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在品牌、開發成本、運營費用等方面的優勢不同，納稅狀況不同，風險偏好不同，對未來房地產市場的預期或信心不同。參見教材P99。

　　【該題針對“房地產價格和價值的種類”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】成本租金是指按照出租房屋的經營成本確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅五項因素構成。參見教材P101。

　　【該題針對“房地產價格和價值的種類”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】ACDE

　　【答案解析】投保火災險時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經濟損失(如停產停業損失、租金損失等)。參見教材P103。

　　【該題針對“房地產價格和價值的種類”知識點進行考核】

　　13、【正確答案】ACD

　　【答案解析】公允價值的前提條件主要有3個：公平交易;交易雙方均熟悉情況;交易雙方均是自愿的。參見教材P107。

　　【該題針對“房地產價格和價值的種類”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】經濟適用住房的成本包括土地和房屋征收補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金七項因素。參見教材P109。

　　【該題針對“房地產價格和價值的種類”知識點進行考核】

　　15、

　　【正確答案】ABC

　　【答案解析】因為貸款是需要支付利息的，所以，名義價格實際價格都是50萬。參見教材P113。

　　【該題針對“房地產價格和價值的種類”知識點進行考核】

　　16、【正確答案】ACD

　　【答案解析】參見教材P115。

　　【該題針對“房地產價格和價值的種類”知識點進行考核】