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2020房地產估價師考試《理論與方法》精華試題(13)

1、收益法的本質是以房地產已經產生的收益為導向來求取房地產的價值或價格。(　)

對

錯

2、資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現在的資金與將來同樣多的資金相比，資金的價值是更多的。(　)

對

錯

3、收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，該價值的高低主要取決于3個因素：未來凈收益的大小、獲取凈收益期限的長短、獲取凈收益的可靠程度。(　)

對

錯

4、比較兩宗相似的房地產的價格高低時，如果該兩宗房地產的土地使用期限或收益期不同，則直接比較是不妥的，需要先將它們轉換成相同期限下的價格，然后再進行比較。(　)

對

錯

5、凈收益按一定數額遞增和凈收益按一定數額遞減的公式都只有收益期為有限年一種。(　)

對

錯

6、如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價值。(　)

對

錯

7、收益法計算中，建筑物剩余經濟壽命早于土地使用權剩余期限結束時，房地產價值等于以建筑物剩余經濟壽命為收益期計算的價值。(　)

對

錯

8、狹義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產要素所獲得的超額報酬。(　)

對

錯

9、兩個規模、檔次、經營品種、經營水平等相同，而所處位置不同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異，這種差異也是一種地租現象。(　)

對

錯

10、建筑物折舊和土地取得費用攤銷不屬于運營費用，重置提撥款屬于運營費用。(　)

對

錯

答案

判斷題

1、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是收益法概述。收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向來求取房地產的價值或價格。參見教材P215。

2、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是收益法概述。資金的時間價值也稱為貨幣的時間價值，是指現在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值。參見教材P217。

3、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是收益法概述。收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，該價值的高低主要取決于3個因素：未來凈收益的大小、獲取凈收益期限的長短、獲取凈收益的可靠程度。參見教材P218。

4、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。比較兩宗相似的房地產的價格高低時，如果該兩宗房地產的土地使用期限或收益期不同，則直接比較是不妥的，需要先將它們轉換成相同期限下的價格，然后再進行比較。參見教材P225。

5、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定數額遞增的公式。凈收益按一定數額遞增的公式根據收益期，分為有限年和無限年兩種;凈收益按一定數額遞減的公式只有收益期為有限年一種。參見教材P226。

6、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。凈收益等于有效毛收入減去運營費用，如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價值。參見教材P231。

7、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理。建筑物剩余經濟壽命早于土地使用權剩余期限結束，或者說土地使用權剩余期限超過建筑物剩余經濟壽命。在這種情形下，房地產價值等于以建筑物剩余經濟壽命為收益期計算的價值，加上自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值。參見教材P239。

8、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測算。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報酬。廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產要素所獲得的超額報酬。參見教材P240。

9、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測算。假設有兩個位于不同繁華地段，但規模、檔次、經營品種、經營管理水平等方面均相同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異。這種銷售凈收入的差異也是一種地租現象。參見教材P242。

10、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經濟壽命期內，為定期更換經濟壽命較短的構件、設施設備、裝飾裝修等所提供的費用，屬于運營費用。參見教材P253。

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