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2020房地產估價師考試《理論與方法》精華試題(11)

1.金融投資與實物投資的主要區別是前者以最終獲得金融資產為目的，后者是在資產的經營管理上直接體現投資人的意志。( )

【答案】×

【試題解析】金融投資與實物投資的主要區別在于：前者以最終獲得金融資產為目的，后者通過投資直接實現社會積累。

2.某居民購買了一套二手房用于出租，其房地產投資的形式屬于間接投資。( )

【答案】×

【試題解析】置業投資也屬于房地產直接投資，間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的權益或證券市場的行為。

3.由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。( )

【答案】√

【試題解析】由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。

【答案】×

【試題解析】房地產空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益水平，從而影響資產市場中的需求;同時，空間市場上的供給又是由資產市場決定的。

【考點來源】教材第二章《房地產市場及其運行》第四節：房地產市場的運行規律。

5.在房地產開發過程中，開發商只能委托有資質的監理機構負責工程項目管理。( )

【答案】×

【試題解析】房地產開發過程中的工程項目管理，可由開發商自己組織的管理隊伍管理，也可委托監理機構負責管理。

【考點來源】教材第三章《房地產開發程序與管理》第四節：建設階段。

6.房地產開發項目用于出租或自營時，開發期和經營期發生的期間費用均計入開發建設投資。( )

【答案】×

【試題解析】房地產開發項目用于出租或自營時，開發期的期間費用計入開發建設投資，而經營期的期間費用計入運營費用。

7.財務杠桿的正向作用是當全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。( )

【答案】×

【試題解析】財務杠桿的正向作用是當全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

8.在項目財務評價中，動態投資回收期大于基準動態投資回收期，說明該項目在財務上就是可以接受的。( )

【答案】×

【試題解析】在項目財務評價中，動態投資回收期(Pb)與基準動態投資回收期(Pc)相比較，如果Pb≤Pc，則開發項目在財務上就是可以接受的。

9.在房地產開發項目的評估階段，容積率和占地面積屬于不確定性因素。( )

【答案】×

【試題解析】在房地產開發項目的評估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。“建筑容積率及有關設計參數”屬于房地產開發項目的主要不確定性因素之一。

10.金融機構在為房地產置業投資發放抵押貸款前，規定權益投資比率的目的是為了控制信貸風險。( )

【答案】√

【試題解析】金融機構出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資比率不得低于某一要求的比率。

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