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1、關于房地產貸款擔保的說法，正確的是( )。

A.擔保能確保貸款得以足額償還

B.金融機構提供擔保的風險一般低于企業提供擔保的風險

C.最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質押

D.貸款質押不轉移財產的占有權

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。選項 A 錯誤，擔保只能降低銀行資金損失的風險，不能確保;選項 C 錯誤，常見的是以土地房屋為設定的抵押;選項 D 錯誤，質押轉移產權或權利憑證的占有權。參見教材 P332～333。

2、在貸款綜合評價中，項目風險等級分成 AAA、AA、A 和 BBB 級四個風險等級。其中，AAA 級對應的風險系數為( )。

A.50%

B.60%

C.70%

D.80%

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。項目風險等級分成AAA、AA、A 和 BBB 級四個風險等級對應的風險系數分別為 80%、70%、60%、50%。參見教材 P334。

系數的取值規則

3、租賃融資在房地產領域的應用模式主要是( )。

A.置業投資

B.設備租賃

C.售后回租

D.權益融資

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產債務融資。租賃融資主要是兩種模式，一是回租租賃，一是售后回租。參見教材 P290。

4、商業銀行發放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括( )。

A.開發商違法預售

B.借款人賴賬不還

C.借款人拖延還款

D.房地產市場供需失衡

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是個人住房貸款的風險。由于目前我國個人資信體系不完善、貸款期限長等因素，個人住房貸款業務存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風險。個人住房貸款業務信用風險涉及開發商、購房人兩方面。與開發商相關的信用風險，主要涉及開發商欺詐、項目拖期、質量糾紛、違法預售等問題。來源于購房人的信用風險，則包括自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還。選項 D 屬于市場風險。參見教材 P311。

5、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是( )。

A.發行公司債券

B.權益型房地產投資信托基金

C.發行股票

D.商業銀行貸款

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是債券市場融資。選項 B、C 屬于權益融資;選項 D，銀行貸款屬于債務融資，但不能公開交易。參見教材 P298。

6、新設項目法人資本金籌措渠道不包括( )。

A.政府政策性資金

B.國內外企業入股的資金

C.個人入股的資金

D.資產變現的資金

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產項目融資方案。新設項目法人項目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國家授權投資機構入股的資金、國內外企業入股的資金、社會團體和個人入股的資金。參見教材 P327。

7、下列關于房地產開發項目建設貸款的表述中，錯誤的是( )。

A.債權人通常是商業銀行

B.不能用于償還土地購置貸款

C.主要擔保物為在建工程及相關土地使用權

D.還款資金來源通常是銷售收入

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產開發貸款的種類。建設貸款可以用于償還土地購置貸款，在我國，商業銀行不得向房地產企業發放用于繳交土地出讓金貸款。參見教材P301。

8、進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是( )。

A.債務融資成本分析

B.資金占用費分析

C.資本金與債務資金的比例分析

D.擔保費分析

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產項目融資方案。融資結構分析主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例。參見教材 P329。

9、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或( )。

A.租金收入

B.土地出讓收入

C.長期抵押貸款

D.凈經營收入

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產開發貸款的種類。房產開發貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或房地產抵押貸款。參見教材 P302。

10、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是( )。

A.商用房地產風險更高

B.商用房地產的收益更高

C.商用房地產的價值更高

D.商用房地產的增值潛力更大

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產抵押貸款的種類。商用房地產抵押貸款的還款來源主要是商用房地產的凈經營收入，受租金水平、出租率、運營成本等市場因素影響，所以風險高。參見教材P309。

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