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案例分析

1、甲房地產估價機構接受乙公司委托，對其擁有和經營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業區，是該市著名的老字號餐飲店。

<1>、商業房地產的主要特點是( )。

A、經營內容多，業態多樣

B、產權分散復雜

C、裝修高檔且復雜

D、收益性

<2>、下列屬于影響商業房地產價格主要區位狀況的是( )。

A、生活服務設施

B、交通狀況

C、集聚程度

D、環境質量

<3>、下列屬于影響商業房地產價格主要實物狀況的是( )。

A、地段繁華程度

B、樓層

C、建筑密度

D、無形價值

2、某住宅小區內的一條道路兩側建有商住樓(底層為商業用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2015年6月開始，2016年9月結束。

<1>、以上道路狀況變化對位于該道路兩側商業用房價格的影響結果為( )。

A、市場價格上升

B、市場價格下降

C、市場價格不變

D、市場價格變化不確定

<2>、以上道路狀況變化對位于該道路兩側住宅用房價格的影響結果為( )。

A、市場價格上升

B、市場價格下降

C、市場價格不變

D、市場價格變化不確定

<3>、2016年3月需對臨道路的一底層商業用房市場價格進行評估。估價人員收集了若干臨該道路的底層商業用房的交易實例，從中選取可比實例時，交易日期距價值時點不應超過( )。

A、6個月

B、9個月

C、1年

D、2年

3、甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業用房，委托乙評估機構對該商業用房進行估價。由于甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機構未能對該商業用房進行實地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業用房的全面詳細狀況，并詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法，搜集了3宗類似房地產，分別測算得到該商業用房的月租金為280元/㎡、300元/㎡和350元/㎡，然后根據最高最佳利用原則選取350元/㎡作為該商業用房的有效毛收入，扣除30%的運營費用后，求出年凈收益為2940元/㎡，再選用銀行貸款利率為折現率測算出了該商業用房的市場價值。

<1>、影響商業房地產價格的因素有哪些?

<2>、上述估價工作中有哪些錯誤或不當之處?

4、某房地產估價機構接受委托，評估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權利狀況完整。注冊房地產估價師張某對該商鋪進行實地查勘后，擬選用比較法作為主要的估價方法，但僅搜集到A、B、C、三個交易實例。實例A交易時帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場租金;實例B系兄弟之間轉讓;實例C系相鄰商鋪的業主購買后擴大經營規模。除以上情況外，三個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。

<1>、選取可比實例的質量要求有哪些?上述三個交易實例是否可以選作可比實例?

<2>、三個個交易實例中若有可以選作可比實例的，應如何對它們的成交價格進行修正或者調整?

5、某商務辦公樓屬于甲公司所有，現在乙公司有意購買此辦公樓用于出租，以獲取較穩定的租金收益，并期望收益率不低于現行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產估價機構評估其對該商鋪的最高出價。

<1>、商務辦公樓估價的常用方法有哪些?

<2>、影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況有哪些?

<3>、該估價項目主要適宜采用哪種估價方法?請簡述該方法的估價技術路線。

6、2013年6月甲公司購買了某幢寫字樓的第7層，2015年8月甲公司與乙公司簽訂了一個5年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現要求房地產估價機構分別對出租人權益價值和承租人權益價值進行評估，價值時點為2016年3月1日。

<1>、簡述出租人權益價值和承租人權益價值。

<2>、說明評估承租人權益價值的技術路線。

7、張某打算轉讓自己的餐館，現在請某房地產評估機構對此餐館進行評估，以確定該餐館的市場價值。

<1>、與一般的商業房地產相比，餐飲房地產有哪些特殊性?

<2>、說明對此餐館進行評估的技術路線。【答案解析請翻頁查看】

答案

1、【答案】D

【解析】本題考查的是商業房地產特點。商業房地產屬于經營性房地產，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產開發商開發后直接銷售、投資轉賣;一類是長期投資經營。參見教材P103。

【答案】B

【解析】本題考查的是影響商業房地產價格的主要區位狀況。影響商業房地產價格的主要區位狀況包括：地段繁華程度;交通條件;臨街狀況;樓層。參見教材P104。

【答案】D

【解析】本題考查的是影響商業房地產價格的主要實物狀況。影響商業房地產價格的主要實物狀況包括：建筑品質及內部格局;凈高;面積;裝飾裝修;無形價值。參見教材P106。

2、【答案】D

【解析】本題考查的是影響商業房地產價格的主要區位狀況。高架橋可能帶來大的客流量，使商業用房價格上升;也可能帶來噪音污染、采光不暢等引起房地產價格下降;還有可能利、害兩個方面的影響互相抵消，使房地產維持原來的價格。參見教材P105。

【答案】B

【解析】本題考查的是影響居住房地產價格的主要區位狀況。高架路對于居住用房來說，產生負效應，使房地產價格下降。參見教材P85。

【答案】A

【解析】本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。該高架路工程于2015年6月開始，2015年9月結束。三個月就建設完工了。房地產市場可能在半年內就會有很快的反應。這時候應該選越短的時期越好。

3、【答案】本題考查的是影響商業房地產價格的主要區位狀況。影響商業房地產價格的主要區位狀況包括地段繁華程度、交通條件、臨街狀況、樓層;影響商業房地產價格的主要實物狀況包括建筑品質及內部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無形價值。參見教材P105。

【答案】本題考查的是商業房地產估價的常用方法。

1)乙評估機構未能對該商業用房進行實地查勘;

直接根據甲上市公司提供的該商業用房的全面詳細狀況進行評估不當，估價師必須進行實地踏勘，了解房地產的實際狀況、周邊環境、市場氛圍，才能準確估價。直接使用甲提供的資料，是一個實際價值，而估價應該使用市場價格平均水平。

2)租金的選取根據最高最佳利用原則選取350元/㎡，不正確;

應該給出依據，使用平均值或加權平均法，而且3個比較實例差異較大。

3)計算有效毛收入時沒有考慮空置率;

本題空置率是考點，因為題目說了是某處空置的商業房產，后面沒有進行空置率的計算。

4)選用銀行貸款利率為折現率，不正確;

收益法的計算是選用報酬率，報酬率不能等同于折現率，不能用銀行貨款利率。參見教材P107。

4、【答案】本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。選取可比實例應符合下列要求：(1)可比實例房地產應與估價對象房地產相似，具體應滿足下列要求：與估價對象的區位相近;與估價對象的用途相同;與估價對象的權利性質相同;與估價對象的檔次相當;與估價對象的規模相當;與估價對象的建筑結構相同;(2)可比實例的交易方式應適合估價目的;(3)可比實例的成交日期應接近價值時點;(4)可比實例的成交價格應盡量為正常價格。

三個交易實例與估價對象均具有較好的可比性，可以選作可比實例，但要進行可比實例系數修正。參見教材P107。

【答案】本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。需要進行的修正和調整：

1)實例A，要用市場租金，對實例A合同租金價格進行調整，應調高達到市場租金標準。

2)實例B，屬于利害關系人之間的交易，價格低于正常市場價值，需要進行交易情況修正，將價格調高。

3)實例C，相鄰房地產的合并交易，價格高于正常市場價值，也是需要進行交易情況修正，將價格調低。

5、【答案】本題考查的是商務辦公房地產估價的常用方法。商務房地產的估價可以選擇收益法、市場法、成本法等。參見教材P126。

【答案】本題考查的是影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況。影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況包括外觀形象;內部裝修;設備、設施;智能化程度;物業服務水平以及租戶類型。參見教材P125。

【答案】本題考查的是整幢商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。該估價項目主要適宜采用收益法。首先，確定未來收益期限;其次，預測未來各期的凈收益;第三，求取報酬率，根據委托方要求，求其最高出價，報酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值。參見教材P126。

6、【答案】出租人權益價值也稱為有租約限制價值、帶租約的價值，是指出租人對自己的已出租房地產依法享有的權益的價值。其評估價值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值。

承租人權益價值即租賃權價值，是指承租人對他人所有的已出租房地產依法享有的權益的價值。其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。

【答案】本題考查的是整幢商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。取租賃期內的租賃合同約定的租金和市場租金的差額，在價值時點的現值之和為承租人權益的價值。參見教材P128。

7、【答案】本題考查的是餐飲房地產及其估價特點。餐飲房地產屬于商業房地產范疇，其估價特點及其價格影響因素與商業房地產基本類似，但餐飲房地產在以下方面有其特殊性：

(1)地段選擇的差異性.餐飲房地產與商業房地產在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產的價值較高，這一點與一般商業房地產相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結合部，往往建有一些經營規模非常大的酒樓，其經營規模可以達到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。

(2)營業收入的差異性。餐飲房地產屬于經營性房地產，主要是經營收入。影響餐飲房地產收入的因素主要有地段、環境、經營特點、菜式品種、經營品牌等，不同地段、環境帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產帶來，而經營特點、菜式品種、經營品牌等往往會給餐飲房地產帶來更大的收入差異。在實際中處于同一地段的餐飲房地產，有的門庭若市，有的卻比較冷清，這種收入的差異主要來自于房地產以外的因素。因此估價時要考慮將這部分收入進行剝離。參見教材P161。

【答案】本題考查的是餐飲房地產估價的技術路線及難點處理。由于餐飲房地產的經營性特點，其收入既有房地產所貢獻的，更有非房地產因素貢獻的，故利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產帶來的收益。方法之一是通過商業利潤進行剝離，商業利潤包括平均商業利潤和超額商業利潤;即當估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經營收入。參見教材P161。

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