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【案例】

(一)張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180 元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。

1.在2006年10月時，張某的權益價格為( )。

A.沒有租賃條件下的正常市場價格

B.剩余3年租期的月租金為180元/m2 條件下的凈收益于2006年10月的現值之和

C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現值

D.張某與李某實際達成的帶租約交易的成交價格

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。張某的權益價格=剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現值。

2.在2006年10月時，王某的權益價格為( )。

A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現值之和

B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現值之和

C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格

D.剩余3年租期的正常市場租金與2006年10月的現值之和元/m2條件下的差額于

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。王某的權益價格=剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額與2006年10月的現值之和。

3.如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為10000元/m2。建筑面積為500m2，首付款比例為20%，則該店面帶債務轉讓的價格應為( )。

A.20%的首付款加上該首付款2年的利息

B.20%的首付款，加上該首付款精2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值

C.該店面無債務條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面估價時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價時點的現值之和

D.2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在估價時點的本息值減去2004年10月至 2006年10月估價對象發生的物質折舊、功能折舊和經濟折舊之和，再減去該店面估價時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價時點的現值之和

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。該店面帶債務轉讓的價格=該店面無債務條件下在價值時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價時點的現值之和。

(二)某住宅小區內的一條道路兩側建有商住樓(底層為商業用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結束。

1.以上道路狀況變化對位于該道路兩側商業用房價格的影響結果為( )。

A.市場價格上升

B.市場價格下降

C.市場價格不變

D.市場價格變化不確定

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是影響商業房地產價格的因素。高架橋可能帶來大的客流量，使商業用房價格上升;也可能帶來噪音污染、采光不暢等引起房地產價格下降;還有可能利、害兩個方面的影響互相抵消，使房地產維持原來的價格。

2.以上道路狀況變化對位于該道路兩側住宅用房價格的影響結果為( )。

A.市場價格上升

B.市場價格下降

C.市場價格不變

D.市場價格變化不確定

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是影響居住房地產價格的因素。高架路對于居住用房來說，產生負效應使房地產價格下降。

3.2006 年9月需對臨該道路的一底層商業用房市場價格進行評估。估價人員收集了若干臨該道路的底層商業用房的交易實例，從中選取可比實例時，交易日期距估價時點不應超過()。

A.6 個月

B.9個月

C.1 年

D.2年

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結束。三個月就建設完工了。房地產市場可能在半年內就會有很快的反應。這時候應該選越短的時期越好。

(三) 某公司有一鋼筋混凝土結構廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經濟壽命為50年。經批準，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續時補交了土地使用權出讓金，將土地轉變為出讓商業用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續期。2007年6  30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產作價出資。

1.若評估二手汽車交易市場房地產的作價出資價格，下列說法中正確的是( )。

A.作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產的原始價值

B.作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產的賬面價值

C.作價出資價格評估應采用公開市場價值標準

D.作價出資價格應較評估出的價值低

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是企業各種經濟行為涉及的房地產估價類型。作價出資價格評估應采用公開市場價值標準。

2.如果采用成本法估價，且建筑物的經濟壽命等于其自然壽命，應按( )年計算建筑物的折舊。

A.38.5

B.40.5

C.48.0

D.50.0

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。建筑物的經濟壽命實際經過了9.5年，加土地剩余年限38.5年，總計48年。

3.如果采用收益法估價，經調查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變，報酬率為7.5%，則收益價格為( )萬元。

A.3752.92

B.3786.20

C.3875.70

D.3892.44

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是商業房地產估價的常用方法。V=300÷7.5%×[1-1÷(1+7.5%)38.5] =3752.92(萬元)

4.若合資期限約定為20年，合資結束后的凈資產按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準確的是( )。

A.業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產現值

B.業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產現值扣減20年后房地產剩余價值的折現值

C.業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用

D.業主方的作價出資額在合資期限內應隨二手汽車交易市場房地產的市場價格變動而適時調整

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產現值。