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【案例】

(一)某工廠有甲、乙兩個廠區，當初兩個廠區的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區于20世紀90年代已經補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續。現在甲廠區為危險房，乙廠區為嚴重損壞房，房地產行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發展，決定轉讓甲廠區、抵押乙廠區房地產，用籌得的資金在乙廠區經有關部門批準后重新建造廠房。現請某估價機構同時對兩廠區進行估價。

1.針對以上情況,在估價時最恰當的做法是( )。

A.將兩個廠區視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告

B.將兩個廠區視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告

C.兩個廠區分別估價，出具一份估價報告

D.視委托人要求進行估價并出具估價報告

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是估價方法。在估價時最恰當的做法是將兩個廠區視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告。

2.委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區的房屋和土地進行估價。估價機構認為( )。

A.可以按委托人要求對兩個廠區的房屋和土地進行估價

B.只能對兩個廠區的土地進行估價

C.可以對甲廠區的土地、乙廠區的房屋和土地進行估價

D.可以對乙廠區的土地、甲廠區的房屋和土地進行估價

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房屋和土地估價。劃撥土地使用權不可以單獨抵押，但連同地上建筑物是可以抵押的。所以選C。

3.對乙廠區的土地估價的思路應當是( )。

A.按出讓土地使用權評估其公開市場價值

B.按出讓土地使用權評估其市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

D.用假設開發法估價、先估算其改造完成后的價值，再減去開發成本、管理費用、投資利息、

銷售費用、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發土地應負擔的稅費

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是土地估價。按出讓土地使用權評估其市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金。

(二)甲開發商開發建設一住宅小區，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

1.甲開發商擬以該在建工程抵押，申請貸款。下列表述中正確的是( )。

A.甲開發商可以向銀行申請企業流動資金貸款

B.甲開發商不能以該在建工程為其他企業向銀行申請貸款提供抵押物擔保

C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款

D.該在建工程只有取得預售許可證后方可用于抵押貸款

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產抵押估價的法律規定。甲開發商不能以該在建工程為其他企業向銀行申請貸款提供抵押物擔保。

2.下列關于辦理房地產抵押登記的表述中，正確的是( )。

A.該宗地為出讓土地使用權，可以單獨辦理抵押登記

B.該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權，因已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，即可單獨辦理抵押登記

C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后才能辦理抵押登記手續

D.該在建工程已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產抵押估價的法律規定。該宗地為出讓土地使用權，可以單獨辦理抵押登記。選項B缺少施工許可證。選項C需要建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證三個證。選項D必須要有施工許可證。

3.若該在建工程已整體抵押，在無法確定優先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現價值，測算結果應為()。

A.抵押價值

B.處分抵押物時的市場價值

C.抵押價值-處分抵押物的費用及稅費

D.處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產抵押估價的注意事項。抵押物的變現價值=處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費。

4.若該項目目前已全部取得預售許可證，且部分售出，甲開發商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是( )。

A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

B.建設工程規劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

D.商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產抵押估價的法律規定。可用作抵押物的住宅建筑面積=商品房預售許可證記載的建筑面積-已售出的房屋預售合同記載的建筑面積。