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【案例】

(一)需對以下兩宗地塊進行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2 ，形狀略不規整的土地。該兩地塊的法定用途為商業，土地使用權分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現均由毛地開發成熟地。經咨詢機構的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發商業綜合樓可以實現土地的最高最佳利用。現經某房地產估價機構評估，1號地塊的單價為9000元/m2 ，2號地塊的單價為8000 元/m2 ，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發商業綜合樓，3號地塊的評價單價為11000元/m2 。

1.下列關于增值收益的表述中正確的是(　)。

A.以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號地塊的增值

B.以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率

C.以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配

D.1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是增值收益。以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配。

2.在甲、乙兩宗地塊之間分配增值收益，不可采用的方法是(　)。

A.以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例

B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

C.以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例

D.以合并前地塊各自價格的變動確定增值分配比例

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是增值收益的分配方法。選項D對于價格變動難以確定分配增值收益。

3.假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發商業綜合樓，合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應為(　)萬元。

A.1616　　　　　　

B.2560

C.1882　　　　　　

D.1920

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是增值收益。甲單位付給乙單位的土地總價最多=11000×(4000+1600)-9000×4000=25600000(元)=2560(萬元)。

(二)估價對象為某三星級賓館，土地使用權性質為劃撥商業用地。

4.業主委托房地產估價機構評估該賓館的抵押價值。下列關于房地產抵押貸款風險的表述中，正確的是(　)。

A.抵押期限內房地產市場變動造成市場價值下降形成預期風險

B.抵押期限內房地產不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險

C.抵押人不能履行債務時，因處置抵押物的強制性等造成房地產價形成耗損風險

D.選用估價方法不恰當形成適宜性風險

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產抵押估價。抵押期限內房地產不當使用造成市場價值減損形成耗損風險。抵押人不能履行債務時，因處置抵押物的強制性等造成市場變現風險。

5.如果該賓館的財務數據能客觀反映同類賓館的客觀經營狀況和經營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時(　)。

A.該賓館財務數據中的當年凈利潤可視作年凈收益

B.按當地同類賓館的正常經營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

C.該賓館財務數據中的年凈利潤減當地同類賓館的正常商業利潤可視作年凈收益

D.根據該賓館財務數據中的年總利潤、建筑物折舊和財務費用，并考慮未來變動情況，扣減當地同類賓館的正常商業利潤后的所得可視作年凈收益

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是收益法。關于凈收益，選項D為利潤總額、折舊和財務費用，再扣減商業利潤。

6.若采用成本法估價，下列表述中不正確的是(　)。

A.應對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊

B.無論借貸資金還是自有資金都應計算利息

C.在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金

D.在最終積算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是成本法。在估價測算過程中土地取得成本不應包括補繳的土地使用權出讓金。

7.假如以投保火災險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結果為3500萬元，則(　)。

A.3500萬元是該賓館的公開市場價值

B.3500萬元是該賓館房地產的公開市場價值

C.3500萬元是保險事故發生后的損失價值

D.投保時，保險金額不能超過3500萬元

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是保險價值。投保時，保險金額不能超過3500萬元。