(3)建設法規的演變

　　近年來，城市土地問題已變得更加復雜和有爭議，以相同的標準進行勻質的用地區劃的老概念已發生很多變化。下面列舉的部分情況說明問題的多樣性和復雜性：可轉讓的發展權;有條件的用地區劃;有規劃的單元發展;刺激(獎勵)性區劃;增值稅貸款;限制性契約的市政管理;環境影響條例;違法的地產轉讓;歷史保護地區區劃;容積率;基地計劃審核;建筑審核;景觀要求;混合利用開發土地;延期償還權;浮動區;償債區;超負荷區;商業區;影響費;聽取意見的審查人;地界零線(Zero lot　line);地區和州的審核;成組發展;補償法規;有控制的發展條例;上空使用權區劃;義務提供場地或場地費;強制性保險和保單;包含一切開支在內的區劃;治外法權的區劃。

　　這些改革在普遍性、實用性和公認的合法性方面有很大的改變。在傳統的建設法規方面許多公認的改變之一，是有規劃的單元發展(Planned Unit Development)。開發商通過有規劃的單元發展條例被允許改變土地用途、發展密度和地塊尺寸，只要開發商在某種綜合參數內堅持和服從基地計劃。

　　早期的區劃實踐就是通常所說的累積的或步步升級的區劃。允許的土地用途和密度，從一個區到每個連續的區自動地積累。由此，在區劃的早期，R一1區只允許用于獨戶住宅;在R一2區，應允許R—1區中所允許的所有用途，加上只允許建兩戶住宅，等等;沿著地界線通過商業區和工業區，累積在M-2區。例如這是一個允許所有用途的區，從獨戶住宅用地到不受限制的工業用地。

　　累積式的區劃的改變之一是，只能在主要用途類型范圍內允許土地用途累積(如居住區)，但不能從一個主要用途類型轉到另一類型(如由居住區轉到商業區)，即：在多戶住宅區可允許建獨戶住宅，但在商業區或工業區則不允許建住宅。

　　關于土地利用的其他改革設想，認為區劃的同類分區也許不總是好主意，而混合使用土地的發展形式把工作、商業、娛樂、購物、特別是居住的機會結合在一個中心，能提供很多好處。在美國的許多城市，混合使用的發展形式是一種發展的趨勢，它是受歡迎的，它使人消除了嚴格的單一用途劃區的煩惱。這種發展形式使各種活動相互很接近，利用使這些活動能結合在一個區內，以減少和排除一些出行(如從家到工作地點，從家到娛樂場所的出行)，從而減輕交通擁擠狀況。

　　通過土地利用規劃的實施，區劃有三項重要的限制：①限制私有財產權。在司法方面的嚴格檢查的條件下，可以知道對私有財產權的限制在法律上既是必要的，也是合理的。②對于不合需要的活動來說，區劃是個限制因素。區劃能禁止、鼓勵或引導發展，但不能參與和自動地產生計劃。③由選出的官員所作出的許多最有效的區劃決定，事實上都是有法律效力的，從而象公眾的意見和政治的敏感性這一類非技術因素，都同技術上的考慮和上地利用規劃政策一并被考慮到。

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