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知識點1：違法建設的界定(必考點)

違法建設的檢查與處罰是城鄉規劃管理的重要組成部分，是城鄉規劃行政主管部門對建設工程審批后進行繼續管理和檢查未經審批進行建設活動的一項重要工作。違法用地、違法建筑、違法建設工程統稱為違法建設。

四類違法建設

無證：

(1)在未取得建設用地規劃許可證和經批準的臨時用地上進行永久性建設;

(2)未取得建設工程規劃許可證的建設工程;

(3)未經批準的臨時建設工程;

違證：

(4)未按照建設工程規劃許可證的規定或擅自變更批準的規劃設計圖紙的建設工程;

(5)未按照批準內容進行臨時建設的工程;

逾期：

(6)臨時建筑物、構筑物超過批準期限不拆除的;

越權：

(7)城鄉規劃行政主管部門違反職責和權限，不按照法律、法規、規章規定批準的建設項目。

非法占用土地只有在開始進行建設活動時才能確定，城鄉規劃行政主管部門一經發現，首先應責令其停止違法建設活動 ，并按《城鄉規劃法》的規定處理。

知識點2：查處違法建設應掌握的準則

1.依法查處：必須嚴格按照國家和地方的法律、法規、規章進行查處。

2.及時處理 ：一經發現違法建設，就應當從速查處，以避免更大的損失。

3.準確判斷：不僅違法事實清楚，證據確鑿，而且對違法情節和性質判斷得當，處罰公正。

4.公開處罰：對違法建設的處罰全過程一定要公開，以接受社會監督。

5.處罰與教育相結合：不僅教育違法的當事人，也要對其他人起到教育作用。

知識點3：處罰違法建設的程序

1.違法建設的處罰依據：《城鄉規劃法》和《中華人民共和國行政處罰法》。

既重違法事實，也注意處罰程序。

2.處罰違法建設的程序

(1)立案

城鄉規劃行政主管部門一經發現違法建設，就應及時向違法建設單位下達停工通知書，責令違法建設停止施工，聽候處理。同時，將違法建設活動的項目名稱、具體位置、建設規模、發現時間、停工通知書送達時間等一一記錄在案。并據違法事實報請有關領導批準立案。如建設單位尚未停工，城鄉規劃行政主管部門應采取措施制止違法建設行為。

(2)進行調查取證

由兩位執法人員 共同進行。應到違法建設現場踏勘，找當事人談話，了解違法行為的產生及經過，并制作筆錄。對違法建設進行實地丈量，繪制違法建設平面示意圖，查看施工進度記錄，取得施工圖紙、協議、合同、會議紀要、有關證書、物證，了解設計單位、施工單位、建設單位負責人及其建設工程的具體負責人并通知他們到城鄉規劃行政主管部門談話等等。同時告知違法者的有關人員他們應有的權利，如陳述權、申辯權 等。

(3)作出處罰決定

根據影響城市規劃情況;依據有關法律、法規和規章的規定，根據違法建設事實、情節，城鄉規劃行政主管部門的執法人員經過分析和判斷，提出對違法建設處理的初步意見，寫成報告報主管處長(或主管科長)審核。

違法建設面積不大，對城鄉規劃影響不大，可由處長(科長)審批。

違法建設規模較大或嚴重影響城鄉規劃的、或者情節惡劣的違法建設應報主管局長審批。

重大的違法建設(面積大，地區重要，對規劃影響大，情節嚴重等情況)應由主管局長報請局長或局長辦公會議討論決定。

在作出處罰決定之前，應將處罰理由、依據、違法事實、擬作何種處罰等情況告知違法者，并告知其有陳述權、申辯權和要求聽證權 ，還應告知其在接到處罰決定之后，對處罰決定不服的，有申請行政復議權和向人民法院提起訴訟的權利。

(4)送達

處罰決定書按有關規定送達到違法建設單位或個人，并經簽字，注明送達日期。送達方式按一般要求辦理。

(5)執行或申請人民法院強制執行

違法建設單位或個人，受到城鄉規劃行政主管部門行政處罰后，應當主動執行，如不主動執行，執法人員應督促其執行;如對城鄉規劃行政主管部門的處罰決定，違法者既不申請復議，也不履行處罰決定，又不向人民法院起訴，說明違法者已經放棄了應有的權利，由作出處罰決定的城鄉規劃行政主管部門向人民法院申請強制執行。

知識點4：行政處罰制度(重要考點)

1.事先告知制度：城鄉規劃行政主管部門必須在作出行政處罰決定之前告知當事人，將準備作出行政處罰決定的事實、理由和依據，以及當事人依法享有的權利告知當事人。

2.陳述申辯制度：如果建設單位或個人對城鄉規劃行政主管部門告知的內容有異議，有權進行陳述和申辯，包括依法要求聽證。城鄉規劃行政主管部門不得因當事人申辯而對其加重處罰。

3.審查決定制度：案件的調查人員與作出行政處罰決定的人員要分開。一般案件，由監督檢查人員查明案件事實后，提交城鄉規劃行政主管部門有關負責人進行審查和決定。對重大案件必須由行政機關領導集體討論決定。

4.政府監督制度：城鄉規劃行政主管部門應當建立、健全對行政處罰的監督制度。縣級以上人民政府 應當加強對行政處罰的監督檢查。城鄉規劃行政主管部門對有關行政處罰的申訴和檢舉，要認真審查，發現確有錯誤，應當主動改正。

5.罰繳分離制度：依照有關法律規定，城鄉規劃行政主管部門對建設單位或個人作出罰款的行政處罰決定;都應當由當事人自己到指定的銀行繳納罰款;銀行必須將收受的罰款全部上繳國庫。

知識點5：查處違法建設的操作要求(必考點)

1.掌握信息(主要來自四個渠道)

(1)公民、法人和其他組織的舉報;

(2)違法建設的單位或者個人主動報告;

(3)城鄉規劃行政主管部門在審核建設工程項目時發現;

(4)規劃監督檢查人員在對建設工程跟蹤檢查和日常巡視檢查時發現。

對獲得的違法建設信息應當及時登記，并指派專人查處違法建設案件。

2.準備資料

監督檢查人員受理違法建設案件以后，應首先弄清三個問題：

一是違法建設所在地的規劃情況;

二是違法建設所在地的地形、地貌資料;

三是查實城鄉規劃行政主管部門是否核發了規劃許可證件，以及規劃許可證件核準的內容，確認是無證建設還是違證建設 。

3.現場查勘

現場查勘應查明的問題

(1)違法建設的準確地點;

(2)違法建設的單位名稱(應是全稱)和法人名稱或者個人姓名：違法建設的設計單位和施工單位名稱;

(3)違法建設的工程名稱;

(4)違法建設的工程內容;

(5)違法建設的事實(工程結構、層數、高度、長度和寬度) ;

(6)違法建設是否侵占道路規劃紅線，是否退讓道路規劃紅線，是否侵占綠化用地，是否侵占河道藍線，是否占用市政管線，是否占用高壓線走廊，是否屬文物保護單位或優秀近代建筑保護單位的保護范圍或者建設控制地帶，是否占用學校、體育和公共活動用地等; (重要的考核點)

(7)違法建設是否經有關部門批準同意;

(8)相鄰單位或者居民對違法建設的反映。

查明后應認真制作現場查勘記錄 ，并應當繪制現場示意圖和進行現場拍照或者攝像，獲取充分的證據。當確認是違法建設的，應在現場口頭通知建設單位或者個人以及施工單位立即停止施工，并告知聽候處理。

4.草擬調查報告

監督檢查人員在完成違法建設現場查勘取證工作以后，應當根據不同情況，分別書面通知建設單位(或者個人)、設計單位、施工單位的負責人到城鄉規劃行政主管部門進行談話，并制作筆錄，在筆錄上分別簽名或者蓋章。

必要時可以通知其分別報送違法建設、違法設計、違法施工情況的書面報告。監督檢查人員根據現場調查情況和談話、報送來的書面報告，草擬調查報告，提出處理意見的建議。

監督檢查人員按照主管領導審核同意的處理意見，負責辦理有關文書。

5.通知停工

對在建的違法建設工程，經主管領導批準，應當及時發出停工通知書。

停工通知書可采用專人送達或者郵寄兩種方式。對于不顧停工通知，繼續施工的，可與有關部門依法協同實施，甚至申請人民法院強制執行。

6.實施處罰

城市規劃行政主管部門對應當給予行政處罰的建設單位或者個人、施工單位、設計單位發給行政處罰決定書。行政處罰決定書除送達被處罰的單位或者個人外，應當有備份留作該案件檔案資料。行政處罰決定書可采用專人送達或者郵寄兩種方式，具體要求與停工通知書相同。

知識點6：違法建設調查報告的起草(重要考點)

違法建設調查報告是行政處罰決定書的基礎。包括六個方面的內容。

1.違法建設的基本情況。說明違法建設發生于何時、何地，何人(單位)所為，有何原因，受到調查后的態度;并將實地調查的違法建設面積、層數、高度等情況一一列舉，同時附上示意圖。

2.調查違法建設的工作情況。在實地丈量基礎上，將談話情況一一列舉，如與違法單位(或個人)的負責人、負責工作人員、施工隊長、設計人員等談話，并將所有談話筆錄附于報告之后。

3.取得實物證據。將收集到的施工圖紙、協議、合同、會議紀要等文件、資料集中附于報告之后。

4.對違法建設進行分析。分析對城鄉規劃實施、工程建設、公用設施、市政管線、文物古跡、傳統文化街區、公園、城市綠化、市容觀瞻、城市環境、江湖管理、城市交通、消防安全、測量標志、群眾正常生活等哪些方面有影響或嚴重妨礙，并分析違法情節，作出違法建設對城鄉規劃影響程度的判斷。

5.對違法建設有關責任單位和責任人報送的書面報告或檢查書，作出責任單位或責任人對違法建設認識的評價，并將這些報告書、檢查書附于調查報告之后。

6.提出對違法建設實施處罰的依據，適用法律、法規和規章的章、條、款、項、目的條文內容，并提出處罰的具體意見。

知識點7：行政處罰決定書的制作(重要考點)

違法建設調查報告經有關領導批準后，對給予行政處罰的建設單位(施工單位、設計單位)或者個人，城鄉規劃行政主管部門應當發給行政處罰決定書。在行政處罰決定書發出之前，依照《行政處罰法》的規定，將擬處罰的理由、根據和處罰種類告知受罰者，同時告知其應有的權利和確定是否組織聽證。

制作行政處罰決定書的要求

1.行政處罰決定書的標題。

2.行政處罰決定書的編號。

3.受罰單位的名稱或者個人姓名，單位法定代表人姓名、職務。

4.受罰單位的詳細地址和違法建設的詳細地址。

5.違法建設(違法施工、違法設計)事實和對城鄉規劃的影響。

6.違法建設違反規劃法律、法規、規章的具體條款。

7.行政處罰決定依據的法律、法規、規章名稱和具體條款。

8.行政處罰的具體罰種。如處以罰款的，應明確說明到指定銀行在規定時間內繳納罰款，逾期不繳納的追加處罰款;如需要拆除的，應明確說明拆除的限期。

9.告知受罰單位或者個人受行政處罰后有申請行政復議和向人民法院提起行政訴訟的權利。

10.告知受罰單位或個人，如不享有權利，也不執行決定，城鄉規劃行政主管部門有申請人民法院強制執行的權利。

11.作出具體行政行為的行政機關署名，并加蓋行政機關公章。

12.作出處罰決定的日期(應為行政機關批準行政處罰決定書的日期)。

知識點8： 行政處罰的執行

針對受到行政處罰的違法建設，既不履行義務，也不享有法律賦予的提出申請復議或者向人民法院提起行政訴訟的權利的當事人。

城鄉規劃行政主管部門所做的工作。

第一，城鄉規劃行政主管部門一方面要對當事人進行城鄉規劃基本知識和法律基本知識的教育，增強他們的規劃意識和法制觀念;另一方面，要明確告訴當事人行政處罰決定書規定的申請人民法院強制執行。

第二，城鄉規劃行政主管部門對每一件發出行政處罰決定書的案件，都應做好向人民法院申請強制執行的準備工作。一旦需要申請強制執行，應及時向人民法院遞交申請執行書，把申請執行的事項和理由陳述清楚，積極、主動配合人民法院強制執行，將人民法院認為難以執行和不具備執行條件的情況給以充分的考慮，并且盡可能創造條件使其能順利執行。

第三，對嚴重妨礙了公共安全、公共衛生、城市交通和嚴重侵害了相鄰單位或者個人的合法權益的違法建設，有的城市采取按照城市人民政府規定的程序和權限責令限期改正的行政措施，如果當事人逾期拒不自行拆除，報經城市人民政府批準后，由城鄉規劃行政主管部門組織強制拆除，或者由街道辦事處組織人員幫助拆除。(這種行政強制措施的采取，必須遵循必要的原則和一定的程序 。)

第四，在對違法建設進行調查、處理和行政處罰執行中，城鄉規劃行政主管部門與城市管理的綜合執法部門應加強聯系，互通情況，協同查處，與建設行政主管部門、房屋土地行政主管部門、工商行政主管部門、市政管理部門、監察部門，乃至供水、供電、供氣、供熱等部門也要互通情況、加強合作，依法共同治理違法建設。

知識點9：對受行政處罰后的違法建設的后續工作

1.對予以拆除的違法建設的后續工作

根據《城鄉規劃法》規定，屬于限期拆除的違法建設包括三種情形：

(1)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，無法采取改正措施消除影響的，限期拆除。

(2)在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正，逾期不改正的，可以拆除。

(3)建設單位或者個人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令限期拆除，可以并處臨時建設工程造價一倍以下的罰款：

①未經批準進行臨時建設的;

②未按照批準內容進行臨時建設的;

③臨時建筑物、構筑物超過批準期限不拆除的。

違法建設拆除后，應立即與城市園林綠化部門或市政管理部門聯系，按照城鄉規劃的要求，進行綠化或鋪裝，不要形成渣土一片、垃圾成堆、環境依然零亂的狀況，應以改善環境為目的。

2.對處以沒收的違法建設的后續工作

根據《城鄉規劃法》規定，針對未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入。

對違法建設處以沒收的，要書面通知城市房地產管理部門,要求其接收所沒收的房屋，并根據城鄉規劃作出用途安排。如果該房屋尚未完工的，城鄉規劃行政主管部門與接收部門和使用單位聯系，研究如何按規劃要求繼續建成，并應按規定辦理各項審批手續，不能再有違法行為發生。

3.對處以罰款的違法建設的后續工作

根據《城鄉規劃法》規定，屬于罰款的違法建設包括三種情形

(1)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除;不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。

(2)建設單位或者個人有下列行為之一的。由所在地城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令限期拆除，可以并處臨時建設工程造價一倍以下的罰款：

①未經批準進行臨時建設的;

②未按照批準內容進行臨時建設的;

③臨時建筑物、構筑物超過批準期限不拆除的。

(3)建設單位未在建設工程竣工驗收后六個月內向城鄉規劃主管部門報送有關竣工驗收資料的，由所在地城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令限期補報;逾期不補報的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。

違法建設處罰遵循的原則

區分違法性質：一是程序性違法 ，一是“實體性違法”。

程序性違法可能由于一些違法建設的當事人對基本建設程序不甚清楚，沒有按照行政機關的程序要求辦理有關行政許可證，也沒有嚴格按照行政機關發出的許可證要求的內容去執行，有相當一部分屬于過失違法，對城鄉規劃產生的影響尚可彌補、改正，本著處罰與教育相結合的原則應當給予補辦審批手續、發放有關行政許可證件;

“實體性違法”，可能有些違法建設的當事人出于各種目的根本不辦理審批手續——屬于無證建設行為，或者雖然辦理了審批取得了許可證但違反了許可證規定的內容，諸如移位、加層等行為均為違法建設，但無證違法行為和有證違法行為具有不同的事實特征，其違法事實具備法律規定的情節和后果也不盡相同，當事人違法行為是一個行為還是多個行為，是初次違法還是多次違法，違法行為是主觀故意還是過失，需要在行政執法實踐中根據具體情況“實事求是”地辦理。

經過深入研究，部分項目可以補辦審批手續，而其余項目不予補辦審批手續，遇到國家建設需要拆遷時，這部分不予補償。

案例分析

違反城鄉規劃要求：侵占綠線、紅線、紫線、藍線，占壓各類市政管線，配套設施不齊全，破壞生態環境，未考慮消防、防災等安全問題;

違法建設：多數涉及未取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、未經批準的臨時建設工程、未按建設工程許可證規定擅自變更批準的規劃設計圖紙的建設工程、未按批準內容的臨時建設工程。

一般情況下，建設單位或個人、城鄉規劃行政主管部門同時具有責任。

近幾年，加大了對處罰違法建設程序、行政處罰制度和查處違法建設操作要求的考核力度。

例題1：某市有一引資賓館工程，投資方堅持要占用該市總體規劃確定的中心地區內的一塊規劃綠地，有關領導遷就投資方要求。市城鄉規劃行政主管部門曾提出過不同意見，建議另行選址但未被采納，也未堅持。之后，投資方依據設計方案擅自開工，市城鄉規劃行政主管部門未予以制止。省城鄉規劃行政主管部門在監督檢查中發現此事，立即責成市城鄉規劃行政主管部門依法查處。

試問：該工程為什么受到查處?省、市城鄉規劃行政主管部門該如何處理這件事?

分析：該工程受查處的原因包括兩點：首先違反了該市總體規劃，侵占綠線，屬于嚴重違反城市規劃的行為;其次，沒有辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，屬違法建設(無證)。

對該工程的處理包括三點：

(1)責令該工程立即停止建設;責成違法建設單位作出檢討并限期拆除。

(2)市城鄉規劃行政主管部門另行選址，依法辦理各項審批手續。

(3)省城鄉規劃行政主管部門，可依法建議該市政府追究有關責任人和城鄉規劃行政主管部門的行政責任。

例題2：某單位在該市城北區有一棟距道路紅線5m，且平行于道路走向的六層單身宿舍樓。由于情況變化和經濟發展，經單位領導研究決定，并報請有關主管部門同意，擬將該單身宿舍樓改建為對外營業的旅館使用。為安排旅館接待大廳的需要，該單位向城北區城鄉規劃行政主管部門報送了一份新建一層接待大廳的申請。經城北區城鄉規劃行政主管部門研究，同意該單位的申請方案并核發了建設工程規劃許可證。

該工程在施工期間，市城鄉規劃行政主管部門的兩名執法人員在現場監督檢查時發現，該工程正在進行二層的結構施工。經執法人員進一步核查發現，由城北區規劃行政主管部門審批的接待大廳建設位置實際已侵入了道路紅線3m，并占壓了兩條現狀地下管線。為此，兩名執法人員當即找到了該單位法人和工程施工負責人，在核查事實后，填發了停工通知書，責令該工程立即停工，聽候處理，試問：該工程被責令停工的原因是什么?市城鄉規劃行政主管部門應如何處理本案?

分析：

該工程被責令停工的原因是：

①擅自增建二層結構，已構成違法建設(違證，未按照建設工程規劃許可證的規定或擅自變更批準的規劃設計圖紙的建設工程);

②侵占道路紅線并占壓了地下管線。

市城鄉規劃行政主管部門處理該案包括四點：

(1)立即拆除擅自增建的二層結構和侵入道路用地并占壓地下管錢的這部分違規建筑。

(2)對違法建設單位依法罰款。

(3)建議追究該工程主要負責人的違法責任。

(4)追究城北區城鄉規劃行政主管部門違規審批責任，并負責賠償因違規審批而造成的這部分經濟損失。

例題3：某市一新開發的居住區，其規劃方案和建設工程的設計均經城鄉規劃行政主管部門批準，居民住宅也按批準的圖紙進行建設，幾次監督檢查均未發現問題。由于該區占地面積較大，住宅部分隨建隨住，住宅建完也就住滿了。當進行竣工規劃驗收時發現該開發區的配套設施除群眾日常生活必需的有所配建外，門診所、中小學、體育、集中綠地等均未配齊。

分析：在開發區尤其是住宅區建設中，這類問題較為普遍。開發公司為了使資金盡快流轉，采取隨建隨住的辦法也是可以理解的，但不能因此就延緩或取消配套設施的建設而違反經過批準的規劃，給群眾生活帶來極大不便。為此，有些城市采取審批若干棟住宅樓后督促開發公司配建配套設施.否則不予繼續審批其余住宅的做法，不失為一種控制手段。

此類事件的發生，當然屬于監督檢查者的“失職”行為，建議其主管部門對有關責任領導和人員給予行政處分。

例題4：某市一單位在市中心區有一片多層住宅樓。其中有兩棟(每棟各六個單元門)住宅樓是臨城市干路的。經市城鄉規劃行政主管部門批準，占用了上述兩棟住宅樓之間的空地(兩棟樓山墻間距為16m)，建設一棟兩層輕體結構的臨時建筑，使用期為兩年。在建設期間，市規劃監督檢查科的兩名執法人員到現場監督檢查時發現：建設單位擅自加建了第三層，且結構部分已完成。

為此，依法立案查處。隨后，經科務會議緊急研究決定：對該違法建設處以數十萬元罰款，并決定加建的第三層與臨時建筑到期時一并拆除，同時，要求該單位在十五日內到市城鄉規劃行政主管部門繳納罰款。違法建設行政處罰決定書加蓋監督檢查科公章后，立即送達違法建設單位。

試就上述審批臨建工程和處理違法建設的行政行為，評析哪些是不符合現行有關規定的。

分析：

(1)興建臨時建筑占用了臨近兩樓之間空地，不符合消防規定，規劃管理部門違反規定審批臨建工程，屬違法行政行為。

(2)規劃監督檢查科不是行政主體。行政處罰決定書須由市城鄉規劃行政主管部門蓋章才能生效，所以違法建設行政處罰決定書由監督檢查科蓋章是不符合規定的。(依據行政處罰制度：案件的調查人員與作出行政處罰決定的人員要分開。一般案件，由監督檢查人員查明案件事實后，提交城鄉規劃行政主管部門有關負責人進行審查和決定。對重大案件必須由行政機關領導集體討論決定。)

(3)本案罰款數十萬元，屬較大數額罰款，未告知被處罰單位是否要聽證，就作出決定是不符合規定的。(依據處罰違法建設的程序：在作出處罰決定之前，應將處罰理由、依據、違法事實、擬作何種處罰等情況告知違法者，并告知其有陳述權、申辯權和要求聽證權，還應告知其在接到處罰決定之后，對處罰決定不服的，有申請行政復議權和向人民法院提起訴訟的權利。)

(4)違法建設罰款，處罰單位不能直接收繳，罰款與收繳罰款須分離。所以該罰款直接交規劃行政主管部門是不符合規定的。(依照有關法律規定，城鄉規劃行政主管部門對建設單位或個人做出罰款的行政處罰決定，都應由當事人自己到指定的銀行繳納罰款，銀行必須將收受的罰款全部上繳國庫)

(5)審批的臨建工程和加建的違法建筑堵塞消防通道，保留使用兩年是不符合規定的，應該立即拆除。拆除被批準的臨時建筑，審批者應予賠償。

著重考查處罰違法建設程序、行政處罰制度等知識點。

例題5：某市新建一占地約80公頃的公園，現已初具規模，市園林綠化行政主管部門為加強該園管理工作擬在公園總體規劃已確定的管理用房位置，向市城鄉規劃行政主管部門提出要求建設一幢三層辦公管理用房，經市城鄉規劃行政主管部門研究同意該項申請，并核發了建設工程規劃許可證。

該工程建設期間，市城鄉規劃行政主管部門兩名執法人員，到現場監督檢查時，發現該項工程正在砌四層墻體，有的已砌到2米多高，與此同時，還發現該工程擅自增建了一層地下室，并且還在該樓的每個房間內增設了一個衛生間，為此執法人員當即找到了該工程主管負責人和單位法人，在核對、查清事實后，發出了停工通知書，責令該工程立即停工，聽候處理。

該工程被責令立即停工的具體原因是什么?市城鄉規劃行政主管部門應該如何處理?

分析：

1.該工程被責令立即停工的具體原因包括：

(1)擅自改變建設工程許可證內容(標準、設計圖紙);

(2)自行增加層數(擴大面積);

(3)擅自增加衛生間，改變建筑使用性質;

(4)已構成違法建設。(違證)

2.市城鄉規劃行政主管部門的處理：

(1)拆除第四層墻體和增設的衛生間;

(2)對地下依法罰款后補辦審批手續;

(3)對工程主要負責人建議給予行政處分。

例題6：某市距市區中心約10km的南郊有一座古剎，群山環抱，古木參天，風景優美，環境幽靜，現列為國家級重點文物保護單位，并將古剎圍墻外200m劃為保護區，規定不許進行任何建設。在古剎修建中，修建隊認為僅以古剎開展旅游，景區沒有充分利用，故說服古剎的管理單位，以每年150萬元的租金，在離古剎圍墻外100m處投資建設8棟別墅式度假村，修建隊利用修葺之機，砍伐樹木，組織施工。開工不久，被該市城鄉規劃行政主管部門規劃監督檢查發現，責令其立即停工。

分析：這個工程沒有報請城鄉規劃行政主管部門批準，根本沒有領取建設工程規劃許可證，純屬違法建設。(無證)同時該工程建在市重點文物保護單位保護區內，違反文物保護法，又砍伐樹木，破壞環境，嚴重影響城市規劃。性質嚴重，情節惡劣。

市城鄉規劃行政主管部門根據《城鄉規劃法》、《文物保護法》、《行政處罰法》和該市的有關規定，并與文物保護部門等共同協商，對其處以主即拆除違法建設，恢復地貌，并依法對修建隊和古剎管理處處以罰款。同時建議上級主管部門沒收古剎管理處所收租金，上交國庫，追究有關責任人的行政責任，并給予行政處分。該市園林綠化部門還責令古剎管理處和修建隊補種樹木。

在這個例子中，對這樣的違法建設處理勢必涉及城市中的若干管理部門，必須同時協調動作，運用各自的職責對違法行為作出處理。(考查城鄉規劃監督檢查中的部門協調問題)

例題7：某市的市區南部有一段古城墻，為省級文物保護單位，并在古城墻內外兩側各劃定了100米的保護區，只準綠化，不許建設，由園林綠化隊負責管理。有一投資者看中了這塊風水寶地，與綠化隊簽訂了協議，投資者每年支付給綠化隊100萬元租金，綠化隊同意投資者在距離古城墻50米處建設5棟2層青瓦灰磚的別墅。投資者剛開始開工，即被該市城鄉規劃行政主管部門規劃監督執法隊發現，責令立即停工。

請分析：這個工程的性質?為什么?應該如何處理?

分析：根據《城鄉規劃法》第六十五條規定，該工程未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，所以該工程為違法建設。

該工程侵占了文物保護用地，違反了城鄉規劃法和文物保護法，嚴重影響城市規劃和文物保護，性質十分嚴重。

按照《城鄉規劃法》的規定，應對投資者處以罰款，并責成投資者立即拆除違法建筑，恢復地形地貌;同時，建議園林綠化隊的上級主管部門追究綠化隊有關負責人的行政責任并給予處分，沒收綠化隊所收租金，上交國庫。

兩個關于涉及改變土地使用性質問題的案例

例題8：某市近郊區的某村，采用招商引資的方法改造舊村、調整地塊，先占用該村耕地1.5hm2，然后還耕2.5hm2。擬建住房20000m2，建成后投資單位與該村按比例分成，雙方簽訂了合同。合同規定，該村負責辦理用地、建房的各項審批手續。該村經村民委員會研究同意了該合同，又報鄉政府批準。該工程剛一開工就受到了城鄉規劃行政主管部門規劃監督檢查部門的查處，責令立即停工，聽候處理。但該村認為，在自有土地上進行建設為什么受到查處?

分析：分析該工程的建設，其所以受到查處的原因有四點：

(1)按照《城鄉規劃法》第六十四條規定，該工程建設沒有取得建設用地規劃許可證，屬于違法用地。

(2)農村耕地屬于集體所有的土地，將其改變為建設用地，必須由建設單位根據發展改革部門批準的立項進行征用土地，成為國有土地后，由城鄉規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證后方可進行建設。

(3)該村雖已經還耕，但占用耕地應按《土地管理法》有關規定報請城市人民政府審批，鄉政府無權審批。

(4)在城市規劃區內進行的一切建設活動，必須經城鄉規劃行政主管部門審批，未經審批就是違法建設。

根據該工程剛開工，城鄉規劃行政主管部門應會同土地管理部門責令恢復原有的地形、地貌，并由違法建設單位賠償所造成的損失。

這個實例主要說明改變土地使用性質，由耕地變為建設用地，由集體所有土地改變為國有土地，必須經過相關部門的批準，如果由耕地變為其他農業用地，如養雞場、養豬場等，這屬于農業的產業結構調整，不由城鄉規劃行政主管部門管理，而應由農業部門、土地管理部門去管理。

例題9：某市有一開發公司在規劃區內經城鄉規劃行政主管部門批準，并依法辦理了各種審批手續，在20hm2的用地上進行商品房開發建設。在開發、預售過程中，發現由于配套設施和娛樂設施不夠完善，房屋預售不夠理想，開發公司遂與鄰近的農村商議，將其村子和耕地(村和耕地均為規劃鄉村企業用地)共6hm2用地納入開發，經與當地鄉政府談妥，開發公司為村民建設搬遷用房，并付給補償費1000萬元。簽訂協議后，開發公司立即進行平整土地，準備為村民建設搬遷住房。但是，開發公司的行為被城鄉規劃行政主管部門發現，受到查處。

分析：開發公司在開發過程中發現配套設施不足、娛樂設施不全，再擴建一部分用房應通過正常渠道，申請補充立項、辦理用地和建設工程的審批手續，是可以得到，合理解決的。事先與村、鄉協商征用土地的可能性，也是可以的。但開發公司在事先商議后，不辦理任何審批手續就開工建設，想以原先辦過審批的工程與未辦理的部分混同起來，這是不允許的。

這個例子中的6hm2用地，必須先把集體所有的土地經過征用變為國有土地才能開發，開發公司想利用原來建設工程規劃許可證代替未經審批的工程建設，這就形成了違法建設，是受到城鄉規劃行政主管部門查處的根本原因;在后續工作中，這個工程沒有允許其擴建，罰款后將其占用的土地進行綠化，改善周邊環境。至于配套設施和娛樂設施不夠完善的問題，政府有關部門應與該開發公司進一步協商妥善解決。

例題10：某市一單位建設一座辦公樓，經該市城鄉規劃行政主管部門審核批準，并辦妥了一切開工手續，按規定向城鄉規劃行政主管部門規劃監督檢查部門作了登記，經驗線無誤。當工程的基礎部分出了地面，規劃監督檢查部門再次去核驗地面標高±0.00時，發現該建設工程已向北移位3.5m。

分析：這個實例說明，對建設工程僅驗線是不夠的，該建設單位為使辦公樓前面的庭院寬敞些，驗線以后又重新放了線，有意北移，造成遮擋北側的居民住宅，導致產生矛盾。像這類問題如增加驗槽，就可以減少矛盾。由于城市用地極為緊張，建筑之間的間距常常計算到厘米，甚至在施工開槽中發生10-20cm誤差，也會造成不必要的麻煩。

對于這類建設工程，規劃行政主管部門首先應責令停工，然后對造成遮擋問題作出妥善處置并經處罰后，才能繼續建設;如果遮擋問題解決不了，只能按規劃審批要求，重新放線、開槽，經驗收合格后才能建設。

例題11：某單位建設一棟18層寫字樓，經城鄉規劃行政主管部門批準，驗線、驗槽和核驗地面標高±0.00均無問題，但在中期階段監督檢查時發現該工程將原來的設備層增加了高度，至后期監督檢查時又發現增加了4層，達22層。再次深入檢查，又發現原來地下2層增加到了3層，將設備層改在地下。

分析：像這類問題的發生，一般說建設單位都是故意而為的，在設計基礎時已與設計單位有了預謀，然后強調地質情況不好，加深了地下部分。既已挖深了，就多建了地下一層，遂將設備層移至地下室。這些都是建設單位的托詞，建設單位還自作聰明，認為這么高樓誰去數多少層，以為加層問題不會被發現。對這類建設單位除令其妥善處理由此而引起的與群眾的關系外，應按有關規定對其違法行為給予行政處罰，并建議其主管部門對有關責任領導和人員給予行政處分。

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