9.合作機構管理$lesson$

　　(1)合作機構管理的內容

　　①合作機構分析。內容包括：領導層素質;業界聲譽;歷史信用記錄(重點查看外部監管記錄和與銀行合作信用記錄);管理規范程度(重點分析其組織機構、內部管理規章制度、財務監督機制、治理結構);經營成果;償債能力。

　?、谂c房地產開發商合作關系的確定及合作管理。內容包括：確立合作意向;合作后的管理，包括及時了解開發商的工程進度、經營及財務狀況，借款人入住情況及住房使用情況，借款人違約后立即處置抵押物，注意房地產市場的動態等。

　　③與其他社會中介機構(包括房地產評估機構、擔保公司和律師事務所等)的合作管理。

　　(2)合作機構風險的表現形式

　?、俜康禺a開發商和中介機構的欺詐風險。主要表現為“假個貸”，指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取個人住房貸款的行為。

　　“假個貸”主要成因：開發商惡意套取銀行資金進行詐騙;開發商為緩解樓盤銷售窘境;開發商為獲得優惠貸款;銀行的管理漏洞等。

　　“假個貸”的表現形式：滯銷樓盤突然熱銷;樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高;開發企業員工或關聯方集中購買同一樓盤;借款人收入證明與年齡、職業明顯不相稱，集中申請辦理貸款;借款人對所購房屋信息不甚了解;借款人首付款非自己交付;同一人或單位轉賬或現金支付還款;借款人集體中斷還款。

　?、趽９镜膿ｏL險。主要表現在“擔保放大倍數”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數過大，造成過度擔保。

　　③其他合作機構的風險。

　　(3)合作機構風險的防范措施

　?、佟凹賯€貸”的防控措施。加強一線人員建設，嚴把貸款準入關;完善風險保證金制度;利用法律手段，追究當事人刑事責任。

　　②其他合作機構風險的防控措施。深入調查，選擇講信用、重誠信的合作機構;不過分依賴合作機構;嚴格執行準入退出制度;有效利用保證金制度;嚴格執行回訪制度。

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