5.貸款的受理和調(diào)查$lesson$

　　(1)貸款的受理

　　①貸前咨詢(xún)。銀行通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)宣傳手冊(cè)等方式介紹個(gè)人住房貸款的品種、申請(qǐng)人的條件要求、申請(qǐng)人需提供的材料、貸款程序、貸款利率和還款方式等主要條款及其他相關(guān)事宜。

　　②貸款的受理程序。包括接受申請(qǐng)和初審。

　　申請(qǐng)貸款時(shí)需遞交：個(gè)人住房借款申請(qǐng)書(shū);有效身份證件;借款人還款能力證明材料;合法、有效的購(gòu)房合同;抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件及有處分權(quán)人同意抵(質(zhì))押的書(shū)面證明或簽字，保證人出具的擔(dān)保書(shū)面承諾和擔(dān)保人資信證明材料;購(gòu)房首付款證明材料;貸款銀行規(guī)定的其他文件和資料。如配偶共同申請(qǐng)，還需遞交出示結(jié)婚證及配偶的戶(hù)口簿等。

　　初審主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的完整性與規(guī)范性。

　　(2)貸前調(diào)查

　　①對(duì)開(kāi)發(fā)商及樓盤(pán)項(xiàng)目的調(diào)查。主要包括：

　　a.開(kāi)發(fā)商資信的審查。包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì);企業(yè)資信等級(jí)或信用程度;企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;稅務(wù)登記證明;會(huì)計(jì)報(bào)表;開(kāi)發(fā)商債權(quán)債務(wù)及為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況;企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力。

　　b.項(xiàng)目審查。包括：項(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性和有效性;項(xiàng)目(包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售)的合法性，一般不能為已被抵押的項(xiàng)目提供商品房銷(xiāo)售貸款;項(xiàng)目工程進(jìn)度;項(xiàng)目資金到位情況。

　　c.項(xiàng)目實(shí)地考察。包括：開(kāi)發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否與實(shí)際一致，是否經(jīng)過(guò)政府部門(mén)批準(zhǔn);開(kāi)發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷(xiāo)售的資格認(rèn)定;項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景。

　　撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告。包括：開(kāi)發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況;開(kāi)發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)銷(xiāo)售前景;合作項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn);項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論以及可提供個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限等。

　　②對(duì)借款人的調(diào)查。

　　調(diào)查方式：審查申請(qǐng)材料;面談;查詢(xún)個(gè)人信用記錄;電話調(diào)查;實(shí)地調(diào)查等。其中，至少應(yīng)直接與借款申請(qǐng)人(包括共同申請(qǐng)人)面談一次，可在受理貸款申請(qǐng)的同時(shí)進(jìn)行;面談應(yīng)做相應(yīng)記錄。

　　調(diào)查內(nèi)容：主要有借款申請(qǐng)人基本情況、貸款基本情況、所購(gòu)房屋情況、貸款擔(dān)保情況。重點(diǎn)調(diào)查：材料一致性;借款申請(qǐng)人(包括代理人)身份證明;借款人信用情況;借款人償還能力證明材料;所購(gòu)房屋首付款證明;購(gòu)房合同或協(xié)議;擔(dān)保材料真實(shí)性;貸款真實(shí)性。

　　其中，審核擔(dān)保材料具體應(yīng)調(diào)查：

　　抵押擔(dān)保的：抵押物是否屬于法律規(guī)定且銀行認(rèn)可的抵押財(cái)產(chǎn)范圍;抵押人對(duì)抵押物占有的合法性;抵押物價(jià)值與存續(xù)狀況。

　　質(zhì)押擔(dān)保的：質(zhì)押權(quán)利的合法性;出質(zhì)人對(duì)質(zhì)押權(quán)利占有的合法性;質(zhì)押權(quán)利條件。

　　保證擔(dān)保的：保證人具備保證資格，三年內(nèi)連續(xù)虧損、在銀行黑名單之列或有重大違法行為損害銀行利益的法人，不得作為保證人。

　　貸前調(diào)查完成后應(yīng)填寫(xiě)“個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表”。

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