編輯推薦：2020年銀行從業資格《個人貸款》第三章知識點匯總

【知識點4】個人住房貸款的要素

(一)貸款對象

須滿足貸款銀行的要求：

1.合法有效的身份或居留證明；

2.有穩定的經濟收人，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力；

3.有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協議，有符合規定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他證明文件；

4.有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；

5.貸款銀行規定的其他條件。

(二)貸款利率

客戶本身存在一定的風險，因此，銀行都會在中國人民銀行規定的貸款基準利率及浮動區間確定每筆貸款利率。個人住房貸款的利率按商業性貸款利率執行，上限放開，實行下限管理。

1.利率浮動區間下限為基準利率的0.7倍；

2.二套房貸款利率浮動區間下限為基準利率的1.1倍；

3.貸款期限一年以內(含一年)，實行合同利率，遇法定利率調整不分段計息；

4.貸款期限一年以上的，遇法定利率調整，可由借貸雙方按商業原則確定，也可采用固定利率的確定方式。

(三)貸款期限

各銀行根據自身情況，規定有所差異。部分行有以下要求：

1.個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據實際情況合理確定，最長期限都為30年。其中，個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的土地使用權剩余期限。

2.—般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。對于借款人已離退休或即將離退休的，貸款期限不宜過長。

(四)還款方式

1.貸款期限在1年以內(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法。

2.貸款期限在1年以上的，可采用等額息還款法和等額本金還款法等。

3.借款人可以根據需要選擇還款方法。但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經貸款銀行同意，不得更改還款方式。

(五)擔保方式

以抵押擔保為主，在未實現抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。

1.在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發商承擔階段性保證責任；

2.在二手房貸款中，一般由中介機構或擔保機構承擔階段性保證責任；

3.在抵押住房取得房屋所有權證并辦妥抵押登記后，保證人不再承擔責任

(六)貸款額度

個人住房貸款最低首付款比例為20%，具體有以下規定：

在不實施“限購”措施的城市

1.原則上首套房最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；

2.對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策；

3.對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例為不低于30%；

4.對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例。

在實施“限購”措施的城市

1.首套自用房貸款最低首付款比例為30%；

2.對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，執行首套房貸款政策；

3.對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例為不低于40%，具體首付款比例由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

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