物業管理師基本制度教材考點：企業資質管理制度

更新時間：2016-04-19 14:52:44 來源：環球網校

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摘要　　【摘要】眾所周知，2015年物業管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續的，然后2016年物業管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業管理師考試的考友們可根據2015年物業管理師教

　　【摘要】眾所周知，2015年物業管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續的，然后2016年物業管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業管理師考試的考友們可根據2015年物業管理師教材進行復習。

　　第三章物業管理的基本制度

　　第五節物業管理企業資質管理制度

　　物業管理企業的性質和地位

　　在住房制度改革前，城市居民住房由政府或者單位統一建設，以實物方式分配給城市居民居住使用，住房產權屬于政府或者單位所有，居民僅支付極少的租金。其中，政府建造的直管公房由政府成立專門的房屋管理機構負責維修養護;單位建造的自管公房，由單位內部成立的房屋管理機構負責維修養護。由于租金水平遠遠低于維修管理所需費用，回收的租金不能維持房屋的維修，大量公房得不到及時維繕而成為危房，危及住戶的居住安全。同時，由于對住宅區疏于管理，公用設備、設施損壞嚴重，環境臟、亂、差，影響正常居住。1980年以來，國家逐步推行城鎮住房制度改革。隨著住房制度改革的步步深化，個人擁有住房的比例日益增加，住房產權多元化格局基本形成。隨著房地產開發經營活動的發展，住房產權人對物業服務的要求越來越高，以房管所及單位房管處(科)為中心的公房維修管理體制已經不能適應形勢的變化。于是，房地產開發企業開始自設物業管理部門或物業管理子公司管理自身開發建設的物業。街道辦事處、大中型企事業單位也開始自辦物業管理企業為轄區內居民、單位職工提供帶有福利性質的物業服務。當社會對物業管理的需求越來越高時，按照公司法組建的專業化的物業管理公司也應運而生。在此基礎上，社會化、專業化、市場化、經營型的物業管理體制得以確立，并在全國迅速發展。

　　在實踐中，從事物業管理活動的企業，有的具有獨立法人資格，如按照公司法組建的物業管理公司;有的不具備法人資格，如房地產開發企業內設的物業管理部門、物業管理分支機構;有的名義上具有法人資格，實質上不能獨立的行使權利和承擔責任，如一些房地產開發商設立的子公司。

　　物業管理企業屬于從事經營活動的市場主體。作為市場主體，應當具有相應的主體資格，享有完全的民事權利能力和行為能力，能夠獨立的承擔民事責任。如果物業管理企業不具備獨立的法人資格，與其進行交易的相對人的合法權益難以得到有效保障。

　　目前，在物業建設和管理的銜接上出現的眾多問題，很大一部分原因就在于房地產開發企業和物業管理企業屬于“一家人”，這種“建”、“管”不分的體制決定了物業管理從屬于、依附于、受制于房地產開發，當開發項目存在問題時，處于不平等位置的物業管理公司和開發公司不可能進行正常的承接驗收。很多應由開發公司解決的矛盾和問題，推給下屬的物業管理公司，物業管理公司解決不了，必然導致對業主的投訴相互推諉，矛盾和問題得不到及時解決。有鑒于此，《條例》明確規定，從事物業管理活動的企業，必須是獨立的法人。按照《民法通則》的規定，法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。物業管理企業應當具有獨立的法人資格，意味著物業管理企業應當具備下列條件：

　　(1)依法成立。依法成立是指依照法律規定而成立。這是程序性要件，也就是說，物業管理企業的設立程序要符合法律法規的規定。

　　(2)有必要的財產或者經費。物業管理企業屬于營利性法人。必要的財產和經費是其生存和發展的前提，也是其承擔民事責任的物質基礎。按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于10萬元;為股份有限公司的，注冊資本不得低于1000萬元。

　　(3)有自己的名稱、組織機構和場所。其中，名稱是企業對外進行活動的標記，其確定應當符合《企業名稱登記管理規定》等法律法規的規定;組織機構是健全內部管理的需要，如公司應當設立董事會、股東大會、監事會等;場所是物業管理企業進行經營活動的固定地點，不僅表示企業的存在具有長期性、且可確立與之相關的其他一些問題如合同的履行、訴訟管轄問題等。

　　(4)能夠獨立承擔民事責任。如果企業不能就自己行為承擔相應責任，難謂其具獨立的主體資格。獨立承擔民事責任是建立在獨立財產基礎之上的。如果企業沒有獨立的財產，是不可能獨立承擔民事責任的。

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　　物業管理企業資質管理的必要性

　　物業管理企業資質管理是《條例》設定的行政許可，《條例》之所以規定實行物業管理企業資質管理制度，是基于以下幾方面的考慮：

　　第一，針對當前我國物業管理的發展現狀，有必要加強對物業管理企業的資質管理，把好市場準人關。

　　近幾年來，物業管理行業迅速發展，但是，物業管理市場存在不同程度的混亂現象。不少物業管理企業體制、機制有缺陷，管理不規范、服務不到位、亂收費，業主對這些問題的投訴上升，反映比較強烈。實行市場準入制度，通過資質管理，對不同管理規模、服務水平、市場競爭能力的企業核定相應的資質等級，有助于扶植一批機制新、規模大、成本低、質量高、實力強、信譽好的物業管理品牌企業;通過資質年檢和資質動態管理，可以及時清理、整頓管理水平低、經營不規范、社會形象差的企業。對物業管理行業實行市場準人制度，嚴格審查物業管理企業的資質，是現階段加強行政監管、規范企業行為、有效解決群眾投訴、凈化物業管理市場的必要手段。

　　第二，針對物業管理企業的管理服務特性，有必要對物業管理企業建立市場準入和清出制度。

　　物業管理企業，尤其是居住類物業管理企業，提供的管理和服務與居民生活密切相關，直接影響到居民的生活質量、人身健康和生命財產安全。物業管理具有公共產品的性質，實質上是對業主共同事務進行管理的一種服務活動。一般說來，物業管理企業按照合同約定，既負責物業共用部位和共用設施設備的維修養護，也承擔物業管理區域范圍內公共秩序的維護責任。如果主管部門對物業管理企業缺乏有效的監管，則可能導致業主的權益和社會公共利益受到損害，引起社會的不安定。

　　物業管理企業是一種以較少自有資本而管理龐大資產的企業。一般情況下，企業運營成本較低，企業注冊資本相對較少。如一家管理50萬平方米小區的企業，其自身資產可能僅有100萬元，但是所管物業的價值卻達20億元之多，因其管理水平而引起物業價值波動1%，則有2000萬之多，遠超過其自身資產量。國外的物業管理企業有的稱作財產管理公司，除提供物業管理服務外，也要負責物業的經營，我國的物業管理企業正朝著這一方向發展。無論是物業管理，還是物業資產管理，物業管理企業的抗風險能力都較弱。實行資質管理，有助于提高物業管理企業的管理服務水平，有助于防范企業經營風險，有助于發揮物業管理的社會效益。

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　　第三，針對物業管理的專業特性，需要實行企業資質審批制度。

　　物業管理企業提供的服務，表現在消費者面前的，更多的是維護公共秩序，如保安、保潔等，但其最基本的服務還是負責房屋及其設備設施的維護管理。隨著經濟的發展和科技的進步，建設領域不斷涌現新技術、新產品，物業的智能化程度越來越高，這就要求物業管理企業具有掌握管理技術和硬件技術的專業人員，具有先進的管理工具及設備，建立一套科學、規范的管理措施及工作程序。物業管理與物業的規劃設計、施工一樣，具有一定的專業性。實行市場準人和清出制度，有利于物業管理行業適應產業結構調整升級的趨勢和現代城市發展的需要，有利于推進物業管理行業的技術進步。

　　物業管理企業資質的條件、分級、申請、審批、動態管理等均應當屬于物業管理企業資質管理制度的內容。《條例》沒有對資質管理制度的內容作具體規定，而是授權國務院建設行政主管部門制定具體辦法。

　　物業管理企業的資質等級

　　(一)取得資質等級的條件

　　物業管理企業資質等級分為一、二、三級。各資質等級物業管理企業的條件如下：

　　1.一級資質

　　(1)注冊資本人民幣500萬元以上;

　　(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

　　(3)物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;

　　(4)管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：

　　①多層住宅200萬m2;

　　②高層住宅100萬m2;

　　◎獨立式住宅(別墅)15萬m2;

　　④辦公樓、工業廠房及其他物業50萬m2。

　　(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。

　　2.二級資質

　　(1)注冊資本人民幣300萬元以上;

　　(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

　　(3)物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;

　　(4)管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：

　　①多層住宅100萬m2;

　　②高層住宅50萬m2;

　　③獨立式住宅(別墅)8萬m2;

　　④辦公樓、工業廠房及其他物業20萬m2。

　　(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。

　　3.三級資質

　　(1)注冊資本人民幣50萬元以上;

　　(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

　　(3)物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;

　　(4)有委托的物業管理項目;

　　(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。

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　　(二)資質證書的頒發和管理

　　一級物業管理企業資質證書由國務院建設主管部門負責頒發。二級物業管理企業資質證書由省、自治區人民政府建設主管部門負責頒發。直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質證書的頒發和管理。

　　(三)資質等級與項目承接

　　物業管理企業經主管部門審查評定資質等級后，按照以下規定承接物業管理項目：

　　(1)一級資質可以承接各種物業管理項目。

　　(2)二級資質物業管理企業可以承接30萬m2以下的住宅項目和8萬m2以下的非住宅項目的物業管理業務。

　　(3)三級資質物業管理企業可以承接20萬m2以下住宅項目和5萬m2以下的非住宅項目的物業管理業務。

　　物業管理企業資質等級的管理程序

　　1.新設立物業管理企業的資質申請

　　新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：

　　(1)營業執照;

　　(2)企業章程;

　　(3)驗資證明;

　　(4)企業法定代表人的身份證明;

　　(5)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

　　新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。

　　2.物業管理企業資質等級的核定

　　申請核定資質等級的物業管理企業，應當向工商注冊所在地直轄市、設區的市級人民政府房地產主管部門提交下列材料：

　　(1)企業資質等級申報表;

　　(2)營業執照;

　　(3)企業資質證書正、副本;

　　(4)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同;

　　(5)物業服務合同復印件;

　　(6)物業管理業績材料。

　　資質審批部門應當自受理企業申請之日起20個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書;一級資質審批前，應當由省、自治區人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產主管部門審查，審查期限為20個工作日。

　　3.不得批準資質的違規行為

　　(1)聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;

　　(2)將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的;

　　(3)挪用專項維修資金的;

　　(4)擅自改變物業管理用房用途的;

　　(5)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(6)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(7)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的;

　　(8)物業服務合同終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的;

　　(9)與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的;

　　(10)不履行物業服務合同，業主投訴較多，經查證屬實的;

　　(11)超越資質等級承接物業管理業務的;

　　(12)出租、出借、轉讓資質證書的;

　　(13)發生重大責任事故的。

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　　4.物業管理企業資質等級的變更、注銷與撤銷

　　(1)物業管理企業的名稱、法定代表人等事項發生變更的，應當在辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門辦理資質證書變更手續。

　　(2)物業管理企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，并重新核定資質等級。

　　(3)物業管理企業破產、歇業或者因其他原因終止業務活動的，應當在辦理營業執照注銷手續后15日內，到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續。

　　(4)有下列情形之一的，資質審批部門或者其上級主管部門，根據利害關系人的請求或者根據職權可以撤銷資質證書：

　　①審批部門工作人員濫用職權、玩忽職守作出物業管理企業資質審批決定的;

　　②超越法定職權作出物業管理企業資質審批決定的;

　　③違反法定程序作出物業管理企業資質審批決定的;

　　④對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業管理企業頒發資質證書的;

　　⑤依法可以撤銷審批的其他情形。

　　5.物業管理企業資質年檢

　　物業管理企業資質實行年檢制度。各資質等級物業管理企業的年檢由相應資質審批部門負責。對符合原定資質等級條件的，物業管理企業的資質年檢結論為合格。對不符合原定資質等級條件的，物業管理企業的資質年檢結論為不合格，原資質審批部門應當注銷其資質證書，由相應資質審批部門重新核定其資質等級。資質審批部門應當將物業管理企業資質年檢結果向社會公布。

　　物業管理企業違規行為的行政處罰

　　1.物業管理企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　2.物業管理企業無正當理由不參加資質年檢的，由資質審批部門責令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　3.物業管理企業出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　4.物業管理企業不按照本辦法規定及時辦理資質變更手續的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，可處2萬元以下的罰款。

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