物業管理師基本制度教材考點：業主大會制度

更新時間：2016-03-28 14:57:34 來源：環球網校

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摘要　　【摘要】眾所周知，2015年物業管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續的，然后2016年物業管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業管理師考試的考友們可根據2015年物業管理師教

　　【摘要】眾所周知，2015年物業管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續的，然后2016年物業管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業管理師考試的考友們可根據2015年物業管理師教材進行復習。

　　第三章物業管理的基本制度

　　第一節　業主大會制度

　　業主

　　(一)業主的概念

　　《條例》第六條規定：房屋的所有權人為業主。由于我國實行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個主體的原則，擁有了房屋的所有權在事實上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關場地的相關權利。因此，將業主定義為“房屋的所有權人”，并沒有排除業主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。在物業管理活動中，業主作為不動產所有權人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。

　　我國對房地產管理實行權證管理方式。一般情況下，確定房屋所有權人主要憑據是房地產行政主管部門頒發的房屋所有權證。屬于自然人的房屋，房屋所有權證上標明房屋所有權人的姓名，屬于法人或其他組織的房屋，房屋所有權證上標明房屋所有權人的組織名稱。

　　現實物業管理中，具備業主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人;二是房屋共有權證書持有人;三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。

　　(二)業主的權利

　　在物業管理活動中，業主基于對房屋的所有權享有對物業和相關共同事務進行管理的權利。這些權利有些由單個業主享有和行使，有些只能通過業主大會來實現。

　　《條例》規定業主在物業管理活動中享有的權利包括：

　　1.按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務

　　物業服務合同是業主與物業管理企業之間約定雙方權利與義務的協議。物業服務合同簽訂后，物業管理企業負有向業主提供合同所約定服務的義務，業主在支付了合同所約定的物業服務費用后，享有接受物業管理企業提供服務的權利。

　　2.提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議

　　業主大會會議是業主大會開展工作的基本形式。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。作為業主大會的成員，業主享有提議召開業主大會會議的權利。《條例》第十三條規定：經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，業主有對物業管理有關事項提出建議的權利，促使物業管理能及時、有效地以符合廣大業主利益的方式進行。

　　3.提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議

　　業主公約、業主大會議事規則是規范業主之間權利與義務關系和業主大會內部運作機制的基礎性規約。這些規約在生效以后對物業管理區域內全體業主都有約束力，而且這些規約的規定事關全體業主的共同利益，因此每一位業主都有參與制定和修改這些規約的權利。當業主認為有必要制定業主公約、業主大會文事規則，或者認為現有業主公約、業主大會議事規則有不完善的地方，可以提出自己有關制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議。

　　4.參加業主大會會議，行使投票權

　　業主對物業管理區域內重大事項的決定權，是通過參加業主大會會議，在會議上行使表決權的方式來行使的。只要具有業主身份，就具有參加業主大會會議的權利。在業主大會會議上，業主按照省、自治區、直轄市制定的確定業主在首次業主大會會議上投票權的具體辦法，或者業主大會議事規則約定的業主投票權確定辦法，對列入會議議程的各項物業管理事項進行投票，作出體現全體業主共同意志的決定。

　　5.選舉業主委員會委員，并享有被選舉權

　　業主委員會是業主大會的執行機構，具體執行業主大會決定的事項，并就物業管理區域內的一般性日常事務作出決定。它由一定數量的業主代表，即業主委員會委員組成。業主委員會委員從業主中選舉產生，作為業主的代言人履行具體職責，為全體業主服務。每一位業主都有選舉符合自己意愿的業主委員會委員的權利，同時業主作為業主大會的成員也都享有被選舉為業主委員會委員的權利。

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　　6.監督業主委員會的工作

　　業主委員會是業主大會的執行機構，它的工作直接關系到每一位業主的切身利益。由于業主委員會委員也具有個人利益，可能會怠于行使業主大會賦予它的職責，有些素質不高的業主委員會委員甚至可能會作出損害業主利益的行為。為了防止這種業主委員會委員侵害業主權益情況的發生，督促業主委員會委員更好地履行職責，保護業主的合法權益，應當保證業主對業主委員會委員享有監督權。如業主有權對業主委員會的工作提出批評和建議;有權知曉業主委員會的運作情況; 有權了解業主委員會所作出的各項決定的理由;有權查詢業主委員會保存的各項檔案文件;有權制止并要求業主委員會糾正其不符合法律或者規約的行為等。業主對業主委員會的工作行使監督權有利于業主委員會規范、健康地運作。

　　7.監督物業管理企業履行物業服務合同

　　物業管理企業是基于和業主之間的物業服務合同，為業主提供服務的經營主體，與業主處于物業管理法律關系的相對方。業主有權對物業管理企業履行物業服務合同的情況進行監督。如業主有權對物業管理企業履行合同的情況提出批評與建議;有權查詢物業管理企業在履行合同中形成的有關物業管理事項的各項檔案材料;有權監督物業管理企業的收費情況;有權要求物業管理企業對違反合同的行為進行改正;等等。業主對物業管理企業的監督權有利于物業管理企業更好地履行物業管理服務。

　　8.對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權

　　物業共用部位、共用設施設備和相關場地，與業主所擁有的物業不可分割，業主對擁有物業進行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業共用部位、共用設施設備的使用。業主和物業管理企業可以在不損害業主共同利益的情況下，依法對物業共用部位、共用設施設備和相關場地進行使用。但這種使用不能侵害全體業主的合法權益，因此，每一個業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用的情況享有知情與監督的權利。

　　9.監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用

　　物業共用部位、共用設施設備專項維修資金是在物業產權多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國家規定建立的專門性資金，專項維修資金屬于業主所有，其是否完好，運行是否正常，不僅關系到相鄰物業，整幢樓，甚至整個物業管理區域物業的正常維護和使用，關系到全體業主的共同利益。因此，專項維修資金的使用和管理，必須受到業主嚴格的監督，以防止專項維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業主在專項維修資金的收取、使用、續籌、代管等各個環節都享有監督權。

　　10.法律、法規規定的其他權利

　　除以上權利外，業主還享有法律、法規規定的其他方面權利。如在物業受到侵害時，有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權利;有對物業維護、使用等方面的規章制度、各項報告、提案進行審議的權利;有為維護業主合法權益進行投訴和控告的權利等。

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　　(三)業主的義務

　　權利和義務是相對應的，業主在物業管理活動中享有一定權利的同時還應當履行一定的義務。《條例》規定業主在物業管理活動中應當履行的義務主要有：

　　1.遵守業主公約、業主大會議事規則

　　業主公約是業主依法訂立的一種自我管理規約，業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。每一位業主都應當依照業主公約的規定行使權利、履行義務。業主大會議事規則是業主大會運行應當遵循的規則，它應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。業主通過締結業主公約和業主大會議事規則來進行自我管理和自我約束，有利于形成良好的物業管理秩序。業主公約、業主大會議事規則對全體業主具有約束力，每位業主都要自覺遵守業主公約和業主大會議事規則的規定。

　　2.遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度

　　物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等事項，事關物業管理區域內全體業主的共同利益。為了維護這種共同利益，業主大會可以制定或者授權物業管理企業制定一系列的規章制度，要求全體業主共同遵守。每一位業主都有遵守這些規章制度的義務。

　　3.執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定

　　業主大會的決定是全體業主共同作出的，代表了全體業主的共同意志，符合業主的共同利益，理應得到全體業主的共同遵守。業主委員會是業主大會的執行機構，具體實施業主大會所作出的決定，同時經業主大會的授權，也可以自行作出對一定物業管理事項的決定，業主委員會作出的決定，業主同樣應該執行。

　　4.按照國家有關規定交納專項維修資金

　　專項維修資金是保障物業得以正常維修改造的必要條件，業主應承擔繳納專項維修資金的義務。實際生活中，有的物業管理區域內業主不繳納或者不及時繳納專項維修資金導致了物業的加速老化和毀損，使物業貶值，并危及到廣大業主的生命財產安全，這種情況必須得到改變。

　　5.按時交納物業服務費用

　　物業服務費用是服務合同約定的重要內容之一。它是確保物業管理正常運行的必要前提，是物業管理企業按合同約定對房屋建筑及其設施設備、綠化、衛生、交通、治安和環境衛生等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與業主生活相關服務所收取的費用。物業管理服務行為是一種市場行為，應當遵循等價有償的市場原則。業主在享受物業管理企業提供的服務的同時，必須按照合同的約定按時繳納物業服務費，不得無故拖延和拒交，否則物業管理企業有權依法要求其承擔違約責任。

　　6.法律、法規規定的其他義務

　　除以上義務外，業主還應承擔法律、法規規定的其他義務。如有配合物業管理企業開展服務活動的義務;有裝飾裝修房屋時向物業管理企業告知的義務; 有按照物業本來的用途和目的使用物業的義務;有維護物業的使用安全和美觀的義務;有遵守物業管理區域內公共秩序，維護物業管理區域內的環境整潔的義務等等。

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　　業主大會

　　在過去的物業管理實踐中，我國主要采用業主委員會代表全體業主決策的作法，業主委員會對業主的重大事項享有決策權。從實踐效果看，業主委員會決策制度對物業管理活動的發展起到了一定的積極作用，但也暴露出許多問題。由于一些業主委員會成員素質不高，以至不斷出現業主委員會為了少數人的利益而侵害大多數業主合法權益的情況。同時，也由于業主對業主委員會缺少有效的監督機制，因此，業主之間，業主與業主委員會之間，業主委員會成員之間，產生大量矛盾，給物業管理的正常進行帶來影響。2003年《條例》頒布后，改變業主委員會決策的舊有作法，推行業主大會制度，規定物業管理區域內，由全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益，并決定物業管理的重大事項。這一制度有利于維護大多數業主的合法權利，可以有效解決物業管理活動中業主委員會的不規范行為。

　　(一)業主大會的組成和性質

　　業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式，由物業管理區域內全體業主組成。業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，有權依據法律法規的規定和業主公約的約定，決定物業管理區域內一切物業管理事項。物業管理區域內的任何業主，都必須遵守業主大會制定的業主公約和業主大會議事規則，遵守業主大會制定的各項規章制度，并執行業主大會作出的決定。

　　(二)業主大會的籌備與成立

　　1.成立業主大會的限制和選擇

　　一個物業管理區域只能成立一個業主大會，而不能成立多個業主大會。對于由眾多業主構成的物業管理區域，只有成立業主大會才能民主解決物業管理的公共事項;對于業主數量很少的物業管理區域，業主共同商討物業管理問題很方便，業主大會成立與否并不影響業主關于物業管理的民主決策，因此，這樣的物業管理區域，可以不成立業主大會。《條例》規定：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”例如，有的大廈建筑規模很大，連同配套建筑和設施構成獨立的物業管理區域，但大廈產權統屬一人或幾人，業主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業主大會。業主大會僅僅是業主民主決策一種組織形式，《條例》規定業主大會制度，是為了保障眾多業主的公眾權益不受損害，只要不影響業主民主決策，是否成立業主大會，由物業管理區域的全體業主決定。

　　2.業主大會的籌備

　　(1)成立業主大會籌備組

　　業主籌備成立業主大會，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公

　　有住房出售單位)組成業主大會籌備組。業主大會籌備組負責業主大會籌備工作。

　　籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

　　(2)業主大會籌備組的工作內容

　　①確定首次業主大會會議召開的時問、地點、形式和內容;

　　②參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案);

　　③確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　④確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;

　　⑤做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　(3)籌備業主大會的工作要求

　　①業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告;

　　②公告《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案)的同時，應當將業主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告;

　　③確認業主身份，應當以業主房屋產權證書標明的房屋所有權人為準;

　　④業主在首次業主大會會議上的投票權，應當根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體確定標準和方式，可參照省、自治區、直轄市制定的實施辦法進行。

　　3.業主大會的成立

　　業主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會的會議議程一般包括以下內容：

　　(1)報告業主大會的籌備工作情況;

　　(2)宣讀業主名冊和在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(3)宣讀《業主大會議事規則》草案和《業主公約》草案，宣講業主對草案提出的修改意見，以及業主大會籌備組根據業主意見對《業主大會議事規則》和《業主公約》的修改結果;

　　(4)投票通過《業主大會議事規則》和《業主公約》;

　　(5)宣讀業主委員會委員候選人名單，經投票選舉產生業主委員會組成人員。

　　《條例》還規定：“業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”

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　　(三)業主大會的職責

　　《條例》規定業主大會的六項職責：

　　(1)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

　　(2)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

　　(3)選聘、解聘物業管理企業;

　　(4)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;

　　(5)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　(四)業主大會活動規則

　　1.定期會議和臨時會議

　　業主大會會議分為定期會議與臨時會議。定期會議與臨時會議都由業主委員會組織召開。定期會議的期間由業主大會在業主大會議事規則中確定。當出現下列情況時，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　(1)20%以上業主提議召開業主大會臨時會議的;

　　(2)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(3)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

　　發生以上應當召開業主大會臨時會議的情況時，如果業主委員會不履行組織召開會議職責，區、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開業主大會臨時會議。

　　業主委員會應當在召開業主大會會議15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業管理區域內公告。如果是住宅小區召開業主大會會議，還應當同時告知與物業管理區域相關的居民委員會。

　　2.業主代理人和業主代表人

　　(1)業主代理人

　　業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加。代理人應當在業主委托書的授權范圍內行使代理權，如投票、發表意見、參加表決等等。業主委托代理人的授權內容不得超越業主自身權限，如投票權數。業主只能委托代理人代理事項，不能委托代理人代理業主身份，代理人無權以候選人身份參加業主委員會成員的競選。

　　(2)業主代表人

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以按照幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項，書面征求其所代表的業主意見。凡需投票表決的事項，業主代表應當要求業主將贊同、反對及棄權的決定及享有的投票權數書面簽字，然后由業主代表在業主大會上代表業主如實投票。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主應當另外推選一名業主代表參加大會。

　　(3)業主大會的召開形式

　　業主大會會議可以采用到會業主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。無論采用何種形式，必須有不少于物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主的參加。

　　3.業主大會決定事項的表決效力

　　(1)業主大會作出的一般決定，實行簡單多數表決原則，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。

　　(2)業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘或解聘物業管理企業、專項維修資金使用與續籌方案的決定，實行特別多數表決原則，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

　　業主大會不符上述兩項規則的表決事項，均屬無效。業主委員會應當書面記錄業主大會會議情況，并存檔備案。業主委員會還應當將

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　　業主委員會

　　(一)業主委員會的性質

　　《條例》將業主委員會明確定位為業主大會的執行機構。業主委員會由全體業主通過業主大會會議選舉產生，是業主大會的常設性執行機構，對業主大會負責，具體負責執行業主大會交辦的各項物業管理事項。

　　(二)業主委員會的職責

　　《條例》規定了業主委員會的五項主要職責：

　　1.召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況

　　除了首次業主大會會議外，業主委員會是業主大會會議的法定召集人。首次業主大會會議以后的定期會議和臨時會議均由業主委員會負責籌備和召集。業主委員會作為業主大會的執行機構具體負責物業管理區域內的各項物業管理事項的實施與管理，因此，業主委員會應當定期召集業主大會會議，將有關物業管理事項的實施情況向業主大會報告并接受業主大會的監督。

　　2.代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同

　　業主大會享有選聘物業管理企業的權利，但業主大會的成員是全體業主，不可能由業主大會與物業管理企業簽訂物業服務合同。客觀上，物業管理合同的簽訂只能由業主委員會來具體進行。業主大會通過會議決定的方式選聘某一物業管理企業后，應由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業正式簽訂物業服務合同。

　　3.及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同

　　業主對業主委員會的工作享有監督權，并有就物業管理的有關事項提出意見和建議的權利。物業使用人是指物業的承租人和其他實際使用物業的非業主。物業使用人基于其對物業實際上的使用，不可避免地會參與到物業管理活動中來。業主委員會作為聯系廣大業主和物業管理企業的橋梁，應當及時了解并聽取業主、物業使用人的意見與建議，并把業主的這些建議和意見反映給物業管理企業，以提高物業管理水平。業主委員會與物業管理企業簽訂了物業服務合同之后，作為合同一方當事人享有對物業管理企業履行物業服務合同的情況進行監督的權利。如監督物業管理企業是否嚴格履行物業服務合同的職責等。在履行監督職責的同時，業主委員會有義務協助物業管理企業的工作，盡可能地為其工作提供方便，協調物業管理企業和業主之間的關系，幫助物業管理企業更好地履行物業服務合同。

　　4.監督業主公約的實施

　　業主公約在物業管理區域內的實施是否到位直接影響到物業品質、公共秩序和環境衛生狀況的好壞。業主委員會有權對業主公約的實施情況進行監督，一旦有業主不遵守業主公約的規定，影響到其他業主的合法權益或者物業管理區域內的公共利益時，業主委員會有權予以制止、批評教育、責令限期改正，并依照業主公約的規定進行處理。

　　5.業主大會賦予的其他職責

　　除了以上法定職責外，業主委員會還應當履行業主大會賦予的其他職責。如業主委員會對各類物業管理檔案資料、會議記錄的保管;對業主公約、業主大會議事規則修訂文本的起草;對有關印章、財產的保管;對業主之間和業主與物業管理企業之間糾紛的調解等等。

　　(三)業主委員會的備案

　　業主委員會是業主大會的執行機構，一經業主大會會議選舉產生，就在業主大會議事規則規定的任期內履行相關職責。因此，《條例》規定業主委員會成立后應當向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案，以便政府行政主管部門對業主委員會的情況進行必要的了解和掌握。備案一般應當包括業主委員會的成員基本情況、業主公約、業主大會議事規則等主要內容。

　　以前，在我國一些地方的物業管理法規中，規定業主委員會實行登記制度，即業主委員會成立后要到房地產行政主管部門進行登記審核。這樣做的目的是強化對業主委員會的管理，但在實踐中存在許多的問題：首先，政府房地產行政主管部門缺少足夠的精力和時間對業主委員會進行實質性的審核，難以起到登記的效果。其次，登記審核容易造成政府對業主委員會的成立與運作進行一些不正當的干預，而且業主委員會是業主自律的一種形式，政府不宜干預過多，介入太深。政府的作用主要應該體現在指導、幫助、協調、監督業主委員會的成立及運作上，以保證業主委員會真正代表全體業主的利益。因此，《條例》明確對業主委員會實行備案制度，以區別于審批制度。為了督促業主委員會及時納入到有關部門的監督管理中去，《條例》還對業主委員會備案的時間作了限定，規定備案的時間為自選舉產生之日起30日內。

　　(四)業主委員會委員的資格條件

　　業主委員會的各項任務最終要依靠其委員來具體執行，因此業主委員會委員的素質高低直接關系到業主大會的決定能否順利或者高質量地完成。實踐中，大多數業主委員會成員能夠代表業主利益，熱心為業主辦事，但也有一些業主委員會委員素質不高，有的利用權利牟取私利，作出損害廣大業主利益;有的人為制造物業管理糾紛，不利于物業管理活動的正常開展。因此，很有必要對業主委員會委員條件作出規定，以便業主大會會議選舉出來的業主委員會委員能夠真正代表廣大業主的利益。一般來說，業主委員會委員應當符合以下條件：

　　(1)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

　　(2)遵守國家有關法律、法規;

　　(3)遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務;

　　(4)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(5)具有一定組織能力;

　　(6)具備必要的工作時間。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1～2人。業主委員會的主任、副主任是業主委員會的召集人和組織者，他們均由業主大會選舉出來的業主委員會委員自行推選產生，這樣可以增強業主委員會主任、副主任在業主委員會中的公信力，有利于其組織業主委員會的各項活動。

　　(五)業主委員會委員的資格終止

　　業主委員會委員除了要符合當選委員的六個條件外，如果有以下情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員的資格應當終止：(1)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;(2)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的;(4)有犯罪行為的;(5)以書面形式向業主大會提出辭呈的;(6)拒不履行業主義務的;(7)其他原因不宜再擔任業主委員會委員的。

　　業主委員會委員資格終止后，該業主應當自終止之日起限定時間內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

　　(六)業主委員會會議

　　業主委員會應當定期召開業主委員會會議，研究本物業管理區域內的物業管理事宜。遇有特殊情況，經1/3以上業主委員會委員提議，或者業主委員會主任認為有必要召開會議的，也應當及時召開業主委員會會議。

　　無論是定期會議還是臨時召開的會議，業主委員會的會議均應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。

　　業主委員會的每次會議均應當作好書面記錄，由主持會議的委員簽字后存檔。業主委員會作出的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，同時告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

　　(七)業主委員會的改選與變更

　　1.業主委員會的改選

　　業主委員會應當在任期屆滿2個月前召開業主大會會議，進行業主委員會的換屆選舉工作。逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　業主委員會經換屆選舉后，原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

　　2.業主委員會委員的變更

　　經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

　　(八)業主委員會的工作經費

　　業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。

　　業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

　　限制性規定

　　業主大會、業主委員會依法履行一定的職責，但是其履行職責時必須遵守法律法規的規定，必須在法定的職責內從事活動，不得濫用其權利。《條例》明確規定了業主大會、業主委員會行使權利的范圍和對象，即業主大會、業主委員會只能在物業管理區域內并就物業管理有關的事項代表全體業主行使權利。超出法定范圍從事活動，業主大會、業主委員會就背離其成立和存在的宗旨。因此，從保障廣大業主合法利益的角度出發，法律對業主大會、業主委員會行使職權的活動作了限定，禁止業主大會、業主委員會作出與物業管理區域內的物業管理事項無關的決定以及從事與物業管理無關的活動。

　　《條例》規定了房地產行政主管部門對業主大會、業主委員會的活動的監督管理職責。業主大會、業主委員會作出違反法律、法規的決定的行為，因違法而失去正當性。如業主大會作出非法集會的決定;業主委員會作出的挪用專項維修資金的決定;業主委員會不經業主大會通過直接作出的選聘、解聘物業管理企業的決定等等。對此類行為，由物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門責令限期改正或者撤銷其決定，并在物業管理區域內向全體業主通告。

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