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　　第一章物業管理概述

　　第一節物業管理的概念

　　物業管理的概念

　　《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第二條明確規定：物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　(一)　對《條例》所稱物業管理定義的理解

　　1.物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的活動

　　對于房屋等建筑物的管理，業主可以根據不同情況采用不同的方式。從實際情況來看，主要有三種方式：其一是業主自己進行管理;其二是業主將不同的服務內容委托給不同的專業公司;其三是業主選聘物業管理企業進行管理。《條例》調整和規范的范圍僅限于業主選聘物業管理企業所進行的物業管理服務活動。當然，這并不意味著業主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束。就業主自行管理而言，作為建筑物的所有權人，業主可行使對建筑物的占有權、使用權、收益權、處分權，對建筑物的維修、養護、管理屬于業主行使所有權的體現，對此，《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)等法律、法規已有規定。就業主委托專業公司提供專項服務而言，業主和專業公司之間是委托服務合同關系，應當按照《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)等相關法律、法規的規定來執行。《條例》之所以就業主通過選聘物業管理企業實施建筑物管理單獨立法，是基于這種方式的特殊性。

　　必須說明的是，業主有權選擇適合自己的方式來管理自己的物業。換言之，是否選聘物業管理企業來對物業實施管理，是業主的權利。《條例》并不強制業主必須選擇物業管理企業來實施物業管理，但是，如果業主通過選聘物業管理企業的方式來對物業進行管理，則應當按照《條例》的規定來進行。

　　2.物業管理活動的基礎是物業服務合同

　　物業管理活動的實質是業主和物業管理企業就物業管理服務為標的所進行的一項交易。市場經濟條件下，交易的進行主要通過合同作為紐帶完成，交易的雙方也即合同的主體。物業管理作為一項市場行為，也是通過合同才產生的。物業服務合同是業主和物業管理企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議。物業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎。物業管理企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的。物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被服務者和服務者的關系，明確了物業管理活動的基本內容。物業管理企業根據物業服務合同提供物業管理服務，業主根據物業服務合同交納相應的物業服務費用，雙方是平等的民事法律關系。

　　3.物業管理的內容是對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護

　　物業管理的內容由業主和物業管理企業在物業服務合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理;二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，包括物業管理企業提供的清潔衛生、安全防范、裝飾裝修等服務。

　　除此之外，物業管理企業可以接受業主和使用人的特別委托，為其提供物業服務合同約定以外的服務項目;也可接受供水、供氣、供熱等公用事業單位的委托，有償為其向業主代收有關費用。

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　　物業管理的特征

　　物業管理是城市管理體制、房地產管理體制的重大改革，是一種與房地產綜合開發，與現代化生產方式相配套的綜合性管理;是隨著住房制度改革的推進而出現的產權多元化格局后與之相銜接的統一管理;是與建立社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業化、市場化的管理。按照社會產業部門劃分的標準，物業管理屬于第三產業。

　　社會化、專業化、市場化是物業管理的三個基本特征。

　　(一)社會化

　　物業管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個產權單位、產權人通過業主大會選聘一家物業管理企業;變多個產權單位、多個管理部門的多頭、多家管理為物業管理企業的統一管理，在業主大會委托授權的范圍內集中實施社會化管理，從而克服舊體制下各自為政、多頭管理、相互扯皮、互相推諉的種種弊端，有利于提高整個城市管理的社會化程度，充分發揮住宅小區與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實現社會效益、經濟效益和環境效益的統一。

　　物業管理社會化有兩個基本含義：一是物業的所有權人要到社會上去選聘物業管理企業;二是物業管理企業要到社會上去尋找可以代管的物業。

　　物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相互分離，是物業管理社會化的必要前提，現代化大生產的社會專業分工，則是實現物業管理社會化的必要條件。

　　(二)專業化

　　物業管理的專業化，指的是由物業管理企業通過合同或契約的簽訂，按照產權人和使用人的意志和要求去實施專業化管理。這就要求：有專業的人員配備;有專門的組織機構;有專門的管理工具設備;有科學、規范的管理措施與工作程序;運用現代管理科學和先進的維修養護技術實施專業化的管理。物業管理專業化是現代化大生產專業分工的必然結果。因此，要求物業管理企業必須具備一定的資質等級、要求物業管理從業人員必須具備一定的職業資格。

　　(三)市場化

　　市場化是物業管理最主要的特點。在市場經濟條件下，物業管理的屬性是經營，所提供的商品是勞務，方式是等價有償，業主通過招投標選聘物業管理企業，由物業管理企業來具體實施。物業管理企業是按照現代企業制度組建并運作，具有明確的經營宗旨和管理章程，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧，能夠獨立承擔民事責任的企業法人。物業管理企業向業主和使用人提供勞務和服務，業主和使用人購買并消費這種服務。在這樣一種新的機制下逐步形成有活力的物業管理競爭市場，業主有權選擇物業管理單位，物業管理單位必須靠自己良好的經營和服務才能進入和占領這個市場。這種通過市場競爭機制和商品經營的方式所實現的商業行為就是市場化。雙向選擇和等價有償是物業管理市場化的集中體現。

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