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　　第五章 物業的承接查驗

　　物業的承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗兩種類型。物業的承接查驗流程，1、物業建成通過竣工綜合驗收2、物業管理企業組織人員進行承接查驗3、對查驗中發現的問題進行處理，4、物業移交。

　　一、物業查驗的主要內容與方式

　　(一)物業查驗的主要內容1、物業資料(1)竣工總平面圖(2)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件。(4)物業管理所必需的其他資料。2、物業共用部位(1)主體結構及外墻、屋面;(2)共用部位樓面、地面、內墻面、天花、門窗;(3)公共衛生間、陽臺;(4)公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。3、共用設施設備，共用設施設備承接查驗主要內容有，低壓配電設施，柴油發電機組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地、給水排水、電梯、消防水系統，通信網絡系統，火災報警及消防聯動系統，排煙送風系統，安全防范系統，采暖和空調等。4、園林綠化工程5、其他公共配套設施。公共配套設施查驗主要內容有;物業大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區活動中心、停車場、游泳池、運動場地、物業標識、垃圾屋及中轉站、休閑娛樂設施、信報箱等。

　　(二)物業查驗的方式AAA是在物業建設單位竣工驗收的基礎上，對建設單位移交的物業資料，有關單項驗收報告，以及對物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料，對物業公共部位配套功能設施是否按規劃設計要求建設完成等進行核對查驗。物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。

　　承接查驗所發現問題的處理AAA設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷;施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料;驗收檢查不細、把關不嚴;建材質量不合格;建設單位管理不善;氣候、環境、自然災害等其他原因。

　　(一)收集整理存在問題(1)收集所有的《物業查驗記錄表》(2)對《物業查驗記錄表》內容進行分類整理，(3)將整理好的工程質量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續。

　　(二)處理方法，工程質量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法。

　　(三)跟蹤驗證。

　　物業管理機構更迭時的承接查驗，一準備工作(一)符合承接查驗條件(1)物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同;(2)物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。

　　二、物業查驗的內容

　　(一)物業資料情況

　　(二)物業共用部位、共用設施設備及管理現狀。(1)建筑結構及裝飾裝修工程的狀況;(2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調等機電設施設備;(3)保安監控、對講門系統設施;(4)清潔衛生設施(5)綠化及設施(6)停車場、門崗、道閘設施(7)室外道路、雨污水井等排水設施(8)公共活動場所及娛樂設施(9)其他需了解查驗的設施設備。

　　(三)各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況。物業服務費、停車費、水電費、其他有償服務費的收取和支出，維修資金的收取、使用和結存、各類押金、欠收款項、待付費用等帳務情況。

　　(四)其他內容(1)物業管理用房;(2)產權屬于全體業主所有的設備、工具、材料;(3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電合同、協議等。

　　新建物業與更迭物業的區別：一原管理機構在管理過程中產生的重要質量記錄進行檢查，二是查驗物業共用部位、共用設施設備及管理現狀。三是維修資的收取，使用和結存待付費用等賬務情況。

　　物業管理工作的移交

　　移交工作分為三種情況，一是由建設單位將新建物業移交給物業管理企業;二是在業主大會選聘新的物業管理企業并訂立物業服務合同后，由業主大會或物業產權單位將物業移交給物業管理企業;三是在物業管理企業與業主大會或物業產權單位終止物業服務合同。

　　新建物業的移交

　　(一)移交雙方，移交主為該物業的開發建設單位，承接方為物業管理企業。雙方簽訂前期物業服務合同。

　　(二)移交內容，移交的物業資料包括，產權資料，設計、施工資料，機電設備資料。物業共用部位、共用設施設備以及相關清單。

　　物業管理機構更迭時管理工作的移交。

　　(一)移交雙方，原有物業管理機構向業主大會或物業產權單位移交;業主大會或物業產權單位向新的物業管理企業移交。

　　(二)移交內容1、物業資料(1)物業產權資料(2)業主資料包括1)業主入住資料2)房屋裝修資料(3)管理資料(4)財務資料(5)合同協議書(6)人事檔案資料(7)其他需要移交的資料2、物業共用部位及共用設施設備管理工作的交接(1)房屋建筑工程共用部位及共用設施設備(2)共用配套設施(3)物業管理用房3、人、財、物的移交或交接(1)人員(2)財務(3)物資財產。

　　(三)辦理交接手續(1)對物業及共用配套設施設備的使用現狀作出評價，(2)各類管理資產和各項費用應理移交(3)確認原有物業管理企業退出或留下人員名單。(4)提出遺留問題的處理方案。

　　(四)注意事項B(1)明確交接主體和次序(2)各項費用和資產的移交(3)如承接的部分物業項目還在保修期內，(4)在物業管理移交工作中。

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