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　　第四章 早期介入與前期物業管理

　　早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引人的物業管理的咨詢活動，物業管理的咨詢活動，指從物業管理的角度對開發建設項目提出的合理化意見和建議。前期物業管理是指從物業承接查驗開始至業主大會選聘物業管理企業為止的物業管理階段。早期介入對開發建設單位而言并非強制性要求。早期介入與前期物業管理的區別，一是內容作用不同，早期介入是建設單位開發建設物業項目階段引入的物業管理專業技術支持。前期物業管理是物業管理企業對新物業項目實施的物業管理服務。二是服務的對象不同，AAA早期介入服務的對象是建設單位，并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用。前期物業管理服務的對象是全體業主，并按規定向業主收取物業管理服務費用。

　　一、早期介入的必要性，協助開發建設單位及時發現和處理建設銷售過程中存在的問題。

　　二、早期介入的作用(多選)(1)優化設計(2)有助于提高工程質量(3)有利于了解物業情況。(4)為前期物業管理充分準備(5)有助于提高建設單位的開發效益。

　　三、早期介入的內容

　　(一)可行性研究階段1、內容(1)根據物業建設及目標客戶群的定位物業管理的模式。(2)根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容(3)根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準。(4)根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準。(5)設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業管理框架性方案。2、方法和要點。(1)組織物業管理專業人員向建設單位提供專業咨詢意見。同時對未來的物業管理進行總體策劃。(2)除對物業檔次定位外，還應考慮物業的使用成本。(3)選用知識面廣、綜合素質高、策劃能力強的管理人員承擔項目管理工作。

　　(二)規劃設計階段1、內容(1)就物業的結構布局、功能方面提出改進建議。(2)就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議。(3)提供設施設備的設置、造型及服務方面的改進意見。

　　(4)就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。2、方法和要點，(1)參與有關規劃設計的討論會。(2)幫助建設單位優化設計或從使用維護等角度上對設計方案進行調整。(3)從確定的目標客戶的角度考慮問題。(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業管理總體規劃的內容和思路。(5)對于分期開發的物業項目。

　　(三)建設階段，重點1、內容(1)與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷。(2)配合設備安裝，(3)對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見。(4)熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。2、方法和要點，(1)派出工程技術人員進駐現場，對工程進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議。(2)仔細做好現場記錄，既為今后的物業管理提供資料，也為將來處理質量問題提出意見和建議。(3)物業管理企業不是建設監理單位，要注意介入的方式方法。

　　(四)銷售階段1、內容(1)完成物業管理方案及實施進度表(2)擬訂物業管理的公共制度;(3)擬訂各項費用的收費標準及收費辦法;(4)對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓。(5)派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務，(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業管理檔案。

　　2、方法和要點(1)準確全面展示未來物業管理服務內容，(2)征詢業主對物業管理服務需求意見，并進行整理。

　　物業管理項目前期運作

　　(一)管理資源的完善與優化1、管理用房到位2、物資配備到位3、物業管理人員到位

　　(二)管理制度和服務規范的完善

　　(三)確定物業管理單項服務的分包。

　　工程質量的保修。一是物業管理企業承接管理的物業共用區域及共用設施設備等部分;二是業主從建設單位購買的產權專有部分。這兩部分的保修事務都應由建設單位負責。物業管理企業的工程質量保修相關工作，主要是向建設單位申報對物業共用區域及共用設施設備的質量保修，跟蹤并督促完成。

　　前期物業管理的特點

　　(1)由前述前期物業管理工作的內容分析可見，前期物業管理的特定內容是以后常規期物業管理的基礎。(2)前期物業管理的職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務，其介于早期介入與常規物業管理之間。(3)新建物業及其設施設備往往會因其施工質量隱患、安裝調試缺陷、設計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來。(4)經營虧損。

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