特別推薦：2015年物業管理師考試《物業經營管理》章節重點匯總

　　第七章 成本管理

　　物業管理企業的成本，就是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出。

　　(考)物業管理成本構成：1、營業成本;(1)直接人工費。(2)直接材料費。(3)間接費用。2、期間費用或經營管理費用;(1)管理費用。是物業管理企業行政管理部門為管理和組織物業管理服務活動而發生的各項費用。(2)財務費用。

　　營業成本與期間費用兩者不得混淆、互相擠占。成本是在收益實現后即得到補償，期間費用則計入當期損益。凡期間費用要按有關規定(或標準)分別計入管理費用或財務費用。

　　(考)物業管理成本的分類：(一)按照經濟性質分類;(1)外購材料;(2)工資;(3)職工福利費;(4)折舊費;(5)利息支出;(6)稅金;(7)其他支出。(二)按照經濟用途劃分;(重中之重)(三)按照與業務量的關系劃分;(1)固定成本;(2)變動成本;(3)半固定或半變動成本;半固定或半變動成本又稱混合成本。(四)按照計算依據不同劃分;(1)目標成本;(2)定額成本;(3)計劃成本;(4)實際成本。(五)按照與決策的關系劃分;(1)邊際成本。是指在一定物業管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數，用以判斷增減服務量在經濟上是否合算。(2)差異成本;(3)機會成本。機會成本是指選擇使用經濟資源于某方案，而放棄另一方案所發生的潛在利益損失。(4)估計成本。(5)沉沒成本。是指因為過去決策已發生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。(6)可緩成本。(7)可免成本。(8)附加價值成本。

　　專項維修資金，即物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用支出，雖然從業主預先繳納的專項維修資金中支付，不計入物業管理服務支出或者物業管理服務成本。

　　目前我國物業管理企業收取物業管理服務費的方式，有包干制和酬金制兩種形式。實行物業管理服務費用包干制時，物業管理服務費用的構成包括物業管理服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤，這種收費方式類似工程采購中的固定總價合同。

　　主要成本項目的估算方法(詳見書本188)

　　成本預算也稱成本計劃，它是根據物業管理企業的經營目標和經營方針，在了解過去、分析現在和預測未來的基礎上，以貨幣形式事先規定預算期內履行物業管理受托責任所應發生的成本的一種財務管理活動。

　　(B)成本預算的基本要求：1、成本預算必須同其他預算相協調;物業管理企業的收入預算、資本預算、現金預算等都是編制成本預算的重要依據。2、成本預算要以各項定額為基礎;物業管理企業制定的各項材料物資消耗定額、勞動定額、費用定額等，是編制成本預算的直接依據。3、成本預算應有相就的技術經濟措施保證;4、成本預逄要全面權衡，提高資金使用效益;5、成本預算既要符合實際，又要適當留有余地。

　　(A)固定預算又稱靜態運算，是指以過去的實際費用支出為基礎，考慮預算期內相關因素，如業務量水平可能發生的變動及其影響，在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。彈性預算又稱變動預算，是指在成本習性分析的基礎上，以業務量、成本和利潤之間的依存關系為依據，按照預算可預見的各種業務量水平，分別確定相應反映預算期內預計支出的費用數額，并據此編制能夠適應各種情況的成本預算的預算編制方法。

　　編制彈性成本((費用)預算的主要方法一般有兩種：(1)列表法;(2)公式法。

　　零基預算是指以零為基礎的預算。定的基本理論是：在每一預算期對任何一項預算開支面目，不才慮以往會計期間所發生的費用項目或費用額，而是以所有預算支出均為零為出發點，一雪從實際需要與可能出發，逐項審議預算期內各項費用的內容及開支標準是否合理，在綜合平衡的基礎上編制成本預算。零基預算的不足表現為：編制預算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據等。

　　滾動預算是指在按年分月編制預逄的情況下，隨著一個時期的過去，連續補充編制另一個時期，逐期向后滾動，并調整各期預算的過程。因為它是滾動式的編制預算，因此稱為滾動預算。滾動預算包括逐月滾動、逐季滾動和混合滾動三種方式。

　　概率預算是指運用概率論原理，對成本預算編制中所涉及的諸多變量(如價格、業務量等)在一定范圍內的變動作出近似的估計，從而使預算的編制能把未來預計的各種因素的變化考慮進去，使預算更為符合實際。

　　B成本預算的編制程序：1、收集和整理有關資料;2、對預算期成本指標進行預測;3、要據企業(部門)特點編制成本預算。

　　狹義的成本控制是指物業管理企業在提供管理服務的過程中，按照既定的成本預算，對實際發生或將要發生的各項物業管理成本開支進行嚴格的計算、限制和監督，及時揭示實際成本與其預算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實際成本限定在預算范圍之內。

　　物業管理成本控制具有三層含義：一是對目標成本本身的控制;二是對目標成本完成的控制和過程的監督;三是在過程控制的基礎上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。

　　成本控制按控制的時間分類：(1)事先控制、(2)事中控制(3)事后控制;按控制的機制分類：(1)前饋性控制，(2)防護性控制，(3)反饋性控制。

　　成本控制的原則：1、全面控制原則;2、講求經濟效益原則;3、責權利相結合原則;4、例外管理原則;例外管理原則是指物業管理企業在全國控制的基礎上，對那些重要的、不正常的、不符合常規的關鍵性成本差異(例外情況)集中精力重點處理，深入分析、追根究底、查明原因，并及時采取措施進行控制解決。

　　B成本控制的程序：1、確定控制標準;2、執行控制標準;3、分析相關差異;4、糾正成本偏差;5、進行考核獎罰。

　　C為了有效地進行成本控制，保證經濟效益的實現，物業管理企業需實行分級分口管理經濟責任制，建立成本控制的組織體系，即建立以責任中心為基本控制單元的組織體系。

　　A成本的日常管理：(一)利用物業管理周期理論進行成本控制;物業管理也具有周期性，即它會經歷從起步、成長、成熟、“衰退”甚至“消亡”的生命歷程。(二)嚴格實施預算的憑證控制;(三)建立健全費用開支與報銷審批制度。

編輯推薦：

　 2014物業管理師資格考試教材變化老師解析
　 2015物業管理師考試VIP套餐 兩年學習保障
　 物業管理師資格考試各科目章節知識點匯總
　 物業管理師資格考試各科目章節練習題匯總
　 2015年物業管理師考試報名時間|入口匯總
　 2015年物業管理師考試網絡輔導遠程招生簡章