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　　第六章 租賃管理

　　通常意義的物業租賃指的是房屋租賃。房屋租賃是房地產市場中的一種主要交易形式，租賃管理是物業經營管理活動中的重要工作內容。

　　房屋租賃的含義有以下兩點A：(1)出租人必須是房屋所有權人。(2)出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經營活動，也包括利用自用房屋以聯營、承包經營、入股經營或合作經營等名義出租或轉租房產。

　　房屋租賃的特點：1、房屋租賃不轉移房屋的所有權;2、房屋租賃的標的是作為特定物的房屋;3、房屋租賃關系是一種經濟要式契約的關系，租賃契約又必須是要式合同，而且是法定要式合同。租賃合同必須采取書面形式，而且必須登記備案。4、房屋租賃關系不因所有權的轉移而中止;5、租賃雙方都必須是符合法委規定的責任人。

　　B按房屋所有權的性質劃分，房屋租賃分為公有房屋的租賃(簡稱公房租賃和私有房屋的租賃(簡稱私房租賃)。

　　B按房屋租賃期限劃分，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。定期租賃不因業主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權益的歸屬形式不變。自動延期租賃又稱周期性租賃，中止通知應與周期對應。租約中止的提前時間可以是一個月到六個月不等。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業租用權，意愿租賃的延續依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。意愿租賃關系在雙方中的一方死去時自動中止。還可以按照租賃期限的長短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長期租賃。短期租賃是租期在2年和2年以內的租賃;長期租賃，通常指租期為5年或5年以上的租賃;中短期租賃的租期一般為3~4年。

　　按物業租金的內涵劃分，物業使用過程中所發生的費用，主要由稅費、物業管理費和承租單元內部的能源使用費三部分組成。通常將物業租金分為毛租、凈和百分比租金三種形式。(1)毛租指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費用，承租人在使用物業的過程中，不需要再另行繳納任何費用。(2)凈租，指出租人收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部，而不包含的費用，需要由承租人另行繳納。凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達10年以上。(3)百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業物業。此時，承租人除向出租人定期支付因定租金外，還要將其營業額中超出預訂數額的部分，按一個百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。

　　物業租賃管理模式A，物業租賃，根據業主對物業管理企業委托內容與要求的不同，物業管理企業有不同的管理模式。常見的有包租轉租模式、出租代理模式和委托管理模式。

　　包租轉租模式：1、具體做法，物業管理企業在接受業主物業管理委托時，將出租物業全部或部分包租下來;然后負責轉租，即物業管理企業再零星出租。2、雙方責任及利弊，包租轉租模式，業主不負責物業的租賃，不承擔市場風險，只收取包租的租金。物業管理企業此時既要承擔物業的租賃經營，又要負責物業的管理服務工作。物業管理企業此時除賺取一般物業管理正常收取的管理費用之外，還將從經租活動中獲取一定的批零差價。但以因定的租金包租了物業，一旦不能全部將物業出租，或空置率過大，將自行承擔風險。

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　　出租代理模式：1、具體做法， 2、雙方責任與利弊，

　　房屋租賃登記備案的一般程序為申請、審查、頒證三步。

　　B租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業物業、出租公寓等在內的收益性物業租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執行過程中和租約期滿時共三個階段。

　　租賃方案與策略主要涉及到如下內容：1、確定出租現積和租賃方式;2、編制租賃經營預算;3、定位目標市場，物業租憑所面向的目標市場群體，主要由該物業所處子市場的供求關系決定。首先，物業的檔次決定了其在該物業類型市場中所處的位置，該物業所處區域的商業特征也會影響到租賃對象的構成，業主的要求也會影響到對目標租戶群體的定位。4、確定租金方案;5、明確吸引租戶的策略，主要是宣傳手段和租約條款優惠等。

　　租戶選擇是租賃管理的核心內容。選擇合適的租戶，形成最佳租戶組合，對于保證經營性物業的現金流收入，從而實現物業價值最大化的目標，是非常關健的。

　　A租金確定與調整。對于不同的經營性物業燈型，租金確定的原則和調整方法都有差異。(一)租金的計算單位和所包含的內容;(二)基礎租金與附加租金;在確定租金時，一般應首先根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的租金)確定一個基礎租金。對于零售商業物業，租約中載明的租金通常為基礎租金，租戶可能還要按營業額的一定比例支付附加的百分比租金，這種百分比租金能夠將業主和租戶的利益聯系在一起，使之共同為物業經營效益最大化而努力。(三)租金的調整;對于租期較短的租戶，可設定一個租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續租，需要按照當時的租金水平重新簽訂租約。對于租期較長的租戶(例如3~5年以上)，為保護業主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調整作出明確的規定。

　　市場營銷人員通常從四個方面來宣傳其所推廣的物業：1、價格優勢。2、物業本身的素質;3、良好的聲譽;4、經濟實用。

　　B房屋租賃全同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系和責任、以房屋為租賃標的的協議，是一種債權合同。

　　房屋租賃合同的法律特征：1、房屋租賃全同是雙務全同;2、房屋租賃合同是有償合同;3、房屋租賃合同是諾成合同;4、房屋租賃合同是要式合同;5、房屋租賃合同是繼續性合同;房屋租賃當事人雙方的權利義務，均與合同的存續期間相關，時間是合同的基本元素，因而房屋租賃合同屬于繼續性合同。

　　房屋租賃合同的基本條款：B(一)當事人姓中或者名稱及住所;(二)房屋坐落、面積、裝修及設施狀況;(三)租賃用途;(四)租賃期限;在寫字樓等經營性物業秀賃時，租賃期限的條款中常常涉及續租的優先權條款。此條款給予承租戶在規定的條件下，有權續約一段時間。優先權條款一般都規定了承租戶提前通知的時間要求，也規定了通知形式、遞送方式、通知接受人、續約的期限以及租金等等。(五)租金的支付方式;租金標準是租賃合同的核心，是引直租賃糾紛的主要原因。(六)房屋的修繕責任;(七)轉租的約定;房屋轉租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經出租人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉租給他人。(八)變更和解除合同的條件;(九)租賃雙方的權利與義務;(十)當事人約定的其他條款;1、稅收與保險費的分擔。2、改建的規定。3、保證金。

　　客戶關系管理(CRM)是一種通過圍繞客戶細分來組織企業，鼓勵滿足客戶需要的行為，并通過加強客戶與供應商之間聯系等手段，來提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個企業的商業策略。

　　從20世紀90年代起，市場營銷策略就開始從“以產品為中心”向“以客戶為中心”進行轉移，開始強調并實踐Customer(客戶)、Cost(成本)、Channel(渠道)、Convenience(方便性)――“4C”。 “4C”最初關注的是把市場營銷概念引入企業的服務組織，對客戶/消費者進行高效、便捷、低成本的服務，“4C”提供了一種“以客戶為中心”的理念和初步方法。

　　在租賃管理中實施CRM涉及到的工作：1、建方詳細的租戶檔案;2、租賃期內的服務;3、租金繳納的管理;4、數據統計與分析;5、個性化服務。

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