特別推薦：2015年物業管理師考試《物業經營管理》章節重點匯總

　　第八章合同與風險管理

　　合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。

　　物業管理活動中主要的合同類型：(1)物業建設單位在開發過程中所訂立的合同。(2)前期物業服務合同與物業服務合同。(3)業主所簽訂的與物業管理活動有關的合同。這包括收益性物業的租賃合同、業主簽訂的業主公約、業主與裝修施工單位簽訂的裝修合同、業主與物業管理企業簽訂的裝修合同管理、業主與物業管理企業簽訂的保管合同、業主與保險公司簽訂的保險合同等。(4)物業管理企業與專營公司訂立的有關物業管理活動的專項服務合同。

　　前期物業服務合同具有以下特征：1、前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業簽訂;建設單位擁有物業，是物業的第一業主。2、前期物業服務合同具有過渡性;一旦業主大會成立并選聘了物業管理企業，前期物業管理服務即告結束，前期物業服務合同也相應終止。3、前期物業服務合同是要式合同;《物業管理條例》要求前期物業服務合同以書面方式簽訂。

　　B物業服務合同具有如下的委托合同的法律特征：(1)物業服務合同的訂立以當事人相互信任為前提;(2)物業服務合同是有償的;(3)物業服務合同既是諾成性合同又是雙務合同;(4)物業服務合同是勞務合同。

　　B物業服務合同的主要內容：1、物業基本情況;2、委托服務事項;3、雙方的權利義務;4、物業服務要求和標準;5、物業服務費用和維修費用;6、專項維修基金的管理和使用;7、物業管理用房;8、物業經營管理;9、委托服務期限;10、違約責任。

　　B物業管理工作自身的特點決定了物業服務合同簽訂時，除了遵循簽訂一般合同時的注意事項外，還要注意以下四個要點：(一)“宜細不宜粗”的原則。一般物業服務合同中對委托的管理服務應包括五個層次的約定：1、委托項目;2、各委托基目的具體內容;3、服務質量與標準;4、管理和服務費用;5、對物業管理企業的獎懲約定條款。(二)不應有無償無限期的承諾。(三)實事求是留有余地。(四)明確界定違約責任與處理方式。

　　物業管理招投標的原則：1、公開原則;2、公平原則;3、公正原則;4、合理原則。

　　“風險”是指發生某種不利事件或損失的各種可能性的總和。風險具有以下三個特征：1、負面性;2、不確定性;3、可測性。

　　BC風險的類型：1、純粹風隊與投機風險;純粹風險是指只有損失機會而無獲利機會的風險;而投機風險是指既有損失機會，也有獲利可能的風險。2、財產風險、責任風險及人身風險;責任風險是指他人遭受財產損失或身體傷害，在法律上負有賠償責任的風險。3、自然風險、社會風險、政治風險、經濟風險和技術風險;4、基本風險與特殊風險。

　　風險成本是指人們在處理風險過程中所付出的代價或遭受的損失。風險成本包括以下三個內容：1、防范、分散或轉移風險的費用;2、風險所帶來的損失及處理費用;3、風險的社會成本。

　　風險管理是指有目的、有意識地通過計劃、組織和控制等活動來避免或降低風險帶來的損失。

　　風險管理的步驟：1、風險識別;2、風隊評估;3、風險控制;風險控制的手段措施包括：(1)回避;(2)自擔或保留;(3)預防與抑制;(4)轉移。4、風險調整。

　　A保險合同是經濟合同的一種，是投保人與保險人之間關于承擔風險的一種民事協議。

　　A保險合同的法律特征：1、保險合同是一種要式合同;2、保險合同是一種附合合同;3、保險合同是雙務有償合同;4、保險合同是射幸合同，又稱為僥幸合同。

　　保險合同的主體可分為當事人和關系人兩大類。當事人是與保險合同直接發生關系的人，包括保險人、被險人和投保人。關系人是指與合同發生間接關系的人，如受益人、保隊代理人、保險經紀人。

　　B財產保險，從狹義來說，單指財產保險。其包括的主要險種為火災保險、企業財產保險、家庭財產保險、涉外財產保險等。

　　火災保險是財產保險的一種，它是對因火災及保險單中列明的各種自然災害和意外事故所引起的財產損失給予經濟保障的保險。傳統的火災保險僅承保三種危險，即火災、閃電、爆炸，其余保險好地震、洪水、空中飛行物附落等均視為火災保險的附加險。

　　火災保險對因火災、閃電、爆炸所造成的保險標的物的損失負賠償責任。除非經保險人同意并締結特別合約，對下列財產的損失，火災保險合同不予承保：1、寄托或寄售的貨物;2、金銀珠寶、古玩、古畫、藝術珍品、電腦資料等;3、票據、現金、郵票等有價證券以及圖冊、文件、槍枝彈藥、爆炸物品等。

　　火災保險的除外責任包括：1、保險標的自身的變化、自身發熱或烘焙所致的損失;2、由于地震、颶風、洪水、冰雹等自然災害以及戰爭、暴亂、罷工等戰爭或政治風險;3、直接或間接由于核反應、核子輻射和放射性污染;4、投保人的故意行為或重大過失。

　　物業火險投保范圍有兩種：一種是建筑結構火險，另一種是建筑內物件火險。

　　雇主責任保險：1、責任范圍;2、除外責任;3、賠償額度;(1)死亡;(2)傷殘;4、保險費計算;5、雇主責任保險的擴展責任;(1)附加醫藥費保險;(2)附加第三者責任險。

　　公眾責任保險，主要承保各種團體及個人在固定場所從事生產、經營等活動以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產損失，依法應由投保人所承擔的積各種經濟賠償責任。

　　A投保決策過程：1、詳細調查;2、確定所需的保險;3、保險金額和保險費的確定;4、選擇保險公司;5、分析保單條款。

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