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　　第五章 房地產市場與市場分析

　　A一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統。

　　影響房地產市場發展的社會經濟因素有：社會因素，經濟因素。

　　影響房地產市場轉變的社會經濟力量，1、金融業的發展;2、信息、通信技術水平的提高;3、生產和工作方式的轉變;4、人文環境地的變化;5、自然環境的變化;6、政治制度的變遷。

　　影響商品住宅需求的因素：B1、收入的變化;2、其他商品的價格的變化;3、對未來的預期;4、政府政策的變化。

　　房地產市場的供給的基本法則為B：當其他條件不變時，較高的商品價格會使可供銷售的商品數量增加，較低的商品價格會合可供銷售的商品數量減少。供給數量與價格的關系正好和需求數量與價格的關系相反，為正相關關系。

　　A與需求曲線一樣，影響市場供給數量的并不僅僅是價格，所以我們在描述供給的基本法則時假設除價格和供給數量外，其他因素均保持不變。這些假設不變的市場因素包括：開發成本、建造技術、政府政策、相關產品的價格、對未來的預期、開發商獲取利潤水平的目標等。三個非價格因素對市供給數量的影響：1、房地產開發成本;2、政府政策的變化;3、對未來的預期。

　　A房地產市場結構包括總量結構、區域結構、產品結構、供求結構和投資結構。要實理房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定的市場目標，保持房地產業與社會經濟及相關產業協調發展，必須準確把握房地產市場上的這些主要結構關系，1、總量結構;2、區域結構;3、產品結構;4、供求結構;5、投資結構。

　　房地產市場分類：(一)按地域細分;(二)按房地產用途細分;(三)按存量增量細分;(四)按交易形式細分;BA房地產交易包括房地產買賣、租憑和抵押;土地的交易包括土地買賣、租憑和抵押等子市場，由于我國場面市土地所有權屬于國家，因此土地交易實質是土地使用權的交易;新建成的房地產產品交易，存在著銷售(含預售)、租憑(含預租)和抵押等子市場;面向存量房屋的交易，則存在著租憑轉讓、抵押、保險等子市場;(五)按目標市場細分，通常情況下，可以將某種物業類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等;也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

　　房地產市場指標C，反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。

　　供給指標：1、存量;2、新竣工量;3、滅失量;4、空置量;5、空置北;6、可供租售量;7、房屋施工面積;8、房屋新開工面積;9、平均建設周期;10、竣工房屋價值。

　　需求指標：1、國內生產總值;國內生產總值有三種計算方法，即生產法、收入法和支出法。2、人口數;3、城市家庭人口;4、就業人員數量;5、就業分布;6、城鎮登記失業率;7、城市家庭可支配收入;8、城市家庭總支出;9、房屋空間使用數量;10、商品零售價格指數;11、城市居民消費價格指數。

　　市場交易指標：1、銷售量，指報告其內銷售房屋的數量，單位為建筑面積或套數;2、出租量，指報告期內出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數;3、吸納量，指報告期內銷售和出租房屋的數量之和;4、吸納率，指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例;5、吸納周期，指按報告期內的吸納速度(單位時間內的吸納量)計算;6、預售面積，指報告期末仍未竣工交付使用，便已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。7、房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數;8、房增價格，指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數價格表示;9、房地產租金，指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數租金表示。

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　　B房地產市場的特性，房地產市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規律性，如受價值規律、況爭規律、供求規律等的制約。由于房地產商品本身具有區別于其他商品的獨特屬性，房地產業在國民經濟中又具有特殊重要的地位，這就導致辭了房地產市場具有一系列區別于一般市場的基本特性。(一)市場供給的特點;(二)市場需求的特點;(三)市場交易的特點;交易是房地產產權的流轉及其再界定;(四)市場價格的特點;以上四個方面是房地產市場的主要特征，但對于某一國家或地區的房地產市場，還要受其社會經濟環境的影響，龍其是受到社會體制的規定。

　　政府管理房地產市場的主要職能C，是實施有效的宏觀調控和市場發育程度建立清晰完備的法制系統，保障房地產市場參與者的合法權益，使房地產市場的運作納入法制的軌道。

　　政府干預房地產市場院的政策目標通常包括：1、實現房地產市場持續健康發展。2、使存量房地產資源得到最有效的使用。3、保證為各類生產生活需要提供適當的入住空間。4、引導新建項目的位置選擇。5、滿足特殊群體的需要。

　　政府干預房地產市場的手段：1、土地供應政策;2、金融政策;3、住房政策;4、城市規劃;5、地價政策;6、稅收政策;7、租金和價格控制。

　　A房地產市場分析是通過信息將房地產市場的參與者與房地產市場聯系起來的一種活動，即通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規律和含義，預測市場未來的發展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態，把握市場機會或調整其市場行為。

　　物業經營管理計劃A(一)規劃與計劃，計劃是工作或行動前預先擬定的具體內容、目的、方針、辦法、標準、步驟、程序的過程等。

　　物業經營管理計劃，是物業管理規劃一系列子過程的結果，是物業管理師思想的具體化，體現了他們準備做什么，什么時候做，由誰去做以及如何做，即對未來行動方案的一種說明。

　　物業管理規劃，是構思前景、預測未來、確定欲達到的目的和取得的成果，估計可能會遇到的問題，并提出實現目的、解決問題的有效方案、方針、措施、手段、行動和程序，估算需要投入的資源和花費的時間，考察制約物業管理工作及其績效的內外環境因素的過程。

　　制定物業管理計劃的基本原則是：第一，物業管理師必須參加和主持;第二，發揮物業管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與;第三，實際參與物業管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定。

　　(二)計劃的用途，物業經營管理計劃，是用來指導、組織、實施、協調和控制物業經營管理過程的文件，也是處理物業經營管理過程中若干不確定性因素的工具，還是避免浪費、提高工作效率和經濟效益的手段。

　　(三)物業管理計劃的表現形式，物業管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。年度計劃是一種運行計劃，屬于戰術層次的計劃;中短期計劃則介于戰術層次和策略層次之間;長期計劃則屬于策略層次的計劃。

　　編制物業經營管理計劃的基礎工作A。為了制定物業經營管理計劃，首先要分析物業所處的宏觀市場環境和相關物業類型的市場狀態，其次要準確的把握物業所處鄰里區域的特征和物業本身的狀況，還要認真分析領會物業業主的相關目標，這些工作是制定物業經營管理計劃的基礎。(一)區域宏觀市場環境分析;(二)房地產市分析;(三)鄰里分析;(四)物業現狀分析;(五)業主目標，明確業主目標，是制定物業管理計劃的前提出。

　　物業管理計劃的主要內容：A1、建筑物管理計劃，建筑物管理計劃的內容，(1)建筑物維護的標準;(2)建筑物管理策略;(3)物業檢查計劃;(4)公共設施服務的內容。2、租賃計劃;3、財務收支計劃，預算是物業管理中財務控制和財務計劃的重要工具。4、物業運行績效評估及業主溝通計劃，(1)物業績效評估指標;(2)物業管理企業和業主的溝通。

　　物業管理計劃中的預算技術，(一)年度運營預算;(二)資本支出預算;(三)長期預算。

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