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　　房地產開發企業管理

　　房地產開發企業是具有企業法人資格的經濟實體，必須依法設立。

　　(一)設立房地產開發企業的條件

　　1.房地產開發企業資格

　　企業資格是該項企業成立的法定條件。根據房地產開發客觀情況和實際需要，設立房地產開發企業除應具備企業法人的一般條件外，還應符合《城市房地產開發經營管理條例》要求的以下條件：

　　(1)有100萬元以上的注冊資本;

　　(2)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

　　上述條件是針對全國基本情況提出的要求，標準較低。因此，《城市房地產開發經營管理條例》規定，省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件，作出高于上述標準的規定。

　　2.房地產開發企業資質

　　企業資質是行業主管部門針對不同條件企業所做的分類。為規范房地產開發企業的市場活動，《房地產開發企業資質管理規定》將房地產開發企業劃分為4個資質等級：

　　一級資質：

　　(1)注冊資本不低于5000萬元;

　　(2)從事房地產開發經營5年以上;

　　(3)近3年房屋建筑面積累計竣工30萬m2以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

　　(4)連續5年建筑工程質量合格率達100%;

　　(5)上一年房屋建筑施工面積15萬m2以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額;

　　(6)有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人;

　　(7)工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

　　(8)具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(9)未發生過重大工程質量事故。

　　二級資質：

　　(1)注冊資本不低于2000萬元;

　　(2)從事房地產開發經營3年以上;

　　(3)近3年房屋建筑面積累計竣工15萬m2以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

　　(4)連續3年建筑工程質量合格率達100%;

　　(5)上一年房屋建筑施工面積10萬m2以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額;

　　(6)有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人;

　　(7)工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

　　(8)具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(9)未發生過重大工程質量事故。

　　三級資質：

　　(1)注冊資本不低于800萬元;

　　(2)從事房地產開發經營2年以上;

　　(3)房屋建筑面積累計竣工5萬m2以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

　　(4)連續2年建筑工程質量合格率達100%;

　　(5)有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

　　(6)工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱;

　　(7)具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(8)未發生過重大工程質量事故。

　　四級資質：

　　(1)注冊資本不低于100萬元;

　　(2)從事房地產開發經營1年以上;

　　(3)已竣工的建筑工程質量合格率達100%;

　　(4)有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

　　(5)工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員;

　　(6)商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(7)未發生過重大工程質量事故。

　　(二)設立房地產開發企業的程序

　　1.房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到房地產開發主管部門備案：

　　(1)營業執照復印件;

　　(2)企業章程;

　　(3)驗資證明;

　　(4)企業法定代表人的身份證明;

　　(5)專業技術人員的資格證書和勞動合同;

　　(6)房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。

　　2.房地產開發主管部門在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業的條件。《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。房地產開發企業在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。房地產開發主管部門根據其開發經營業績核定相應的資質等級。

　　(三)房地產開發企業的市場活動規則

　　對房地產開發企業設立資質等級制度的目的，就是規范房地產開發企業的市場活動，維護市場的有序競爭。房地產開發企業必須按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發項目。二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目，承擔業務的具體范圍由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。各資質等級企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務，不得越級承擔任務。

　　《房地產開發企業資質管理規定》對企業未取得資質證書從事房地產開發經營的、企業超越資質等級從事房地產開發經營的、企業隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的，以及涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書等行為，均規定了相應的行政處罰。

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