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　　建筑物區分所有權

　　產生背景：

　　在一幢公寓里，同一樓面相鄰而居的業主甲和業主乙房屋之間的共有承重墻體是屬甲和乙兩位業主所有?還是屬該公寓所有的業主共同擁有?如果業主甲在裝修中毀損了這堵墻，不僅侵害業主乙的權益，而且對該層樓以上甚至整幢大樓所有業主的房屋安全都造成侵害，那么，業主乙以外的其他業主是否有權對該墻體主張權利?在這種情況下，就需要對建筑物的不同部分根據不同情況進行所有權方面的區分，建筑物區分所有權問題由此而產生。

　　1.概念和特征

　　建筑物區分所有權――指由區分所有建筑物的專有權、共有權以及基于共同關系而產生的成員權所構成的特別所有權。業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。(2010年單選題)其特征有：

　　(1)內容構成的復合性;由三部分組成，有別于普通的房屋所有權。

　　(2)權利處分的一體性;建筑物區分所有權中的三項權利必須一起處分，不得單獨處分。

　　(3)標的物是特定的空間，而非實體。

　　(4)是人與物的關系和人與人的關系的結合。

　　2.業主的專有權

　　專有權――指業主就其專有部分所享有的所有權。所謂專有部分，是指在建筑物中具有構造和使用上的獨立性的部分，它是構成建筑物區分所有權的基礎。一般認為此種專有權在性質上屬于空間權。

　　區分所有建筑物的專有部分屬于不動產，其權利變更適用于不動產的規定。(1)該專有部分在法律規定的范圍內可以由業主自由使用、收益和處分，并得排除他人干涉，(2)但是業主對專有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者違反業主共同利益。(3)專有部分的修繕、管理和維護，由業主為之并負擔其費用。

　　3.業主的共有權

　　共有權――指業主按照法律或者管理規約的規定，對區分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權利。在沒有約定時，每個人的共用部分應依業主專有部分所占的比例定之。

　　(1)建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外。(2)會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。

　　4.土地使用權

　　一幢建筑物所占用范圍內的土地使用權應由業主按份共有，個人的份額依其專有部分的面積在整幢建筑物中所占的比例來確定。在土地使用權和專有部分的關系上實行連動主義，即只能一起處分，不得分離。

　　5.成員權

　　――指業主基于在一幢建筑物的構造、權利歸屬和使用上的不可分離的共同體關系而產生的作為建筑物的團體成員所享有的權利和承擔的義務的總和。

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