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　　寫字樓的租約制定

　　通常情況下，業主會事先要準備好一個適用于寫字樓物業內所有出租單元的標準租賃合約，業主和潛在的租戶可在這個基礎上，針對某一特定的出租單元就各標準條款和特殊條款進行談判，以便在業主和租戶間就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。標準租約中的許多條款只需要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進行認真的談判。談判中雙方關注的其他問題還包括租金及其調整、所提供的服務及服務收費、公共設施如空調、電梯等使用費用的分擔方式等。

　　(一)租賃合約中的標準條款

　　在編制標準租賃合約(簡稱租約)的過程中，業主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的經營費用;而對于潛在的租戶來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業出租時須共同遵守的一系列特定條款。

　　由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款，可能規定要參考一個標準指數(如消費者價格指數或商業零售價格指數)，來確定租金定期增長的數量或幅度。顯然，各城市的消費者價格指數能比較準確地反映當地通貨膨脹的水平，但由于消費者價格指數有時變化幅度非常大，尤其是在經濟高速發展的地區或經濟不穩定的地區，這就使得租戶很難接受用消費者價格指數作為租金向上調整的基礎這樣一個條件。因此，租戶和物業經營管理企業更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元/m2或每年上調8%;當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了令租賃雙方共同承擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最高限，以便由租戶承擔最高限以內的風險，由業主承擔最高限以外的風險。

　　在寫字樓物業租約中，并非所有的物業經營費用都必須包含在租金中。在“毛租”的情況下，業主要支付物業經營過程中的所有費用，并且要在所收取的租金中包括進這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些經營費用如能源費用，可由寫字樓內的租戶以某種方式按比例分攤，由物業經營管理企業向租戶單獨收取后直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業主或租戶歡迎，因為物業經營管理企業通常是按租金的一定比例收取物業管理費，如果將經營費用加到租金里面去，業主或租戶多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。

　　當所有的經營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式叫“凈租”，由物業經營管理企業代收代繳的費用可按租賃面積基礎租金的一個固定比例計算。常用的“凈租”方式根據代收代繳費用所包括的項目多少還可以再進行細分，但一般情況下，代收代繳的費用越多，基礎租金就越低。換句話說，寫字樓物業“毛租”時的租金很高，因為業主要從所收租金中支付所有的經營費用;采用“凈租”方式時，代收代繳費用覆蓋的內容越多，基礎租金就越低，因為租戶直接分擔了寫字樓經營過程中的部分或全部費用。

　　具體的租約中，要規定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租戶間按比例分攤計算的方法。最常見的代收代繳費用是除房產稅和保險費外的水、電、煤氣等資源的使用費。此外，設備使用費和寫字樓公共空間的維護維修費用，也常常單獨繳納。設備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶間進行分攤，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規定了業主所需承擔的最大經營費用額，例如每年每平方米40元或每年總計20萬元，而超過這個數額的經營費用就要由租戶分擔。

　　(二)折讓優惠和租戶權利的授予

　　折讓優惠是業主給租戶提供的一種優惠，用以吸引潛在的租戶。折讓優惠雖然能使租戶節省寫字樓的租金開支，但租約中規定的租金水平不會變化。折讓優惠的具體做法很多，如給新入住的租戶一個免租期、為租戶從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業主間的租約而需繳納的罰金、或對租戶入住前的裝修投資提供資金幫助等。折讓優惠可能是由業主先提供一筆資金，供租戶用于裝修投資或支付其他費用，但在租賃期間內，這筆資金仍要通過各種方式歸還業主。這樣做的一個好處，就是能保證租約中所規定的租金水平與市場所能承受的水平相當。

　　另外的折讓優惠，可能會體現在租約續期的有關條款上。如果租戶預計由于自己業務的發展可能會在未來增加承租面積，則一般希望業主在將來(一般是租約期滿)能滿足其擴展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣，否則業主很難接受這一做法，因為有時為了滿足當前租戶的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業主通常可以給租戶一個優先權，即如果租戶想擴大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態的話，則該租戶在同等條件下有優先承租權。有時租戶還會要求在租約中加上原租約條件下續租的條款。

　　然而，業主不愿在租約期滿時賦予租戶過多的權利。這里主要有兩個方面的原因：首先，期限較長的租約所規定的租金，在租賃期間內很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調整的條款在發揮作用，但實際租金常常低于市場租金;另外，在租約期滿時賦予租戶一定的權利，也并不能保證其繼續承租。在某些時候，租約中還會包括有關提前終止租約的條款，規定租戶只要提前一定的時間通知業主并按規定繳納罰金，租戶就可以提前終止租約。賦予租戶一定的權利，在大多數情況下是業主不情愿的事，但業主為了保持物業的市場競爭力，有時不得不這樣做。

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