特別推薦：2014物業管理師《制度與政策》第五章考點匯總

　　公有住宅售后維修養護管理

　　《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》(已廢止)是住房制度改革中，國家向居民和職工售賣公有住宅初期，建設部制定和頒布的管理規章。該規定根據國家售賣公有住宅的形勢和住房制度改革政策，明確了公有住宅售后的維修養護義務和管理責任，對推動住房商品化，保障住宅所有人的合法權利和住用安全，有著重要的作用，至今仍是各地房地產行政管理部門指導、監督公有住宅售后維修養護管理的重要文件。其中對住宅各項使用部位和附屬設施設備的劃分原則，也是目前商品住宅界定維修養護責任范圍的主要原則。

　　(一)住宅各項使用部位和附屬設施設備的劃分原則

　　住宅與其他物品不同，不僅具有復雜的結構，而且普遍處于共有財產狀態。因此區分公有住宅售后的管理責任，首先必須對住宅各項使用部位和附屬設施設備提出劃分原則，然后才能確定責任主體。

　　1.住宅自用部位和自用設備

　　住宅的自用部位和自用設備，是指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣等戶表以內的設備和自用陽臺。

　　2.住宅共用部位

　　住宅的共用部位，是指住宅承重結構部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、內外墻體和基礎，以及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備設施用房、建筑內的車庫等。

　　3.住宅共用設施設備

　　住宅的共用設施設備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設施和電梯等。

　　(二)住宅各部位與設施設備的維修養護責任

　　1.住宅所有人的維修養護責任

　　公有住宅出售后，住宅自用部位和自用設備的維修養護，由住宅所有人承擔維修養護責任。住宅所有人可以自行維修養護，也可以委托他人維修養護。

　　2.售房單位的維修養護責任

　　公有住宅出售后，住宅共用部位和共用設施設備的維修養護，由售房單位承擔維修養護責任。售房單位可以自行維修養護，也可以委托其他房地產經營管理單位即物業管理企業，承擔維修養護責任。

　　住宅共用部位和共用設施設備的維修養護費用，可以由售房單位按照規定比例向購房人收取。維修養護費用不足時，暫由原售房單位承擔。具體收取標準和辦法由省、自治區、直轄市人民政府規定。

　　電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新，按照國家和地方原有規定執行。

　　3.其他責任

　　包括道路、上下水管道、窨井、化糞池、室外泵房、綠化等，住宅建筑以外的市政公用設施，按照政府規定的職責分工負責維修和管理。

　　(三)公有住宅出售后的使用與管理

　　住宅所有人和維修養護責任單位，應當定期對住宅的自用部位、自用設備或者共用部位、共用設施設備進行維修養護，保證居住安全和設備的正常使用，并接受房屋所在地人民政府房地產行政主管部門的指導、監督和管理。

　　住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設施設備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設施設備正常運行有影響的自用設備。住宅的共用部位和共用設施設備，凡屬人為損壞的，由責任人負責修復或者賠償。

　　住宅共用部位和共用設施設備的維修養護費用應當專戶存人銀行，由維修養護責任單位專項用于住宅共用部位和共用設施設備的維修養護。維修養護費用的使用受該幢住宅各所有人的共同監督。

　　在當地人民政府房地產行政主管部門的指導下，由原售房單位、有關管理部門及相關住宅所有人協商成立民主管理性質的住宅管理委員會，負責組織落實住宅維修養護管理工作;監督維修養護費用的使用;組織制訂相關所有人共同遵守的協議;并協助有關部門調解相關所有人之間的住宅糾紛。

　　個人購買的其他住宅的維修養護管理，參照上述規定執行。已經實行物業管理的住宅維修養護管理方式，按照相關規定執行。

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