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物業服務收費形式與成本構成

　　1.包干制收費形式

　　《物業服務收費管理辦法》規定：“包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。”實行物業服務專用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

　　包干制是目前我國住宅物業服務收費普遍采用的形式。包干制收費形式下，業主按照物業服務合同支付固定的物業服務費用后，物業管理企業必須按照物業服務合同要求和標準完成物業管理服務。換句話說，就是物業管理企業的盈虧自負，無論收費率高低或物價波動，物業管理企業都必須按照合同約定的服務標準提供相應服務。

　　包干制物業收費形式比較簡捷，但交易透明度不高。在收費率偏低時，容易導致物業管理企業虧損;在市場不規范時，個別物業管理企業可能通過減少物業服務成本來保證企業利潤，業主的權益可能受到侵害。

　　2.酬金制收費形式

　　《物業服務收費管理辦法》規定：“酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。”實行物業服務酬金的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

　　酬金制也稱傭金制，這種物業服務收費方式在非住宅物業管理項目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業管理也已采用。酬金制的物業服務支出由業主負擔，物業管理企業受業主委托，運用自身的管理知識、經驗和專業技能組織實施物業管理服務，并取得事前約定比例或數額的酬金。

　　為保證實施物業管理服務所需費用，酬金制要求業主按照經過審議的預算和物業管理合同的約定，先行向物業管理企業預付物業服務支出。物業服務支出為所交納的業主所有，物業管理企業對所收的物業服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　根據《物業服務收費管理辦法》規定，實行物業服務費用酬金制的物業管理企業，應當履行以下義務：

　　(1)物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況;

　　(2)業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復;

　　(3)物業管理企業應配合業主大會按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

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