特別推薦：2014物業管理師《物業管理實務》第十一章考點匯總

　　物業服務費核算要點及方法

　　(一)確定服務費成本構成的注意事項

　　一是要求詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實;二是全面，不要漏項;三是測算依據準確，不用或少用估值。

　　(二)收集原始數據

　　服務費的核算要做到合理、準確，對原始數據和資料的收集就至關重要。如在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數量和對市場價格進行詳細調查，其他關于工資水平、社會保險、專業公司單項承包、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等，均應嚴格按政府和有關部門的規定和實際支出標準等有效依據作為測算基礎。

　　(三)物業服務費的測算

　　物業服務費測算，首先應根據物業服務費支出(成本)項目和內容進行分解，然后由各部門或相關人員分別測算各單項費用。如在測算共用部位、共用設施設備運行維護費項目時，應分別測算其子項目，如公共建筑及道路土建零修費、給排水設備日常運行維護費用、電氣系統設備維護保養費等的費用，在完成各子項目測算的基礎上，將子項目費用求和后即為所需“共用部位、共用設施設備運行維護費”。

　　各單項費用測算完畢進行加總，即為物業服務支出(成本)總額，加上物業管理酬金(酬金制)或法定稅費及利潤(包干制)后，即得出物業服務費總額。以物業服務費總額除以該物業可收費總建筑面積即可得出單位面積物業服務費標準。

　　[案例) 某項目可收費總建筑面積10萬m2，經測算該項目全年各項費用如下：

　　(1)各類管理服務人員的工資、社會保險等50萬元

　　(2)共用部位、共用設施設備的運行維護費20萬元

　　(3)清潔衛生費15萬元

　　(4)綠化養護費10萬元

　　(5)公共秩序維護費10萬元

　　(6)辦公費5萬元

　　(7)固定資產折舊2萬元

　　(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費2萬元

　　(9)業主委員會辦公費、社區文化活動費等其他費6萬元

　　合計 120萬元

　　若采用酬金制方式，且約定物業管理酬金比例為10%，則該項目單位物業服務費標準為：120萬元×(1+10%)÷10萬m2÷12月=1.1元/m2?月

　　若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業服務費標準為： (120萬元+12萬元)÷10萬m2÷12月=1.1元/m2?月

　　在物業服務費測算完畢后，可編制物業服務費核算表，以便提交建設單位或業主大會。核算表的內容一般包括序號、核算項目、核算依據、計算式、計算結果各項占總費用的比例、備注等欄目和內容。同時，在有關需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進行表述。

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