物業管理企業的義務

　　《條例》第三十六條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。”但是，物業服務合同約定物業管理企業的義務是多方面的，其中一些服務義務僅靠物業管理企業單方面的行為就可以完成，還有一些服務義務較為復雜，僅靠物業管理企業單方面的行為難以完成，需要業主以及相關行政管理部門共同發揮作用，其中包括物業管理企業維護物業管理區域秩序和協助安全防范的義務。

　　(一)物業管理企業維護物業管理區域秩序的義務

　　1.業主違反物業管理區域秩序的主要表現

　　物業管理區域秩序需要全體業主共同遵守才能得到良好的維護，在物業管理活動中，總有個別業主缺乏法制觀念，道德意識淡薄，為個人利益違反物業管理秩序，損害其他業主的合法權益。

　　2.維護物業管理區域秩序的主要方式(重點)

　　為維護物業管理活動的正常秩序，《條例》規定對物業管理區域內違反有關治安環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律法規規定的行為，物業管理企業應履行如下義務：

　　(1)履行告知義務。業主對在物業管理區域內應當遵守哪些制度、如何進行各項活動享有知情權。物業管理企業對于《業主臨時公約》、《業主公約》、《房屋及設備設施使用說明書》，以及關于房屋裝修、環境衛生、綠化等公共秩序的規章制度，應當利用業主人住通知、公告欄、各種宣傳資料等形式，向業主廣泛宣傳告知。業主需要裝飾裝修房屋的，物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　(2)履行制止義務。對已經發生的業主違規行為，物業管理企業必須履行管理職責，通過勸告、批評教育等方式制止業主的違規行為。值得注意的是，《條例》只是為物業管理企業設定了一項制止義務，并沒有賦予物業管理企業行政執法權。

　　(3)履行報告義務

　　對一些違法違規行為，例如入室盜竊行為，物業管理企業可能能夠制止。對一些違法違規行為，例如擅自改變房屋用途行為，物業管理企業可能無法制止，因為沒有相應手段。這時，物業管理企業所應當做的，是及時向有關主管部門報告。為了及時解決違法行為，防止有關行政主管部門的不作為，《條例》強調，有關主管部門應當及時處理物業管理企業的報告。按照這一規定，如果物業管理企業報告之后，相關主管部門不予理睬，屬于行政不作為，應當承當相應的法律責任。

　　3.業主違反物業管理秩序的法律責任

　　物業管理企業認真履行告知、制止、報告三項義務后，對于故意違規業主，并給其他業主造成損害后果的，依照《民法通則》關于相鄰權規定及相關法律規定，由違規業主承擔侵權責任，物業管理企業不承擔物業服務合同的違約責任。

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　　(二)物業管理區域的安全防范協助義務

　　1.物業管理企業在安全事故中的義務(重點)

　　《條例》第四十七條第一款規定：“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”其中，首先強調了物業管理企業在安全防范工作中的地位，是協助相關主管部門做好安全防范工作，而不是對物業管理區域內的安全防范工作全面負責。其次，在發生安全事故時，要求物業管理企業履行三項義務：

　　(1)發生安全事故時要立即采取應急措施，避免擴大損失。例如發生火災，應當及時拉斷電源并采取滅火措施;發生犯罪案件在發生安全事故時，物業管理企業應當積極配合公安機關抓捕罪犯。

　　(2)及時向有關行政管理部門報告事故。火災向消防部門報告;燃氣爆炸向市政部門報告;刑事案件向公安部門報告;工程事故向建設部門報告;物業管理方面的事故向物業主管部門報告等。

　　(3)協助做好救助工作。協助搶救受害人員和財產，協助作好各方面的善后工作。

　　2.物業保安人員的職責

　　《條例》第四十七條第二款規定：“物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益”。

　　物業保安人員的主要職責是維護物業管理區域內的公共秩序，為業主提供良好的生活環境。按照有關規定，物業保安人員執行任務時，必須著統一的保安制式服裝、佩戴統一的保安專用標志(包括帽徽、胸牌、臂章、肩章、級別標識等)。保安人員在值勤巡邏中，遇到正在實施的不法行為時，應迅速制止;在門衛勤務中，當發生群體性事件，干擾、破壞客戶單位正常的生產、生活、工作秩序時，應將有關情況及時報告客戶單位或當地公安機關。同時，物業保安人員不得剝奪、限制公民人身自由;不得搜查他人的身體或者扣押他人合法證件、合法財產;不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。

　　物業管理企業的責任　物業的使用與維護

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