物業服務收費管理

　　根據《價格法》和《條例》的基本精神，2003年11月，國家發展改革委員會和建設部聯合頒布了《物業服務收費管理辦法》。該辦法對物業服務收費的定價形式、收費形式、費用構成，相關主體的權利義務以及監管措施等均作出具體規定。

　　(一)物業服務收費定價形式

　　《價格法》對于包括服務收費在內的價格管理，規定了三種定價形式：

　　一是政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。

　　二是政府指導價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。

　　三是市場調節價：是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

　　我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行市場調節價，由業主和物業管理企業根據不同的服務項目和標準協商議定，主管部門只作備案登記。對普通住宅的物業服務收費，開始則采取了較為嚴格的管理措施，一般都采取政府定價和政府指導價的管理方式，其中絕大多數物業項目都是采取政府定價管理方式。

　　以政府定價方式管理物業服務收費，在物業管理活動開展初期，對于推行物業管理，穩定物業管理收費秩序，發揮了重要的積極作用。但是，隨著物業管理活動的全面展開，以政府定價方式管理物業服務收費，也逐漸暴露各種弊端。

　　為此，《物業服務收費管理辦法》不再規定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調節價對物業服務收費進行管理。

　　物業服務收費實行政府指導價的具體方式是，由房地產行政主管部門根據物業管理服務的實際情況和管理要求，制定物業管理服務的等級標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產行政主管部門，測算出各個等級標準的物業管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業管理服務項目的具體收費標準，由業主與物業管理企業根據規定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業項目的服務等級標準和調整因素，在物業服務合同中約定。

　　以上可以看出，采取政府指導價收費的物業服務項目，價格主管部門不再針對具體物業項目審批收費標準，而是針對物業管理主管部門制定的服務標準制定價格幅度，以便指導業主與物業管理企業根據具體服務情況協商服務價格。

　　實行市場調節價的物業服務收費，則完全由業主與物業管理企業按照市場原則自由協商價格并在物業服務合同中約定，政府不予干預。

　　考慮各地經濟發展狀況與市場環境不盡相同，《物業服務收費管理辦法》規定：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。”