2014物業管理師物業經營管理:房地產投資的技術分析
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房地產投資的技術分析
投資分析的基本概念
1.現金流量：在房地產投資分析中，某一項投資活動作為一個獨立的系統，一定時期各時點上實際發生的資金流出或流入
2.凈現金流量：現金流出與現金流入之差
3.有效毛收入=潛在毛租金收入?空置和收租損失+其他收入
凈運營收益=有效毛收入?運營費用
凈運營收益的最大化是業主最關心的問題，也是考察物業管理企業
的物業管理工作成功與否的主要方面
現值與現值計算
1、資金時間價值的大小，取決于3方面的因素(投資利潤率、通貨膨脹率、風險因素)
2、單利計息：Fn=P(1+i×n) 我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是單利計息，計息周期為“年” n和i要對應，i為月，n即為月;i為年，n即為年。
3、復利計息：Fn=P(1+ i ) n。我國房地產開發貸款和住房抵押貸款按復利計息
房地產投資財務評價指標
1.房地產投資的收益或總回報，包括投資回報(報酬)和投資回收(資本的回收)。
2.房地產投資分析的目的：考察房地產投資項目的盈利能力和清償能力
3.現金回報率：房地產置業投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率
現金回報率=(現金報酬/初始權益資本)×100%
4.投資回報率：房地產置業投過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率
投資回報率=(年凈收益/初始權益資本)×100%
5.償債備付率：對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1.2
6.資產負債率= (負債合計/資產合計)*100% 房地產開發屬于資金密集型經濟活動，所以房地產開發公司的資產負債率一般較高
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