《條例》創設的法律制度

　　《條例》就業主的權利和義務，業主大會的組成、職責和行為規則，前期物業管理，業主與物業管理企業的法律關系，業主處理財產共同利益的方式等，創設了業主大會、業主公約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業管理企業資質管理、物業管理從業人員職業資格、住宅專項維修資金等七項物業管理的基本制度(具體內容見第三章)。學習和貫徹《條例》，關鍵在于要準確把握《條例》所創設的法律制度的內涵。

　　(一)尊重和維護業主的財產權利

　　物業管理的基礎是業主的財產權。對物業進行管理是業主行使財產權的行為。選聘物業管理企業實施管理只是業主管理自身物業的方式之一，業主還可以根據實際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項事務直接委托專業公司?！稐l例》本著尊重業主財產權利的原則，并不強制業主必須實行物業管理，而只是規范實行物業管理時各方的行為。當然，隨著社會對物業管理認同感逐步提高，越來越多的業主會選聘物業管理企業來管理物業。

　　《條例》充分尊重和維護業主的財產權利。凡是依附于財產所產生的法律關系，均遵循了民事法律關系的基本原則，強調物業管理企業與業主是平等的民事主體，是服務與被服務的關系，保證業主充分行使財產權。對于業主的共同利益，也由業主在民主協商的基礎上自行平衡。建設單位和物業管理企業的行為給業主造成損失的，應該依法承擔民事損害賠償責任;物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途，或利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修養護，剩余部分由業主大會決定使用。這充分體現了保護業主權益的立法精神。

　　(二)建立業主民主協商、自我管理、平衡利益的機制

　　共同財產和共同利益是構成業主之間聯系的基礎。業主共同財產的管理和共同利益的平衡，需要有民主協商的機制來實現。業主一旦共同決定委托物業管理企業實施物業管理，就將共同財產的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業主利益的分散性與整體業主利益的協調性之間實現均衡;業主加人共同契約就意味著要遵守少數服從多數的原則。

　　(三)《條例》和有關法律法規共同規范物業管理活動

　　物業管理活動中的問題，有的是由《條例》所規范的，有的是由其他法律法規所規范的。物業管理活動各方主體也應當遵守其他法律、法規確定的行為規范?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》等法律、法規規定的相關制度，都是規范物業管理活動的法律依據。所以，在貫徹實施《條例》中，不僅要學習領會《條例》的內涵，還要學習和貫徹好其他有關的法律、法規。

　　(四)妥善處理政府和市場的關系(重點)

　　物業管理活動中大量的是處理民事關系，應當通過設定規則，由當事人自行調節和通過司法程序調節。對這些民事關系，不宜采取政府行政措施進行調節?！稐l例》對不產生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務，不設置政府行政管理權;對不屬于政府行政職責的事務，不設定行政規則;對應當由業主自行處理的事務，不設定行政強制措施。同時《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰;對違反行政管理規定，又同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優先的原則。

　　市場規則的完善是市場主體行為規范的基礎。物業管理的發展從根本上取決于市場規則的完善和市場機制的良性運行。《條例》按照社會主義市場經濟的原則，對物業管理活動的競爭機制、物業服務的定價、物業服務合同等作出了規定。這些規定的目的，就是培育市場，充分發揮市場優化資源配置的作用?！稐l例》是一部體現政府轉變職能的行政法規。各級房地產行政主管部門，按照《條例》的精神，主要應把完善市場機制放在重要位置，切實轉變職能，做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化手續，方便群眾。

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