《條例》頒布前的物業管理制度建設

　　從20世紀90年代初到《條例》頒布前，對于物業管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設加以推動和規范。這一階段的物業管理政策法規主要體現以下特點：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、中國香港特區等國家和地區的先進經驗;二是過渡性，主要考慮傳統房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革;三是針對性，主要是針對當時當地物業管理實踐中出現的問題，選擇應對性的政策和方法。

　　我國的物業管理制度是由國家法規政策和地方性法規政策共同組成的，下面主要對全國性的法規政策進行簡要介紹。

　　(一) 城市新建住宅小區管理辦法

　　個人購房比例的迅猛增加致使住房產權多元化格局迅速形成，原有住房維修管理體制已經難以適應情況變化，業主與開發商及其維修管理機構的矛盾日益突出。建設部在認真總結一些地區物業管理基本做法與經驗的基礎上，于1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，確立了城市新建住宅小區物業管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向。

　　《城市新建住宅小區管理辦法》是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件，是推動我國全面開展物業管理活動的基石，對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。其中規范了以下幾項主要內容：

　　(1)確定了物業管理活動的主管部門;

　　(2)確定了物業管理工作的基本內容;

　　(3)明確了社會化、專業化的物業管理模式;

　　(4)確定了業主選舉產生物業管理委員會制度;

　　(5)明確了管理委員會的權利與義務;

　　(6)明確了物業管理企業的權利與義務;

　　(7)確定了物業管理服務的合同制度與備案制度;

　　(8)針對業主的主要違規行為提出管理措施;

　　(9)針對物業管理企業的違規行為規定了行政處罰措施

　　(二)物業管理服務考評標準

　　1.《全國優秀管理住宅小區標準》

　　為貫徹建設部《城市新建住宅小區管理辦法》，提高城市住宅小區的整體管理水平，推動社會化、專業化的物業管理進程，建設部于1995年印發了《全國優秀管理住宅小區標準》及考評驗收工作的通知。

　　2.《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

　　1997年建設部印發了《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》，針對大廈物業管理的情況和特點，規定了管理標準和考評內容，從此使大廈的物業管理也納入規范管理的軌道。

　　3.《關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知》

　　根據全國物業管理迅猛發展的形勢需要，2000年5月，建設部發布了《關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知》。 修訂后的標準較原來的標準在條款設置和評分細則上都提出了更高的要求。建設部要求各地在考評驗收時必須從嚴掌握，使評選出的物業管 理項目真正體現先進性和示范性。通知附件分別編制了全國物業管理示范住宅小區、示范大廈、示范工業區三個標準及評分細則。

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　　(三)物業管理從業人員培訓合格上崗制度

　　針對物業管理人員素質普遍偏低的狀況，為全面提高隊伍素質，規范物業管理人員行為，提升管理質量，1996年建設部人事教育勞動司與房地產業司聯合下發了《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》，通知主要內容包括：

　　第一，關于物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗實施辦法。實施辦法對培訓目標、培訓對象、培訓內容、培訓方式、教材、考試內容、考試方法、崗位合格證書的頒發與管理、組織領導等都作了明確規定。實施辦法特別強調，崗位培訓質量是持證上崗工作的關鍵，建設部要求各地要高度重視培訓質量，嚴格把關，防止走過場，保證物業管理崗位培訓收到實效。

　　第二，物業管理企業經理崗位規范。物業管理企業經理崗位規范包括三個內容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教學計劃。

　　第三，物業管理企業部門經理、管理員崗位規范。物業管理企業部門經理、管理員崗位規范也包括三個內容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教育計劃。

　　培訓合格上崗制度實施后，全國已有近十萬物業管理從業人員經過物業管理基礎理論和專業知識的培訓，極大地提高了物業管理人員的理論水平和專業素質。

　　(四)《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》

　　為規范物業管理企業的服務收費行為，保護消費者的正當權益，1996年，國家計委和建設部聯合下發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區物業管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理，以及違反《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰，都做了明確規定。該辦法還要求各級政府物價部門會同物業管理行政主管部門加強對物業管理服務收費的監督和指導。《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》實施后，對維護物業管理正常收費秩序發揮了重大作用。

　　(五)《物業管理企業財務管理規定》

　　為規范物業管理企業財務管理行為，有利于企業公平競爭，加強財務管理和經濟核算，財政部1998年頒布了《物業管理企業財務管理規定》，該規定結合物業管理企業的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營業收入和利潤等方面具體規范物業管理企業的財務管理行為。

　　(六)《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》

　　為保障住房售后的維修管理，維護住房產權人和使用人的共同利益，建設部、財政部于1998年11月印發了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，該辦法規定：凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位共用設施設備維修基金，專項用于保修期滿后的大修、更新和改造。為了保證維修基金的安全，該辦法規定維修基金應當專戶存儲、專款專用，嚴禁挪作他用。同時，還詳細規定維修基金的繳交、代管和監管等方面的內容。

　　(七)《物業管理企業資質管理試行辦法》

　　在物業管理迅猛發展形勢下，眾多物業管理企業應運而生，其中一些企業在資傘、人員、經驗和物質條件方面，難以適應所承接物業管理項目的需要，從而給物業管理市場造成一定危害。為規范物業管理市場秩序，加強對物業管理企業經營活動的管理，1999年建設部印發了《物業管理企業資質管理試行辦法》，要求從事物業管理的企業必須按照《試行辦法》的規定，申請企業資質評定，然后才能依法運營。經過幾年的試行，發揮了良好的效果，物業管理企業基本納入行業管理，物業管理市場也基本得到穩定。

　　(八)《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

　　為加強住宅室內裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質量和安全，維護公共安全和公共利益，2002年3月建設部發布了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)。該辦法明示了裝飾裝修活動的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業、物業管理企業以及相關行政管理部門在裝飾裝修活動中的法律關系和法律責任，規定了裝飾裝修管理服務協議和裝飾裝修合同的主要內容。該辦法是物業管理企業提供裝飾裝修管理服務的法規依據，對規范裝飾裝修行為起到了重要作用。

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