收益性物業估價的基本方法

　　1、 物業估價產生了三大基本方法：市場法、成本法、收益法

　　一般要同時采用兩種以上的方法

　　2、 市場法(市場比較法、比較法)：指是將估價對象與在估價時點

　　的近期發生過交易的類似物業進行比較，對這些類似物業的成交價格做適當的處理，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

　　3、 市場法適用的對象是具有交易性的物業：如開發用地、普通商

　　品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房。

　　4、 很少發生交易的物業：如特殊廠房、學校、紀念館、古建筑、教

　　堂、寺廟

　　5、 市場法估價4步驟：搜集交易實例―選取可比實例―對可比實例

　　成交價格進行處理―求取比準價格。

　　6、 成本法：指現分別求取估價對象在估價時點時的重新構建價格和

　　折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

　　7、 只要是新近開發建設、可以假設重新開發建設或者計劃開發建設

　　的物業，都可以采用成本法估價。成本法特別適用既無收益又很少發生交易的物業估價，如學校、圖書館、體育場館、醫院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用公益的物業。

　　8、 成本法估價4步驟：搜集有關物業開發建設的成本、稅費、利潤

　　等資料―測算重新構建價格―測算折舊―求取積算價格。

　　9、 投資利息：與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發

　　成本和管理費用的利息，無論來源是借貸資金還是自由資金都應計算利息。

　　10、成本法的計算公式：物業價格=重新構建價格―折舊

　　11、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊、經濟折舊

　　1)物質折舊：建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。

　　2)功能折舊：建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。

　　3)經濟折舊：建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。

　　12、收益法(收益資本法、收益還原法)：指預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值，一求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。(收益法分為直接資本化法和報酬資本化法)

　　13、收益法以預期原理為基礎，適用對象是有收益或有潛在收益的物業，但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性物業的估價，收益法大多不適用

　　14、收益法4步驟：搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料―預測估價對象的未來收益(如凈收益)―求取報酬率或資本化率―選用適宜的收益法公式計算出收益價格

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