特別推薦：2014物業管理師《綜合能力》第九章知識點匯總

　　社區管理主體建設

　　社區管理主體是社區存在和發展的基本條件。從根本土說，社區管理主體的建設就是社區管理主體的改革、重組與完善和不斷優化管理功能、提高工作效率的過程。目前社區管理主體的建設已逐步上升為整個社區工作的重心。當前我國正處在經濟轉型期，加強社區管理主體的建設，對于維護社區穩定，發揮社區功能，促進社會發展，實現小康社會的建設目標都具有重要的現實意義。

　　1.社區管理主體建設的含義

　　社區管理主體建設是指以社區黨政組織(社區黨組織、街道辦事處和鄉鎮政府)為核心，由社區自治組織、業主委員會和社區中介組織共同參與，旨在進一步健全管理主體的組織機構，完善社區管理主體的功能和制度，提高社區管理主體的工作效率的過程。社區管理主體建設不僅僅是其本身的建設，更為重要的是通過社區管理主體的組織、功能和制度的建設，提高工作效率，這是社區管理主體建設的直接目的。

　　2.社區管理主體建設的內容

　　社區管理主體建設的內容很多，在現階段，根據社區發展的實際需要我們將著重探討社區管理主體的組織建設。

　　第一，社區黨組織建設

　　社區黨組織是我們黨的基層組織。社區黨組織的存在是我國社區工作有別于其他國家的一個非常顯著的特點，是我國社區管理和建設工作中的一大特色。尤其是隨著我國改革開放的不斷深入，市場經濟的不斷發展，密切黨同群眾關系，加強社區黨組織建設，成了鞏固黨的執政基礎的重要保證。

　　第二，社區政府組織建設

　　街道辦事處是區人民政府的派出機關，接受區人民政府領導，依照法律、法規的規定，在本轄區內行使相應的政府管理職能。街道辦事處的設立、變更或者撤銷，應當根據地域條件和居民分布狀況，在滿足便于聯系群眾和有效管理的要求的前提下，向區人民政府提出申清，市民政局審核同意后報市人民政府批準。

　　第三，社區自治組織建設

　　江澤民同志在黨的十六大報告中指出“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的文明社區”，“擴大基層民主，是發展社會主義民主的基礎性工作。”現階段我國城鄉社區的自治組織主要有以下幾種形式：城市居民委員會、志愿者協會組織、文化體育類社團、村民委員會。

　　第四，社區中介組織建設

　　社區中介組織在推進社區建設與管理、增強社區凝聚力、加強社區團結、提高居民的自治能力中扮演著極為重要的角色。對于社區中介組織的內涵，學術界目前尚無嚴格、統一的認識。有的認為，社區中介組織又可稱為非政府組織或者是非盈利組織。它主要致力于社區服務和管理，宗旨是滿足社區居民的需求。在我國現階段，社區中介組織尚處于起步和發展階段，成熟或比較成熟的社區中介組織還為數不多，要根據居民服務的需求，培育和發展各種類型的社區民辦非企業性服務組織和服務機構，通過這些專業化的機構，為社區提供高質量和全方位的服務，要繼續鼓勵和支持各類志愿服務組織的社區工作，并使其逐步規范化、制度化。

　　第五，業主委員會建設

　　業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理，由業主代表組成，代表業主利益，向社區各方面反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司行為的一個民間性組織。業主委員會是由業主大會或業主代表大會從全體業主中選舉產生，經政府批準成立的代表全體業主合法權益的社會團體，其合法權益受到國家法律的保護。

　　業主委員會不僅是業主參與民主管理的組織形式，從根本上說，還是業主實現民主管理的組織形式。從社會發展、社會進步的更高更深的層次來看，通過業主委員會實現業主自治，是人民群眾維護自身利益、自我教育、自我服務、自我管理的實踐形式與實踐活動。

　　第六，物業管理企業的建設

　　隨著我國社會經濟的快速發展，城市化進程的不斷加快，越來越多的集約化居民住宅區應運而生。作為現代城市經濟活動、社會活動和文化活動的區域載體，居住小區的物業管理越來越具有社區建設的發展意義。在國務院頒布的《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)中，明確提出要將物業管理融入到社區建設之中：在劃分物業管理區域時，應當考慮到社區建設的因素;在日常管理活動中，要求物業管理企業在做好社區房屋及配套設施設備和相關場地維修、養護、管理的同時，還要對社區內的治安、環保等公共事務做好服務。

　　社區建設的內容主要包括兩部分，一是建設具有社區硬件設施的人居環境，二是建立有一定社區管理職能的組織并做好社區的日常管理工作和文化營造工作。前者是政府和房地產開發方的責任，后者則更多地要依賴于行政組織和其他社會組織的介入和管理，同時也是所有工作和生活在社區中的人的責任。

　　物業管理的主要任務就是通過對物的管理，對人的服務，為產權人、使用人創造優美整潔、文明安全、舒適便捷的社區環境，使所管物業發揮最大的經濟效益和社會效益。物業管理工作做到位，不僅可以確保物業功能的正常發揮，實現保值、增值的目的，而且有利于提高現代城市管理的專業化、社會化和現代化水平。將物業管理工作納入社區建設是現代城市建設和社會管理的重要方面和必備條件，同時也是物業管理行業良性發展的長遠之計。

　　社區組織，是社區建設的核心。主要是指社區黨建、社區自治組織建設和社區中介組織建設等，這里重點講社區自治組織建設。社區自治組織建設，主要是指按照社區構成要素劃定社區，建立社區自治組織和新的社區管理體制。

　　從民政部門的角度，重點探索建立新的社區自治組織。為敘述方便，我們用各地的做法進行表述。各地的做法：一是科學合理地劃分社區。二是建立新的社區自治組織體系。

　　(1)建立“決策層”，即社區成員代表大會。社區成員代表大會由社區居民和社區單位的代表組成，討論決定社區的重要事項;

　　(2)建立“執行層”，即社區居民委員會(與居委會兩塊牌子，一套班子)。社區居民委員會成員向社會公開招聘，經選舉產生，行使對社區事務的管理權。

　　(3)建立“議事層”，即社區協商議事委員會。其成員由社區內的人大代表、政協委員、知名人士、居民代表、單位代表組成，行使對社區事務的建議權和監督權。

　　(4)建立“領導層”，即社區黨組織。南京等地的做法是，將社區委員會作為工作層，其成員作為職業社區工作者;由社區成員代表大會行使議事和決策權力。各實驗區新的社區組織體系建立后，擴大了基層民主，強化了監督和制約機制，理順了社區內部的工作關系，初步形成了責權明確、互相促進、相互制約的社區管理模式。

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